与过去十五年发展的快速、猛烈相比，未来十五年，中国的城市变化将会极为缓慢，任何一个城市都将如此，这是一个不存在什么争议并必须坦然相对的现实。现在的城市就像搭建好骨架的年轻人，它的结构、规模都已具备成人的标准，未来的大部分生长都在长血肉上面了。对未来的城市和城市的未来而言，肌理的创造和生长才是核心，如何变得强壮，如何变得充满希望，既是城市化的根本，也是健全城市的必然之路。

  由于对房地产的过分依赖，城市的极速生长大多数集中在消化土地和增加建筑数量上面，它吸引了大量的人从乡村到城市参与开发，然而相当比例的乡村进城者并没有最终落脚之处，不论是容身的商品房还是关乎未来的教育、医疗。真的就是过客的遭遇，看着光怪陆离的城市新生，只有艳羡的份儿。

  发展至今，尽管如今的乡村已经普及了淘宝、微信，但是，目前为止，农民只有在城市才能真正有享受参与社会分工的现代文明的机会。因此，随着土地的消化和建筑的数量在城市的逐渐饱和，以满足基本生活的需求、社会发展的需求、精神价值的需求为组成要素的城市肌理才是城市化的理想——人的城市化。

  “现在农民工都是一个过客，飘忽不定”，在2015年底的城市中国计划论坛中，国家发展和改革委员会原副主任徐宪平提到了自己理想中的城市未来——“如果一个城市能够让每一个有雄心的人可以施展自己，这个城市就充满了活力”。

  实际上，对人的城市化的看法和理解，不同城市的做法不尽相同，然而利害攸关的根本还是重土地城镇化、轻人口城镇化，大量在城镇居住的农民工还没有正式纳入到城镇人口当中。在城市主动接纳农民的身份之前，代际流动的问题难以解决，显而易见的结果就是城市变得越来越大，城市住宅消费的饱和度越来越高，最终推高了房地产的高库存。

  城市那么大，库存那么多。

  2016年1月5日，在吉屋网举办的平台战略发布会上，潘国栋用一个极为恐怖的数字向公众解释新房去库存之路的艰难——截至2015年11月，全国商品房待售面积超过6.96亿平方米。

  库存没有就此止步，国家统计局的数据显示，2015年前11月，新开工的房屋有140569万平方米，这意味着未来有大量商品房源源不断地涌入库存已经高企的市场。去还是不去，已经不仅仅是解决库存的问题，也是城市化关心的问题。

  前些日子，我从厦门乘船到漳州开发区，轮渡靠岸后就被一些手持楼盘广告的人围拢，他们都是年轻人，娴熟地把广告单页塞到过路人手里，随即盯紧下一班次的渡船。这是最显著的库存。

  几天前，我从青岛市区乘车经海底隧道到黄岛新区，沿着嘉陵江路向西接近太行山路的位置，看到停工很久的已经封顶的几栋高层住宅。记忆中，这几栋住宅六年前就已经开发建设了，如今的封顶搁置也是显著的库存。

  某种意义上，房地产去库存尽管只是一个产业问题，但是由于城市长期以来对房地产的依赖决定了去库存的社会意义和经济意义，甚至去库存背负了一定的社会功能，它还需要负担原本属于城市化的问题。

  可是，城市功能的完善并不是单纯去库存就可以解决的。不过，如果借着去库存的现实存在本身，结合城市发展和城市化的逻辑，削弱或打破限制城市和乡村之间生产要素充分流动的包括户籍制度在内的诸多壁垒，从城市居民和在城镇居住的农民工两方面完成对库存的消化，这样，城市和乡村才可以在结构性改革中实现互补和共赢。

  当然，用在城镇居住的农民工去库存涉及城市对乡村开放的问题，它需要的是一个又一个局部城市的自我尝试，包括一、二线城市，也包括库存量凶猛的三、四线城市。我们假若想要在中国实现理想的智慧城市，那么，就必须思考城市和乡村共生的问题。在这一层面，去库存意味着去除那些在城市长期居住的农民工的户籍障碍，不单是给农民工一个城市户口，还要让他们参与到多方位的社会分工当中，使他们有均等机会享受社保、教育、医疗等城市里基础的公共资源与服务，如此才能减弱城乡之间、人与人之间剑拔弩张的关系和情绪。

  至于那些属于城市居民消化的库存，刚需也好、改善性住房也好，它们的根本终究要回归到消费环节。当房地产从黄金时代进入白银时代，虽然仍然是万亿的巨大市场，但是与之关联的传统卖房模式显然无法与当下的商品房消费相匹配。而且，由于中国人均住房不足的问题已经在从1998年房改至今的十几年之间得以解决，加之人口老龄化的到来，城镇居民的住房需求与过去十年相比变得越来越分散，即使在一个较小的区域内，住房的消费需求也不再像过去那样集中、那样热情饱满，吉屋网总裁潘国栋不无感慨地说，“这是一个极度分散、区域为王的市场”。

  不过，相较于农民工解决库存的制度难度，用城市居民来消化库存相对简单，只需从消费环节完成商品房市场与购房者的对接即可，按照潘国栋的说法就是“客户稀缺并没有导致客户体验上升”，所以，“未来的趋势就房产网商”，也就是“置业服务能力的接入”，简单而言，就是遵循电子商务往垂直领域深度渗透的趋势，在获客、服务和组织能力方面深度互联网化。

  其实，去库存只不过是我们所看到的城市化过程中非常微小的环节，对城市而言，它的未来和理想的结构在于人员结构的优化。今后，城市的外表不会有太大的变化了，城市里面的生活方式和生活态度的变化才是城市进化的动力；城市发展的目的会越来越模糊，而城市化的方法——如何更好地在城市生活——则越来越清晰。（作者 王帅）