保利地产“三位一体”养老模式显成效
十八届五中全会刚刚在北京闭幕。会议提出积极开展应对人口老龄化行动，全面放开养老服务市场，“建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，推动医疗卫生和养老服务相结合，探索建立长期护理保险制度。”
仅一周之后，由中国老龄产业协会、中国保利集团公司、广东省老龄工作委员会共同主办的第二届中国国际老龄产业博览会（下称“老博会”）于11月6日在广州保利世贸博览馆开幕，吸引了来自全球各地的知名企业参展。
众所周知，人口老龄化问题这几年开始浮出水面，在实现伟大中国梦的道路上，人口老龄化日益加剧将是我国不得不长期面对的一大难题，而老有所依、老有所养又是全面建成小康社会的重中之重。
保利地产董事长宋广菊预计，未来五年，与保障和改善民生息息相关的健康养老产业，政府肯定会给予更多政策和资源倾斜，健康养老产业必将迎来一个快速发展的黄金五年。
事实上，自2012年开始，保利地产就提出了以全产业链的形式进入健康养老产业，打造以“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。经过三年多的实践，保利地产已在北京、上海等城市落地多个专业养老机构，同时，该公司社区居家养老服务产品“和熹健康生活馆”也正逐步落地开业。
不仅如此，保利地产还率先与保险公司在健康养老产业展开跨界合作，于11月6日宣布与太平人寿进行全面战略合作。这标志着保利地产开启了引入保险资金开发健康养老社区的新模式，中国养老地产及产业发展将进入一个新纪元。
全球聚焦中国老博会
11月6日，老博会在广州保利世贸博览馆开幕。展会规模达1.8万平方米，吸引来自美国、德国、荷兰、澳大利亚、瑞士、法国、日本、中国香港、中国台湾及中国内地的200余家知名企业参展，其中国际展商40家，持续三天的展会预计将迎来3万人次观众到场参观采购。
当天上午，老博会举办了以《发展中的老龄产业——突破与创新》为主题的2015中国国际老龄产业高峰论坛，民政部、国家发展和改革委、国家卫计委等有关部门领导，全国老龄工作委员会办公室副主任、中国老龄科学研究中心主任吴玉韶、民政部养老服务业专家委员会委员乌丹星、清华大学公共管理学院教授杨燕绥、保利地产董事长宋广菊分别就经济新常态下的健康养老产业发展、医养结合、社会保障体系、服务模式探索与实践等前沿话题发表主题演讲，业内领导者跨界发声、分享互动，共话中国健康养老新未来。
展会同期还将举办20余场专业论坛，50余位业内领袖专家莅临现场，紧扣养老金融、设计规划、机构运营、医养结合、康复辅具、老年医学等板块进行分享交流；诸多知名品牌还将携大批养老项目出席项目对接会与采购洽谈大会，发布最新养老战略、对接采购需求。
老博会现场，来自全球14大产业集群的优秀企业代表联袂出席，在养老房地产及建筑配套、康复护理、养老智能化、食品药品保健品、老年金融及生活用品等方面向业界呈现最前沿的技术、产品以及解决方案，涵盖了中国老龄产业链目前发展的全部形态与最新成果。
日本爱丽思、八乐梦、台湾汇嘉、南良、香港文化村等知名企业带来康复护理领域最新技术与产品；东软熙康、香港顶尖、安康达、巨细、携康等智能化企业带来最炙手可热的老年人智能设备；保利地产、广东广弘、泰康之家等携旗下养老地产项目亮相，嘉兰图、澳大利亚V-arc、上海志贺、深圳一格也带来配套的养老建筑设计规划方案；建筑部品展区汇聚美国科勒、美国摩恩、美国康爱、日本TOTO、日本富士、广东永爱、博洛尼、保利和品等知名品牌；中国人寿、太平养管、法国索迪斯、幸福人寿、香港优生等企业也携养老服务最新解决方案亮相。
现场占地1000平方米的养老体验区配置各类远程监护系统、紧急响应设备、自动调试装置及适老助老用品，搭建出全智能化的日常生活场景，让与会者身临其境地感受到未来智慧生活变革。
深化上下游产业链合作
保利地产期望通过老博会，为健康养老产业链上下游企业提供一个展示与合作的平台，鼓励更多的市场主体参与健康养老产业发展，成立“中国养老适老产业联盟”整合行业资源，为各方之间的合作提供更多的机遇。
正如大家在老博会上看到的一样，健康养老产业正吸引来自各行各业的投资者，有保利这样的房地产公司，也有保险公司、实业集团、专业的养老运营机构以及其他投资者。市场关注度很高，大家参与的热情也很高，但是从具体的投资力度来看，大家还仅仅是迈入，未曾深耕，不少企业抱着试一试的心态。
宋广菊认为，造成上述现象的原因有很多，如政府的微观政策不到位，中国传统的养老观念导致有效需求不足、融资渠道制约等等，但也有企业自身的一些困难。
以房地产企业为例，从投资的角度来看，资金投入量大，回收期长，若没有其他社会低成本资金的支撑，单个企业很难实现规模化发展。其次，养老的核心在于服务，这就要求房地产企业在开发建设健康养老社区之余，还要继续整合医疗、保健、护理等行业资源，这无疑对开发商提出了更高的要求。同时，如何培育专业的健康养老运营和护理团队，也对开发商长期涉足健康养老产业提出了考验，转型意味着机遇，也面临着挑战。
“我们认为，目前行业还处于起步阶段，各个参与主体应当携手合作，发挥自身的差异化优势。比如，开发商可以发挥自身在物业管理、适老化改造和新建健康养老社区方面的优势；保险公司则可以发挥自身的资金优势，同时还可以与保险产品相结合，形成稳定的现金流；养老运营服务机构，可以吸收开发商和保险公司作为合作伙伴，共同打造专业的运营团队和养老服务品牌；其他社会主体，则可以继续补充资源，大家共同完善健康养老产业链。”宋广菊表示。
中国老龄化社会的加剧，不仅带动了专业健康养老社区的发展，也催生了以健康养老为主的产业集群的发展。纵观国外养老健康产业的划分，主要包括3个方面：医疗产业、养老护理、用品产业。其中，虽然护理是养老核心产业，但基于中国庞大的老年人群基数，在养老用品产业等方面还有巨大的市场空间可以挖掘。
在日本，健康养老产业已经被定为重要的支柱产业，其养老用品种类繁多，规模庞大。2011年，日本养老用品市场规模达到11955万亿日元（约600亿元人民币）。
基于对中国养老用品产业发展前景的看好，保利地产也于2015年正式成立了自己的健康养老用品公司。该公司的定位是进行轻资产运营+跨业整合的平台化运营，做专业化程度较高的健康养老用品设计研发专业机构。产品线覆盖适老家具、康复护理、适老卫浴、智能设备、进口产品、文化娱乐等等，充分利用保利的品牌优势及项目资源，加速向上游产业链布局。
“三位一体”养老模式显成效
在推动养老行业资源整合的同时，保利地产自身也正在全产业链进入健康养老产业。
早在2013年12月24日，保利地产就对外宣布了其健康养老战略，将打造由居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式，健全覆盖多层次健康养老需求的全面服务体系。
经过多年探索，保利地产的“三位一体”养老战略正通过“和熹会”与“和熹健康生活馆”逐步落地。
“和熹会”是保利健康养老产业链的机构养老品牌，定位于以专业医疗保障为基础、高品质养老服务为核心的养老服务连锁机构。该平台作为中国优质养老资源的整合者，汇聚了老年护理、老年医疗、康复、中医、针灸、营养、心理等领域的中、高级医疗专家，以及具有多年养老机构、医疗机构管理经验的管理人才。同时，该平台积极传播中国“爱”和“孝”文化，为中国健康养老市场的社会化发展做先行者和实践者。
在实践“和熹会”全国连锁布局的基础上，保利地产也将借助各地“和熹会”的资源和专业服务保障，打造机构常住老人分时度假养老服务和活力老人旅居养生服务。
目前，“和熹会”已经在北京、上海开业。保利地产将加快专业机构在一二线核心城市布局速度，预计5年内进入22个城市。未来逐步实现50座城市100家“和熹会”的战略布局。
值得一提的是，保利地产在机构养老上组建了专业的投资公司和运营公司，不同的地产平台，或租赁、或转让旗下养老物业给投资公司，然后由投资公司委托给运营公司进行管理。这么做的原因在于，保利地产认为要坚持专业的人做专业的事，不能用传统的地产开发思路去培育新业务。
“和熹健康生活馆”则是保利社区居家养老品牌，为社区老龄人群提供以大健康为核心特色的健康管理、特色助老及传统社区居家养老服务。
宋广菊透露，“和熹健康生活馆”将采用O2O模式运作。线下部分将以“大健康”为特色，为社区中老年人群（60岁以上）提供包括健康管理服务、特色助老服务、传统社区居家养老服务在内的服务内容。服务对象不仅涵盖保利社区，同时也将以保利社区为核心辐射周边更多人群。线上则会打造网络服务云平台，对所有的客户资源进行大数据管理。未来，随着“和熹健康生活馆”的服务逐步深入和被客户认可，与客户之间培养出较强的黏性后，保利地产可以利用这些大数据资源，与其养老机构甚至其他外部机构合作。
保利地产已建立了一套完整的社区居家养老服务体系，将大力推行社区和居家养老服务，计划未来3年在保利成熟社区内配套建立“和熹健康生活馆”，并以此为基点辐射周边社区，实现保利地产30多个城市社区的全面覆盖。
完善护理专业服务市场
不过，健康养老产业看似热闹，却时常遭遇尴尬：一方面，公办养老福利院一床难求；另一方面，开发商、保险公司、民营养老机构入住率却非常低。
人口老龄化、居民收入增长以及收入分化都表明实际有支付能力的养老需求是存在的，那么如何解释公办与民办养老社区入住率之间的差异？这也是让保利地产感到困扰的一个问题。宋广菊反思：“如果需求是真是存在的，那是我们定位不准确还是客户导入有问题？养老的真实需求是什么？”
于是，保利地产开始借鉴国外对养老居住方式的划分来认识养老需求的差异。国外的养老社区一般划分为活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区和持续看护社区等等，分别对应居住需求、支持性需求、长期看护需求和精细护理需求。从发展过程来看，最先释放出来的是长期看护和精细护理需求，只有在护理需求发展完善后，才会逐渐拓展至普通的居住和支持服务需求。
以美国知名养老运营机构HCP为例，该公司最初的业务仅是医院和护理，后来才逐渐拓展至其他产业链条，发展成为涵盖养老社区、护理服务、生命科学、药物护理和医院等业务的养老公司。这样的发展路径符合行业发展逻辑，也是值得国内借鉴的。
经过广泛深入的调查后，保利地产得出结论：75岁以上老人对于健康护理服务的需求是65~74岁老人的1.76倍，护理服务是一种刚性需求，其他如文化、养老、休闲、娱乐等需求更多是弹性需求。因此做好养老的关键是做好护理。
这也解释了为什么国内公办养老福利院入住率更高，因为与民营养老机构相比，它们在护理方面的经验和服务更为完善。
护理市场的完善是市场化养老的重要铺垫，只有做好护理，机构养老以及其他养老环节才会理顺，整个健康养老产业才会发展起来。基于这一点，保利地产正计划在广州萝岗建立养老产业总部基地，其中就配备有专业的养老培训机构。保利地产还会寻找一些收购、参股其他养老培训护理机构的机会，同时与政府合作，共同发起养老护理培训资格认证，共同完善护理人才、护理技能培训，以及护理等级、标准建设等。
“牵手”太平人寿力推金融创新
资金成本高企是制约中国健康养老产业发展的一大阻碍，行业急需金融创新。
国内有限的融资渠道、较高的资金成本仍是尚未突破的瓶颈。纵观发达国家的经验，除了政府投入和政策支持以外，相应的金融创新对于行业的快速健康发展也起到了至关重要的作用。
美国住房和城市发展部在20世纪80年底开始推行抵押贷款违约保险，进一步推动私人资本涌入房地产开发领域，加快了养老住宅的发展。1990年代中期REITs和CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)的发展也为养老住宅的发展提供了更多的融资渠道。同时，美国、日本、英国等国家，都有房屋逆按揭和各类养老保险安排，来保障老年人在养老设施和服务方面的支付能力。
“我们期待国内可以在养老领域试点有别于其他行业的金融政策，鼓励更多的像REITs、私募基金等方面的创新。”宋广菊表示。
11月6日，保利地产与太平人寿宣布在健康养老产业进行全面战略合作，合作范围涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容。同时，针对养老地产开发融资渠道狭窄等问题，双方拟在近期联合发起设立国内首只专注于健康养老产业领域的股权投资基金，探索引入保险资金开发养老社区的新模式，未来不排除继续进入医疗服务和健康管理等领域。
这是国内首例房地产企业与保险公司在健康养老产业的跨界合作。保险公司积累的大量长期资金赋予了其在健康养老产业独特的竞争优势，尤其是近几年寿险资金的快速积累无疑为保险资金进入健康养老产业提供了可能。据统计，2014年我国寿费保费收入达到13031亿元，在过去十年间复合增长率达到两位数。同时，法律政策也为保险资金进入健康养老产业提供了支持。2014年国务院正式发布《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，明确提出“构筑保险民生保障网，完善多层次社会保障体系，支持符合条件的保险机构投资养老服务产业”，充分体现了国家高度重视发展健康养老产业。
保利地产副总裁胡在新表示，保利地产与太平人寿都是行业中的领导品牌，双方此次以养老为合作的突破口，不仅可以有效解决目前养老地产开发资金短缺的状况，未来还可围绕整个健康养老产业链，向上下游去延伸，拓展更多的合作空间。
胡在新还透露，为建立长期、稳定、良好的合作关系，保利地产与太平人寿此次以“总对总”的模式开展全面深入合作。在政策和法律允许的范围内，双方各自发挥自己在信息、资金、技术、客户、人才等方面的优势，开展包括养老地产开发、养老运营服务平台搭建、针对保险客户的养老服务、健康养老产业研究等合作。
保利地产与太平人寿的合作，一方面让健康养老产业嫁接上资本的翅膀，飞得更高、更快；另一方面也为资金找到更为稳定、安全的投资渠道，获取合理的投资回报。这位为金融资本参与健康养老产业探索了一条新的道路。
