总理讲话暗示：十三五房地产不会硬着陆！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
十三五规划正当风头。政府高层已经制定相关方针原则，其中最引人关注的是：一个中心——坚持以经济建设为中心。在经济稳增长之下，十三五期间的房地产市场，难道会如部分国内外经济学者所言：硬着陆？
十三五这五年，对于政府和民众，都非常重要。这是本届中央领导集体主持编制并完整实施的一个五年规划，将是中国跨越“中等收入陷阱”向更高发展阶段迈进的艰难跃升，将是迎来全面建成小康社会这“第一个百年目标”的最后冲刺。过了这道坎，中国经济与中国民众的生活水平，都将迈上一个新台阶。
然而，在中国经济进入新常态，由高增长进入中高增长，调结构、谋转型的巨大变革过程中，能否顺利实现转型，能否避免落入很多发展中国家曾经遭遇的“中等收入陷阱”，可谓压力重重。
近日李总理在中央党校的讲话，比较系统的阐述了当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：未来5年，每年GDP增长应为6.53%。没有这样的速度，就难以实现小康目标。
今年三季度GDP增速为6.9%，据此看来未来五年年均达到6.53%，似乎没什么压力。其实，压力很大！因为十二五期间，我国GDP增速由2011年的9.3%，步步下滑至今年三季度的6.9%。2010年是我国经济两位数高增长的最后一个年份，从2011年开始中国经济开始由高增长向中增长的演变。
如果按十二五期间经济增下滑幅度，则2020年经济增速将只有4.5%左右。当然，实际情况也不会这么悲观，一国经济增速重心下移的过渡阶段，会存在前快后慢的规律。况且，在这一过程中，我国经济面临三期叠加的特殊情况。随着2013年以来改革大力推进，经济结构加速优化，预计十三五期间经济增速下滑的幅度，将小于十二五。但即便如此，要想保证年均6.53%以上，仍存很大的因难。
李总理还分析了中国经济面临的四大困难：1、通缩趋势明显，当前世界大宗商品价格在走低。2、产能过剩问题。3、企业经营困难。前三季度企业投资增长率为10.3%，连续14个月下滑；企业新开工项目仅增2.9%；以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决；企业利润率1-8月份同比下降1.9%；许多产品接近盈亏平衡点。4、财政金融风险在上升。
注意：这是今年两会后总理首次提到房地产，而且还将其列在经济困难的重要组成部分。说明总理仍然比较忧虑当前全国楼市的高库存，对于经济和房企所造成了负面影响。
从所周知，去年以来，房地产政策不断放松。至于原因，中央与地方政府多从促进住房消费和稳定楼市的角度下发文件，但实际还隐藏着一层意思：房地产仍是国民经济重要产业、支柱产业，房地产不稳定，经济很难企稳。
从数据分析，也正是如此。在诸多政策的刺激之下，今年全国主要城市房地产市场出现复苏，房屋成交量与价格都有所反弹，但与房地产上中游几十个产业相关的房地产开发投资，却出现持续的下滑，前三季度增幅只有2.6%，创十几年来新低。这也正是拖累全国固定资产投资增速(仅10.3%)的重要因素。
从房屋库存角度看，截止9月底，全国商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米，这一指标近几年持续增长，说明在一线城市少数二线城市楼市仍然偏强的同时，广大三四线城和部分二线城市的库存仍然偏大。易居(博客)研究院跟踪的35城住宅库存表明，去年下半年以来，三四线城市的库存略有下滑，但仍处于历史偏高位。
其结果是，在库存压力降到合理程度之前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是就导致房地产开发投资增速不断创近十几年新低。然后，这种负面影响传递水泥、钢铁等几十个相关行业。最终，拖累了经济增长。
如此，则逻辑也就明了：十三五末必须实现全面建成小康社会的伟大目标，以及与相匹配的GDP与居民收入翻番的量化指标，经济稳增长压力很大。这就需要：房地产业必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性，促使房地产开发投资回暖，或者说至少平稳。于是，完全可以预计：十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，楼市铁定不会硬着陆。
