丁祖昱：当前房地产行业现状及未来判断
11月1日，第七届中国房地产科学发展梅江论坛——第二届中国房地产采购平台年会暨互联网+房地产产业链创新电商O2O服务分论坛在天津拉开帷幕。易居(博客)(中国)控股有限公司执行总裁、北京中房研协技术服务有限公司总经理丁祖昱(微博 博客)发表了题为《当前房地产行业现状及未来判断》演讲。
以下是会议实录：
丁祖昱：大家上午好！我今天和大家先交流一下当前市场以及对未来市场的一个判断，然后简单讲讲优采这个平台。
应该讲今年对房地产的判断大家有所一致，但是企业的做法大相径庭。今年市场和去年相比明显有好转，核心原因就是政策特别给力，从年初到现在，一路出台各类刺激房地产的相关政策，其中比较集中在于供应和需求两端。需求这块，“330”和“930”政策分别对二套房、营业税等做出了强有力的刺激。供应这一端，国土资源部对部分省市供求关系失衡的省市给出了相关建议：土地供应要减少，这些省市当中也有相关的政策出台，去化周期超过两年的土地供应就暂停等。
当然，今年对企业来说最好的政策，实际上是一月份出台关于企业债的相关政策。截止到9月30日、开发企业今年已经在国内发行了1900多亿的企业债。大家知道2015年之前，房企在国内发债基本上不行，去年在香港及海外发行了差不多两千多亿的企业债，今年前九个月在国内发行了近两千亿，而且三千多亿企业债等待发行。
如果可以发行的话，今年可以发行五千亿，一方面解决房企的现金流问题。如果供应商如果要钱可以赶紧找房企找，他们钱还没有花点。另外一方面改善的高利息局面。今年企业债的平息利息5%，去年2014年及之前的企业债平均利息在10%以上，基本上降了一半。所以今年关于企业这块的相关政策是对房企的最大利好。需求端，比如二套房和营业税，是对消费者的最大利好。另外降息降准是对行业的利好。
各个城市的执行情况差异很大，北上广深一线城市，除了央行规定的部分政策遵照执行之外，其实对房地产这块还是处于调控的状态。比如说上海韩书记最近讲话当中指出上海房价涨得过快，要控制高房价。北京也好、深圳也好，广州也好，目前还都是继续限购，短期内限购解除的可能性也不大。一般的二线城市，全国性的政策都遵照执行，限购也解除了。三线和四线城市，除了全国都有的政策之外，地方搞了救市政策，比如说搞住房补贴和契税减免，把一部分商品房转保障房，都是为了去库存，能够使得当地的供求关系得以相应的改善。所以目前全国各个城市的执行情况、落地情况、救市情况还是各不相同的。
当前房地产的宏观数据，我建议大家关注四个指标，一个是房地产开发投资，一个是房企的新开工面积，还有两个是销售面积和销售金额，关注这四个指标基本上可以判断未来一段时间，中央政府对房地产支持政策的走向和趋势。
房地产开发投资增速指标已经连续27个月下跌了，到上个月已经下跌到2.6%。前年年末是19.8%，去年年末是9.8%，现在是2.6%，也就是说原先推动整个GDP的发展，比GDP明显高，从GDP的两倍到去年GDP增长40%，现在比GDP慢多了。GDP有6.9%的增速，房地产开发投资只有2.6%的增速，所以是对GDP拖后腿。房地产投资总量特别高，甚至高过整个基础设施的总量，1到8月份基础设施投资6.1万亿，基础设施建设差两千亿，如果今天不稳住当前房地产开发投资，对当前GDP的增速会有巨大的影响。所以政策上一定是稳定房地产行业健康发展的刺激政策。这一点是不会改变的。而且2.6%还有继续下探的可能性，如果没有这些政策的话，可能在短期内就会下探到0甚至是负数。
从最近几个月的情况来看，下探速度有所放缓，而且房地产新开工虽然是-12.6%，但是降幅有所收窄。所以我们有一个基本判断，就是可能在十一月十几号出台的10月份数据，房地产开发投资会走平，甚至可略有回升，对年末稳住GDP的6.8%或者是6.9%起到巨大的作用。如果稳住房地产开发投资的话，后续还得有一系列的政策出台。否则的话，按照这个趋势，明显的六七月份房地产开发投资就会走平或者落到0以下，对中国经济巨大影响。
目前销售面积增长7.5%，销售金额增长了15.3%，这两个金额给开发企业吃了定心丸。这也是为什么最近一段开发企业新开工面积有所增加的核心原因，卖得快，回笼资金多的，所以新开工面积有所增加；新开工有所增加，投资也会上升，还会继续拿地。今年如果开发商给更多的钱，可以卖掉更多的房子，在这种情况下才会做更多的投资，这是连锁反应。
但是不要对当前的情况过分乐观，建议大家再看三个指标，都是基础商品的指标。第一个是钢铁价格，钢铁价格连续多年在底部徘徊了，基本上连续几年没有回升，钢铁和基础设施建设和房地产密切相关。如果钢铁的价格不回升，其实就是说明基础设施建设和房地产这块投资是没有增量的。
第二个关注一下煤的价格，煤的价格也是在底部徘徊。煤和实体经济密切关联，作为发电的主力，电用不掉，煤也就用不掉；煤用不掉、煤的价格就上不去了。所以这块大家可以关注实体经济究竟如何。
第三个，我建议关注一下石油的价格指数。石油自去年四季度下跌之后，今年有所回稳，也略有回升。但是回稳之后，还是和去年四季度之前的价格差距很大。这个数字和全球经济是密切相关的。石油价格不回升，大家就不要对全球经济回升过份乐观。如果全球经济回升不太乐观的话，对国内进出口这块也不能太过乐观。
所以目前这三个价格指数告诉我们，不管是实体经济还是基础设施建设、房地产以及进出口都不太好。只有这三个价格指数回升之后，才可能是经济真正复苏或者经济真正走好。只要这三个价格指数长期在底部徘徊，大家对中国经济和房地产开发就要保持审慎的态度。
市场面情况来看，10月份还不够好。金九是成色不足，10月份的数字相对来说也不够太好，不再展开说了。10月份前25天还下降了4%左右，但是各个城市之间差异还是非常大的。
从存量情况来看，整体存量目前处于相对比较健康的情况，还在继续改善当中，部分城市消化周期有所提高，但是我们认为不影响大局。比如说深圳，消化周期提高了一个多月，从6个月提高到了7.3个月，但是也没有问题，这么多存量只需要7个月就可以消化完。再看一下最近表现比较好的城市，像南京消化周期只有5个月，合肥6个，苏州6.7个月。这几个城市都是今年以来表现特别好的城市，存货消化比较快的城市。当然也有压力大的，东北一部分城市，像大连、沈阳，都是两年或者两年以上的消化周期，所以相对来说，他们的市场压力更大一些。
土地市场来看，9月份有所回升，今年整体来看土地市场不太给力。上半年大家比较谨慎，到下半年手上也有钱了，可以进入到土地市场了；另外一方面，地方政府也非常着急，下半年增加了土地供应，特别是增加了一部分优质土地的供应。但是我们还是要清醒地看到，目前土地成交集中在一线和部分二线城市，三四线城市的土地成交比例还是非常低的。我们统计了一下，今年300个城市当中，三四线城市有两百多个，整个土地成交金额只占了15%，85%都是一线和二线城市。所以当前的开发企业的投资集中在一线和二线城市。
从单价榜和总价榜可以看到，北京和上海各占三席，北京和上海房价上升以后，地价也远远领先，北京、上海在九月份的土地单价排前十。实际上，上海有的是属于郊区土地，但是随便一卖也是两万多的楼盘价，就排在全国前十位了，其他城市两万多已经是天价的土地了。总价当中，北京、上海比9月份少一些，北京两块，上海一块，厦门反而有三块。深圳拿掉了九月份的地王，152亿，另外苏州、珠海都有地王，天津有一块单价的地王。
从今年的整体趋势来看，我觉得今年又开始达到2013年的水平，销售面积能够达到13亿平方米，销售金额差不多在9万亿。9万亿就要突破13年的水平了，创造历史新高。应该讲今年就是一个明显的大年，非常好的一年。明年我觉得稍微有点压力，但是不用过分悲观，再差也会在12亿平方米到13亿平方米左右，总的销售金额会在9万亿左右。
为什么明年压力更大一些？我的理由很简单，最近几年房地产呈现了大年小年的明显变化，一年大一年小，这是一个原因。第二，今年房地产上升除了政策因素影响之外，还受到股市的巨大影响。今年股市对房地产，特别是二季度的房地产，提供了巨大的支持，以致二季度北上广深的豪宅大爆发，几乎是井喷。三季度以来，市场相对来说出现了比较大的滑坡，有一些压力，特别是股市。如果明年股市稳定，这当中没有加分也没有减分。所以明年市场压力肯定要比今年略大一些。未来三年，应该都保持在高位，每年12至13亿平米，9万亿上下，对大家来说还是好事，虽然不像前十几年持续上升，但是当前市场是巨大的市场，每年12亿、13亿平方米的销售，预示着每年有相应的开工和建设。
对城市来说，目前排了12位。北京、上海、深圳排在前三，北京、上海明显更好一些，深圳的总量相对较小，城市容量相对小一点。广州、南京、厦门当前特别火爆，这三个城市的我认为是处于好城市当中的第二阵营。第三阵营是武汉、合肥、郑州、苏州。苏州因为今年表现出色排进来的，武汉、合肥、郑州都是属于区域的龙头组织，基本上所有的省内相关需求都集中到这几个城市当中了。最后两个成都和重庆还是不错的，这两个城市每年都在房地产销售面积当中排第一位和第二位。这两个城市虽然房价上升空间少，上升比例小，但是总量还是非常巨大。还有一部分三线城市和四线城市，特别是华南珠三角的城市，总量其实也不小，年末的时候我们还会继续做相应的分析和排名。
从目前的产品线上来看，住宅还是比较稳定的，办公的压力最大，除了北京和上海之外，其他地方的多数办公，目前还是受些经济的影响，去化困难。去化困难的主要原因也是没有人用，商业结构过剩，但是有好有差，社区商业相对表现比较好，专业市场就特别差，综合体有好有差。
旅游地产最近两年显示了比较大的颓势，目前来看前景还是非常不乐观的。
养老地产的未来，在中国应该说是巨大的产业，但是当前由于各方面的条件，特别是购买力不足以及政策的配套原因，目前还是赔钱的。只能做试点，不能把它做成一个和原来住宅相提并论的分支产业。
海外地产，目前关键是一个城市选择的问题。能够满足移民、教育、投资这三个条件的，全球城市也就十个之内，除了美国的洛杉矶纽约、旧金山，加拿大的温哥华和多伦多，澳洲的悉尼和墨尔本，亚洲就是新加坡和香港地区，欧洲就是伦敦和巴黎，全球供华人可选择的企业不是特别多。
对于企业来说，由于行业发展剧变，企业也发生了很大的变化。第一个就是企业考虑还要不要做房地产，非常多的企业已经不做房地产了。我们统计了一下，A股原来参与房地产开发的有450家企业，到今年年初只剩200家，有250家不再做房地产了。然后有一些主营房地产的上市公司，现在也不做房地产了，这个数量从去年开始呈现明显上升。特别是老牌的上市公司，最近两年、三年整个发展速度减缓以后，突然觉得不能再做了，一方面钱难赚，另一方面，再做下去之前累计的钱也会赔光，于是退出了房地产公司。
与此同时大公司越做越大，市场份额在不断提升，前十强的市场份额已经占到17%。万科和绿地两家加在一起就是5000亿以上的销售规模，而全国也就是9万亿，两个公司占到0.5，而且这个数字还在继续攀升。前23强占了23%的市场份额。在这种情况下，除了开发之外，部分企业还在思考多元化问题，例如万科是以产业链上下游做多元化。
不管是哪个流派，都考虑了物业金融和管理，是今天房企探索的主要切入点。物业管理也分两个流派，一个是以万科物业为主，对物业本身关注度提升，使物业保值增值的流派。还有一个是花样年为代表的关注客户需求，不断满足客户需求，形成社区O2O的流派。但是，赚钱都比房地产开发赚得少，大家都还在这个领域刚刚启动。
互联网金融这块，至少在房企业当中试点比较多，而且大家都认为这是目前唯一可以和房地产企业相匹配的。
房企利润率目前虽然持续下降，但是我认为差不多降到头了。如果再继续下降的话，诸多房企再进一步退出这个行业的话，就没有人干了。我觉得今年、明年行业利润率会在达到低点之后平衡再回升，房地产竞争环境会不断改善，包括政府对最终的主体、房地产开发及上下游的相关企业，一定会更加呵护的。因为靠这些主体在整个行业当中的不断发展，才能确保今天房地产开发投资继续成为中国的支柱产业。这些是我对当前市场的判断和未来的基本的预测。
对于优采，房地产采购平台，我们希望能够把它做成一个O2O服务价值链的整合。这当中包括信息发布，我认为这可能是目前最主要的平台，因为互联网最好的就是消除信息的不对称，再加上有房协的支撑，有会员单位的保障，最终可以成为一个协作交流、交易平台。这是优采整个服务价值的链条。
从目前情况来看，我们希望通过线上和线下不断的配套活动，能够让整个服务产生更大的价值。现在，线上这块主要是信息发布、产品展示、品牌展示、相关推广以及诚信评价等服务。线下除了原先的考察培训之外，现在主导搞一些联合采购，并在开始尝试提供相关的金融服务。
联合采购是从前年年末就开始启动的一项重要工作，现在是希望让更多的供应商把他们自己的爆品放到网上，放到这个平台上面，然后组织开发企业进行联合采购。这些爆品都是开发企业需求量最大的，也是这些供应商能够给出最大折扣的主流、优秀产品。另外一方面就是从房企的需求出发，现今房企在哪些点上最有需求，我们就征集做联合采购，包括绿色采购、新材料、新技术采购。
金融服务方面，我们想和一些主流的企业合作，为供应商提供相关的金融服务。一方面，我们已经在联合平安银行，想做一个采购垂直电商加综合金融服务，这块已经有一些方案了。另一方面，我们联系钜派投资，想解决开发商的付款问题，希望从今天的500强房企和500强首选品牌当中先做一步，解决开发商付款期延误供应商企业未来发展这方面的痛点。当然如果最后约定的时间到了，而开发商不付款，我们可能也会在平台上予以曝光。这些都是我们今天在试点的金融服务，希望能够在与会的500强企业和500强首选品牌当中，前期先做一些尝试和试点。不管是联合采购服务，还是金融相关的服务，我希望能够在过程中不断完善，为大家提供更好的价值平台。
我的发言到此结束，谢谢大家！
