北京商住市场不再是配角 成为市场供需主力
从市场配角到楼市主力供给产品之一，2015年的商住市场开始面对前所未有的局面，如何撬动市场需求？如何在众多竞品中杀出重围？如何让自己成为市场之王？越来越多的商住项目都面临着同样的困境，全方位寻求突破，成为必然选择。同样是被压缩到4.2米的LOFT空间，恒 大未来城选择变户型，将两层LOFT变成3层2.8米空间，打造空中别墅；泰禾中央广场选择错层，将4.2米巧妙地变成4.5米。同样是面对商住类产品的尴尬身份，鲁能·钓鱼台美高梅公馆索性抛开所有商住定位限制，打造高端圈层产品；而汇福·悦榕湾推出的麦壳空间，则瞄准全民创业潮，专注于创业属性……
显然，在数量众多的商住公寓市场，通过创新来扩大产品覆盖的客群面、摆脱低效竞争提高产品周转率，已然成为这类产品能否突围的关键所在。
A 背景
商住市场不再是“配角”
据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年前8个月，北京全市新建商住项目共成交10717套，比去年同期上涨了13%；成交均价突破3万元/平方米，达31010套，比去年同期大涨40%。
其中，今年前8个月通州区域商住成交占比位居全市第一，成交总量为2304套，比去年同期上涨33%；成交均价为24870元/平方米，比去年同期上涨21%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2015年随着楼市的整体回暖，北京商住市场交易量也水涨船高。一是北京的限购未放松，使得部分投资需求，以及部分没有购房资格但急需购房的需求出手购买商住；二是随着远郊和近郊区县的快速开发建设，商住项目的供应也不断增多。胡景晖预计，“金九银十”随着楼市整体交易量的进一步回升，商住交易量也将迎来高峰，尤其是通州区域，商住交易量还将进一步走高。
除此之外，自住房的大量入市，也让商住公寓一度摆脱从属地位，成为市场供需主力。亚豪机构市场总监郭毅分析，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售价甚至低于土地成本，开发商“卖一套赔一套”，而地块中可售住宅的高端化必然影响到销售速度，为了确保业绩，开发商只得依托于地块中的可售商业公建部分，通过散售方式实现资金回笼和保障销售任务的达成，在北京目前商业投资热度不高和住宅限购的市场背景下，将可售商业公建开发成为可商亦可住的商住公寓产品是最符合政策环境和需求导向的，未来，商住公寓的市场供应规模还将会大幅增加。
B 创新招数
■鲁能·钓鱼台美高梅公馆
营造圈层社区平台
位于北京南三环外的鲁能·钓鱼台美高梅公馆，主要针对40岁左右的客群。项目以独创的灵活空间结构、南北通透的户型优势，开启城市生活的全新视界，践行互联网社区理念，意图打造一个“与梦想同行”的颠覆式产品。
鲁能·钓鱼台美高梅公馆纯板式设计，独创灵活的空间结构，复式楼层南北通透，错层设计造就挑空的客厅之外，还形成每层2.3米的卧室功能空间，与以往4.2米LOFT的逼仄感形成鲜明对比。据介绍，60平方米的LOFT实际功能面积能达到170余平方米。
社区物业服务由钓鱼台美高梅提供。钓鱼台国宾馆是中国最高规格的外事服务机构，接待过无数国家元首，美高梅国际度假集团是世界500强企业，全球酒店和娱乐巨头。社区全WiFi免费覆盖，可享受“国宾级礼遇及国际级服务”。
社区精心打造SPA、养生为主题的康体会所和以健身为主题的运动会所的双会所配套。配备健身房、游泳池，足不出户就能享受到SPA理疗等专业化的服务，目前在北京的项目，有双会所的已经屈指可数，尤其是三环位置上的更是少见。
除了上述硬件，该项目致力于打造一个高圈层的社区，促进社区业主在生活、事业、兴趣爱好上形成更多的交流，形成一个互助的平台。
北京市房协秘书长陈志评价道，这是一个不同于市面上任何一款公寓项目的产品，该项目在场景设计取得重大突破，描绘众多空间场景切换，融合碎片式改革创新，改变了传统的生活方式。
■麦壳空间
融入创业新属性
日前，燕郊大盘汇福·悦榕湾推出了二期公寓产品麦壳空间，和传统公寓产品不同，该产品结合了目前全民创业的时代潮流，打造出创业办公、人脉社交与优质服务为一体的产品，受到业内关注。
据了解，麦壳空间已经不仅仅是具有房子属性，它希望打造一个全民创业生态圈，温暖型的创业办公环境，为创业者提供低成本、低风险、多服务、快成长的创业支持和服务计划，保障众创企业的健康高效运营。
“新创业时代需要低成本、高效率，良好配套服务，能够给创客带来良好资源，能够带来很好的交流环境，不仅为了办公，更重要的是接受先进理念，发挥创新空间。汇福·悦榕湾的麦壳空间就是这样一种创新型公寓，以丰富的产品线满足不同需求，以全能型优势规划、配套、服务，为创客们创造一个办公创业的温床，构筑社交、休闲、居住、办公、商务平台。”项目的相关负责人告诉记者。
据介绍，麦壳空间作为一个互联网+新品，在功能规划上共分为多元复合区、艺术空间、创意空间、酒店服务区等四大功能分区。
其中，多元复合区设有酒吧沙龙、动感健身中心、互联网科技体验中心、众筹咖啡馆、路演大厅以及大中小会议室和办公服务接待总部等。服务接待总部包括综合前台、人力资源、行政及财务管理，以及工商税务、法务办理、初创企业助力辅助平台、种子期协作创业平台、创投基金管理公司等，为企业办公提供全方位全体系服务。
艺术空间是LOFT产品部分，麦壳空间公寓产品中层高5米别墅感LOFT，可根据需要对空间进行自由分割；同时建筑为框架结构，具有整层灵活拆分空间的优势。酒店服务区作为麦壳空间的补充型产品，将麦壳空间顶层公寓部分定位为酒店式服务公寓，引入专业管理团队，24小时麦壳大管家+服务，为创客们提供快捷式服务体验。
除此之外，麦壳空间还尊享家乐福、万豪酒店、国际高尔夫庄园、运河苑温泉度假村、央美附中等城市资源，满足人们居住、购物、休闲、娱乐、交际等多元化的生活需求，为企业提供全时活力的设施支持，实现办公、生活零距离。
■恒 大未来城
独创8.4米空中墅
恒 大未来城地处大兴区兴华大街与新源大街交汇以北100米，坐守地铁4号线义和庄站，首期预计2015年10月底开盘，主力户型包括一改二公寓户型面积约20-88平米，8.4米空中墅户型面积约93-186平米，精装交房。
8.4米空中墅将于近期开盘，项目样板间近日一经亮相，便在北京楼市引发广泛关注。恒 大未来城的空中墅产品共三层，一层用于满足居家与社交功能，二层、三层成为独立的私属生活区，双独立入户门，打破传统别墅的空间限制，轻松实现各家庭成员之间既共处一室，又互不干扰的理想生活模式。
“公寓，代表着繁华的都市生活；别墅，则是住宅产品的顶级形态，而恒 大未来城的空中墅融会二者之长的空中别墅，兼顾公寓的黄金地段和别墅的居住功能，还具有景观开阔、视野高远的特点，可以说是公寓的升级版。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
除了产品自身稀缺外，恒 大未来城项目周边拥有独特的生态资源及生活配套，空中墅南侧俯瞰2500亩的埝坛公园，北侧紧邻占地1100亩的18洞京城高尔夫俱乐部，两大公园环抱，高高在上饱览城市风景。恒 大未来城，项目坐拥西红门、火神庙、天宫院三大商圈以及2.4万平方米项目自身配套的下沉式商业广场，交通上，项目位于地铁4号线义和庄站，40分钟车程即可抵达中关村，为业主节省下大量的通勤时间。
■泰禾中央广场
复式空间的感受
泰禾在LOFT产品有着成熟的经验和市场认可度，此前在台湖开发的泰禾一号街区等项目，因合理的户型设计，其LOFT产品受到市场的认可，夺得去年全年北京销冠。在大兴泰禾中央广场项目，泰禾将创新理念进一步升级。
泰禾中央广场项目定位为“简单不失奢华的精装复式”，项目负责人介绍，LOFT空间的定义要素主要包括：高大而宽敞的空间，上下双层的复式结构，由主人灵活决定的装饰风格和使用布局，灵活的特质使人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家。
超大面宽、复式挑空空间成为泰禾中央广场关键词，泰禾中央广场88平米的户型，加上赠送面积，最后实际得到的面积近145平米，可以实现270度采光，居住舒适度非常高，采用精装修交房。入户首先感受到是近4米面宽、绝大部分3.9米的挑空空间；除此之外，客厅的挑空极大地增加屋内的采光；在此可以一边沐浴阳光，一边欣赏楼下6万平米的泰禾中央公园。
此外，在空间结构上，项目高达4.5米层高，保证了居住空间的舒适度，也真正实现了动静分开和功能区分开，楼下做了两个房间，一个老人房和一个小孩房，楼上是主人房(主卧加书房)。实现了空间的享受与自由，逐渐形成了与传统生活不一样的生活方式，让生活多姿多彩不再是一“层”不变地平淡，使得每个房间又不觉得局促。
专家观点
>>亚豪机构市场总监 郭毅
商住将实现百花齐放的创新
由于土地交易方式的原因，纯商住宅用地面积大减，开发商为了保证销售速度、回笼资金，地块中的可售商业公建大部分将开发成为商住公寓类的产品，而商住公寓此前在产品设计上相对同质，造成北京在商住公寓的高峰时间出现产品严重同质化的现象，影响到开发商的周转率。
正是基于这样的市场背景，房企开始对商住公寓的产品加以创新，以扩大这类产品覆盖的客群面，从而摆脱低效竞争。而从商业公建的控规要求以及不限购的特点上，也给商住产品的创新留下了充分的空间，而与之相比，住宅的产品创新空间则越来越窄，未来，预计还将有更多开发商将产品研发力量聚焦于快销型的商住类产品上，商住产品将改变目前单一的平层或LOFT开间为主的户型设计，在实现百花齐放的创新同时，宜居性也将大大提升。
>>伟业我爱我家集团市场研究院经理 孔丹
激烈竞争促使商住创新
目前住宅用地供应持续萎缩，使得住宅房源供应量也在逐渐减少。在有限的房源供应中，又呈现出明显的高端化或远郊化特征。不限购且价位相对低廉的商住公寓成为不少购房人关注的焦点，在这种情况下，给商住公寓市场的发展带来了空间。虽然需求旺盛，但是商住项目的供应量也非常可观，进一步加剧了项目之间的竞争，为了加快项目销售，各商住项目也更加关注产品创新，除了高标准精装、低密等创新外，还通过导入其他生活服务类资源等方式来提升项目的附加值。另外，虽然商住类物业生活成本高、居住密度高、产权年限低等劣势无法改变，但是竞争的加剧，商住项目产品的创新，也使得商住项目的居住舒适度、宜居性和性价比也在不断提升，在限购不放松、普通住宅越来越高端化、远郊化的市场背景下，商住公寓将更多的获得城市白领的青睐。一些有特色和亮点的商住项目的成交也将持续火热。
>>易居研究院智库中心研究总监 严跃进
减少商住项目与住宅项目的差异
商住项目虽然规避了限购限贷的风险，但相应的竞争压力却在商住项目内部产生。所以整个营销压力也会增加。这个时候走差异化的路线，是营销竞争模式的一种创新。比如说，部分商住项目在内部建筑构造方面和传统的住宅项目有差别，在居住舒适度上也有一定的损害，如楼层高度的设计等。从这个角度看，如何减少此类商住项目和住宅项目的差异，是此类项目开发商所关心的话题。
部分商住项目的环境等优势比较明显，所以会打着“卖一套少一套”的口号，进而积极做营销。考虑到此类项目后续物业价格上涨的幅度依然会比较大，所以整个销售层面会比较好。
在土地出让方面，与其默认房企将商住项目变现做住宅项目进行销售，不如为此类商住项目更名，等同于住宅项目，并且在这个过程中根据开发的成本等进行测算，进而重新计算销售价格。这样做，和过去扭扭捏捏的营销模式相比，反而是大大方方的一种模式。
