世邦魏理仕：三季度全国写字楼供应同比增22% 二线市场租金加速下滑
10月19日，世邦魏理仕发布中国房地产市场报告指出，2015年三季度，全国优质写字楼新增供应近170万平方米，较去年同期上升22%。与此同时, 新增需求稳步回升, 其中一线城市尤显活跃。
其中，广州和深圳本季的供应分别超过20万平方米，居前两位。纵观前三季度新增供应达554万平方米，比去年同期上升22%。
数据显示，三季度新增需求自年初以来稳步回升，各城市普遍受到中小金融企业以及科技类企业的旺盛需求支撑。本季全国市场总计实现158.7万平方米净吸纳量，环比增9.0%；平均空置率环比降0.3个百分点至16.8%。一线城市普遍向好，深、沪、广三城市净吸纳量均超20万平方米。
其中深圳、上海分别额外因其自贸区利好政策及高附加值制造业带来需求推动市场。上海浦东地区空置率更下降到0.7%的历史新低。二线城市本季需求也略有回暖，但普遍存在供过于求的风险，部分城市空置率持续徘徊在40%左右。
伴随中国经济增速的放缓，外企在华扩张仍持续审慎。而随着中国经济的逐步转型，使得曾经是市场主要需求来源的制造业企业逐步让位于包括非传统金融以及科技在内的其他新兴产业。P2P等新起金融机构在经历了此前一轮的行业洗牌后重新成为市场需求的动力来源。
需求层面政府的扶持也不容忽视，为鼓励创业，部分地方对初创企业进行扶持，带动新成立需求渐涨。除此以外，我们亦观察到一些政府关联机构搬迁至写字楼办公助力需求。
然而，目前一二线城市分化加剧，前者供需两旺，后者供应充沛，但需求有限，这也渐渐成中国办公楼市场 “新常态”。其结果是一线城市租金仍呈现上升的态势，本季平均租金环比涨幅达0.8%。其中上海浦东租金增3.9%，带动全市上涨1.8%，居各城市之首。
二线城市供需不平衡加速租金下滑，本季整体下跌0.2%。其中沈阳今年面临集中供应的严峻形势，原有项目受新入市项目低租金冲击已普遍下调面租，致全市租金跌2.0%，跌幅居前。
此外苏州、重庆、成都等市场皆面临类似压力，其中成都租金已连续11个季度下跌。上述城市业主的竞争策略已不仅限于下调面租，而在免租期、装修期乃至弹性合约等方面皆进行尝试，同时增加渠道佣金以拓展客群来源。如成都市场有效租金的跌幅更甚于面租。市场承压后各方对后市预期出现分化，本季在深圳、成都、沈阳等城市均出现个人租户整体包租物业进行转租业务。
展望未来，全国的新增供应依然充沛，其中上海和深圳在2016年的新增供应将有望突破100万平方米。但在中国经济增速持续放缓的背景下，实体经济对房地产需求的支撑更添隐忧；另一方面房地产开发也将面临更大的市场挑战，项目因资金短缺或市场因素停工或延期交付的风险亦将增大。
