北上广深楼市观察：一线房价涨势基本确立
今楼市分演，颓势渐显，分化越烈。举国库存高企，唯一线城市，风光独美。
今四城楼市鼎足而立，北京贵、上海涨、深圳疯，广州则稳若泰山。
四城独立之行情还能走多远？泾渭分明之态势是否越演越烈？
且看楼市“四城记”。
战局之两主线： 一线城市全涨，三线城市全跌
楼市风云变幻，硝烟四起。
在1999年后的十年中，中国的楼市总是有很大的一致性：即楼价起来的时候，几乎所有地方都起来；楼价下降的时候，也几乎所有地方都下降。程度未必一样，但各地楼市走势有很高的趋同性。尤其是最近三年来，市场已大不相同。
今年以来，全国城市间房价走势分化的趋势一直在延续，数据显示，这种势头越演越烈，涨跌泾渭也越来越分明。
根据国家统计局公布数据显示，一线城市继续保持集体上涨的趋势，8月份，新房市场，深圳环比上涨超过5%，北京、上海涨幅也超过1%，广州接近1%；二手房市场，深圳涨幅依然最高，环比涨幅4.4%，北京、上海、广州环比涨幅也再1%-2%左右。
从同比涨幅来看，一线城市新房和二手房价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。一线、二线、三线城市呈现一种阶梯式过渡状态，有人开玩笑说，不是有很多城市都在争论自己是“一线还是二线，现在看看楼价涨跌风云榜便一目了然，也不用再争啦”。
战局之战况：一线城市涨势基本确立
假如把数据线拉长到今年全年来观察的话，一线城市的房价尽管不同月份都在盘整，但是整体向上的涨势已经基本确立。
根据国家统计局公布数据显示，今年开年到8月份，一线城市一、二手房价涨幅分别为10.5%与11.8%，二线城市房价涨幅为为0.2%与0.8%，一线城市涨幅遥遥领先。而三、四线城市价格则持续下行。
利好的积聚，让一线城市风光独好。
而一线城市土地市场也持续火爆。中原地产研究部统计数据显示，9月，一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，创今年以来的最高纪录，环比8月全月涨幅高达188%。当月，一线城市土地平均溢价率达到了29.44%，也创造了年内最高。
易居房地产研究院副院长杨红旭认为，实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。今年以来，房企聚焦一线城市拿地，地价上扬势头明显，这也将助推一线城市后市房价继续上扬。
北京：成交增幅六成稳步上涨持续
北京前九个月的一手商品住宅成交累计增长了六成左右
北京：
肥妹
战局之四城记：
在盘整中上涨
难现大反弹
北上广深，为一线城市之龙头。此四城，拥有最大的人口吸附力，仍然占据人口红利的制高点，积聚着未来最大的机遇，同时也可能积聚着未来最大的风险，独立的市场行情还能走多远？会否出现剧烈大反弹？
答案是：不会！尽管一线城市的涨势已经基本确立，然而大反弹的土壤仍然缺乏。
首先，中国房价上涨与国内经济增长关系甚密。随着我国经济步入中速增长的区域内，房价出现大反弹是缺乏基础的。
再者，尽管市民投资渠道仍然不算非常丰富，但是人们对房子的投资、投机性需求在下降，因为相对于一线城市动辄数百万的房价，上涨空间十分有限，不如拿钱去其他投资领域寻找新的机会。
最后，一线城市的房价泡沫需要更多的、持续的资金流入才能维系和推动，如火添油，“油”则为资金是也，而现在的房价上涨并没有太多的“油”来助推火势。
根据央行2009年1月的计划，全年广义货币供应（M2）增长17%，实际上2009年全年M2同比增长了27.7%。2009年一年，银行信贷增长接近10万亿元。而这10万亿元大多都流向房地产市场。现在尽管央行的货币政策也趋向宽松，但信贷货币增速远不及2009年。而从现在的房价基数而言，以上海为例，当初上海等一线城市商品房均价才1.5万元/平方米，而2015年上海等房产均价都在3万元/平方米以上。从货币信贷流向房地产的量来看，要维系这样的高房价，所需要的资金量要更大，而就当下而言，这个可能性并不存在。
润哥
战局之指点迷津：
短期有跌宕
长期趋稳定
楼市周刊本期所策划的“四城记”将更关注微观市场，通过对四城楼价、成交量节奏的把握，为读者把脉的是未来数个月的楼市风云。短期而言，楼市的跌宕起伏肯定是有的，对于短期想要入市的购房者而言，能够把握一个相对低点入市当然是最好的，而四大一线城市的冷暖走势有某种契合度，是购房者不错的横向参考坐标。
而对于更长远的未来，放在未来历史的坐标来看，我们只需云淡风轻，楼市已经步入一种缓慢恢复、持续平稳的常态，不慌不忙，不涨不跌，是为楼市之幸。
北京身为全国政治中心，所有宏观政令均由此发出，一向对各种政策的反应都极为敏感，可谓占尽天时。虽然去年的楼市同样是波澜不惊，但“330新政”出台后，北京楼市显现出稳步上涨行情，今年前9个月，北京一手商品住宅（不含保障房，下同）成交量较去年同期有较大幅度的增长，增幅接近60%；但成交均价累计的变化不大，增幅在2%左右。“今年一月至今，北京一手商品住宅成交均价基本保持稳中有升的态势，但是成交量上涨趋势明显。总体来看，市场以价换量现象比较明显。”戴德梁行北中国区研究部主管陆明说。
仲量联行中国研究部总监周志锋则认为，若不是光看全市均价，只比较同一楼盘价格，北京楼价的涨幅可能要多一些，“前9个月的累计涨幅大致在10%-15%水平。”
“330”带动背景市场明显回暖
说起来，今年前三个月，北京楼市的状况与去年相比并没有什么不同，但“330新政”出台后，京城买家对宏观政策也相当敏感，一手商品住宅市场自4月起就出现明显回暖，之后基本保持平稳上升态势。
这一轮上涨的原因，陆明说：“受经济下行压力影响，今年以来政府通过降准、降息，放宽境外机构及个人购买商品限制等多项措施刺激房地产市场，使市场需求得到释放。”
而6月，通州作为城市副中心消息公布后，使该地房地产市场再度火热起来，成交量大幅上涨。北京一手住宅成交面积在月份的增长尤为明显，同比、环比双双上涨。由于通州楼市热度上涨太快，8月中旬，为保证其房地产市场健康发展，防止过热，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对通州楼市实施限购政策。
国庆市场平稳，后市稳步上升
陆明介绍，按照房管部门公布的数据，9月开始，北京一手住宅的成交量持续波动，至月末有所回升。10月首周受“十一”假期的影响，成交量回落。即便国庆楼市有波动，但陆明依然认为，短期内，北京房地产市场将保持目前的发展态势，因为目前推动市场回暖的因素并未发生明显的变化，成交量仍将稳步上升，而出于当前开发商融资压力及市场环境影响，价格将保持稳定，以价换量仍为目前北京楼市的主旋律。
周志锋说，北京对新企业及人才都有很大吸引力，我们从写字楼的吸纳量就可以看出来。“由于北京写字楼的新增供应量较少，甲级写字楼的空置率一直很低，过去几年的新增供应量和吸纳量大致在十几万平方米左右，整体空置率是百分之二点几，今年有四十多万平方米的新增供应量，吸纳量也在45万平方米左右，整体空置率依然维持在3%水平，上述数据说明，北京未来的市场需求不可能太少，稳步上涨的态势还将持续，部分楼盘的价格涨幅有可能在今年内达到20%。”
上海：成交量增73%后市有望稳定增长
今年以来，上海的写字楼的吸纳量快速上升
位居中国海岸线中部，有着庞大的长三角经济辐射区，上海可谓占尽地利优势，在今年一线城市楼市的此轮涨势中，上海没有落在后头，今年9月，其一手住宅网签成交面积为129.34万平方米，比去年同期增加了约73%；成交套数为10598套，比去年同期增长了71%，而成交均价为30337元/平方米，比去年同期增加了9.7%。仲量联行中国研究部总监周志锋认为，从目前发展态势看，成交畅旺态势有望延至今年年底至明年年初。
四月，需求开始逐渐释放
今年前三个月，上海楼市的成交量都维持在7000套以下水平，今年2月更是只有三千多套，“330新政”后，市场明显放量，大幅飙升到一万套以上水平，6月更达到今年前9个月的峰值，网签套数为11297套，此后的7月略有回落，有9418套，其后的8月、9月均维持在1万套以上高位。
量增带来的是价涨，上海一手住宅的成交均价在5月份开始飙升至3万元/平方米以上水平，虽然8月略微回调至29616元/平方米，但9月又站稳至3万元/平方米以上水平。
“一个非常明显的特征是，4月之后，住宅需求明显释放，虽然与去年同期相比，供应量同样也在增加，但总体比不上需求增加的水平，使一手住宅市场呈现供不应求态势。”周志锋说。
吸引能力明显，未来楼市还将涨
上海一手住宅的上涨有其必然原因。一是因为城市土地资源的稀缺，这一点大家都看到了，近期新增土地供应不多，“现在开售的项目多是早些年前批出的土地。”
而且，像上海这样的一线城市，吸引人才的能力会越来越强——和前几年很多人所想的不一样，北、上、深等一线城市受益于一些新的改革措施，与二线城市的差距不是越来越小，而是越来越大，这使外来的人口仍在不断涌入。“2014年之前的五年时间，上海甲级写字楼的吸纳量约为80万平方米/年，今年是100万平方米，如此大的增幅，主要还是受益于金融产业的开放政策，现在，更多企业抢先进驻，因此带来了大量的就业人口。”
股市经历过动荡之后，很多人更坚定了在一线城市买楼的决心，虽然还没有恢复到2007年、2009年楼价一年上涨20%-30%的疯狂阶段，但总体来说，大家的期望值依然很高，觉得在这时候买房，跌下来的可能基本没有。如果不是限购政策还在延续，很多投资者被限住了，要不然楼价可能还会更高。
从目前情况看，上海十月份的成交情况也不错，作为全国的金融中心，上海的基本面比深圳要好一些，未来的涨幅也有可能比深圳高。 （文/图 羊城晚报记者 梁栋贤）
深圳：成交量增一倍多年底仍高位调整
深圳楼价在前段时间高速上涨后，可能迎来调整
在一线城市中民营经济最为发达的深圳，可谓深得“人和”优势。戴德梁行综合官方公布数据后发现，今年1-9月，深圳一手住宅成交套数为47915套，同比增长103.4%，成交面积480.66万平方米，同比增长116.4%，成交均价30661元/平方米，同比大幅增长33.1%。不过，正是由于上涨较快，戴德梁行分析人士认为，年底仍然会在高位调整。
5月开始上扬，7月达到峰值
今年以来，深圳房价整体呈“平稳-快速上涨-平稳”走势。按月看，1-4月，深圳一手成交均价保持平稳，受“330”政策以及降准降息等利好政策刺激，从5月开始，房价开始快速上涨，月成交均价屡创新高，成交量也在高位运行，5-7月，一手住宅成交均价环比涨幅分别达到8.0%、7.8%和13.4%。
在7月份达到峰值之后，8月楼市出现回调。戴德梁行分析，在政策效应递减及股市财富效应弱化的影响下，深圳一手住宅出现了供需同步萎缩，因而导致8月、9月的房价支撑力不足，成交均价涨幅开始大幅回落，尽管9月达到了创纪录的36191元/平方米，但环比涨幅已降至0.1%。
国庆降温明显，楼价或会回调
进入10月，深圳楼市明显降温。戴德梁行总结了国庆七天的网签数据，一手住宅的成交量仅为227套，环比上一周（9月24日-9月30日）的628套，下降了63.9%；受宝安、龙岗等外围区域有大量刚需楼盘成交影响，一手住宅成交均价为31874元/平方米，比上一周的34698元/平方米下降了8.1%。
戴德梁行分析认为，此前深圳楼市快速回暖，主要的刺激因素是由于“330”新政、降准降息等利好政策以及股市财富效应外溢，但核心因素则是长期供不应求所致。此外，深圳城市竞争力提升、产业结构优化、人口结构年轻化、轨道交通日益完善等也对楼市提供有力支撑。不过从目前情况看，促进楼市回暖的短期因素效应在弱化，开发商及购房者也趋理性。
经历了前期需求集中释放及房价快速上涨后，深圳近期的房价走势疲态已经显现。戴德梁行预计，在人民币贬值、资本外流压力增大、经济指标不乐观等大背景下，深圳楼市年底将迎来高位调整。
从以往经验看，第四季度为开发商的推盘高峰，也是冲刺年度业绩的关键节点。一方面，供应放量、优惠力度加大在一定程度会促进部分购房需求入市；另一方面，已逐渐形成的观望氛围将对楼市成交构成真正制约， “日光盘”频出状况在四季度将难觅。无论对一手还是二手住宅，目前的价格都处于高位，而购房者的心态也趋于理性，加上外围区域刚需楼盘增加供应，四季度深圳房价持续上涨的局面可能不会出现，房价将平稳运行，甚至出现单月小幅回落。
广州：最好的时间已过，最坏的还未到来
在广州还为连续3个月过百万平方米销量沾沾自喜的时候，中国房地产业协会副会长任志强马上过来打脸，说“北上广深”座次应该调整为“北上深广”。
“十·一”刚过，合富辉煌首席市场分析师黎文江又给广州楼市加压，认为这个黄金月（含“十·一”黄金周）褪色，成交只属合格。黎文江说，最近的政策福利广州受益不大；库存偏大，新货推出少；彩虹飓风，扑灭黄金周；地价升高，房价下不来。综合因素之下，广州只收获了一个平庸的黄金月。
确实，相比去年广州黄金月的收成还不错，但跟5-7月份的高峰相比，现在势头已经有所回落，广州楼市最好的时间已经过去。业内人士表示，现阶段广州还只是阶段性盘整，明年可能会进入周期性盘整，届时市场萎缩情况会更加明显。
看起来很美的成交
去年以来楼市政策利好不断，加上银根不断放松，市场对2015年有更高的期待。
今年楼市整体情况确实不错，这在那些知名房企的收成上表现最为明显。克而瑞近日公布的数据显示，今年前三季度，20家典型房企销售目标超过六成的高达17家，超过七成的也有8家，其中的恒 大、华润，更是超过了八成。对大部分典型房企来说，最后一个季度只要冲一冲，完成今年的销售目标不成问题。
2015年是分化的市场，典型房企在一线城市的收成最好。既然房企的表现不错，那就可知广州的表现不错。
阳光家缘数据显示，今年前三个季度，广州一手住宅的成交面积高达700多万平方米，这是一个看起来非常美的数据。也就是说，广州平均一个月的销售面积接近80万平方米，该数据超过广州一手住宅月均批准预售量，呈现供不应求的状况。只要最后一个季度广州能保持全年的平均水平，那么广州今年的销售面积就有望达到千万平方米，与2013年基本相当。我们都知道，2013年是中国楼市的最高峰。
相比去年同期，今年更是美得不得了。相比去年同期，今年广州一手住宅的成交总量增加了三成五。
美好之下有阴影
当然，美好之下也与阴影，只是这阴影目前还不算大。正如前文黎文江所说，广州的黄金月只属合格。
就今年楼市走势来看，4月份是一个分水岭。4月份之前，市场看不到太明显的起色，和2014年情况基本相当。“3·30楼市新政”之后，广州楼市才真正起飞。特别到了5月份，市场一片火热，成交非常活跃，广州楼市销售量年内首次突破百万平方米，之后的6、7月份，承接了之前的火热势头。仅这三个月的成交量，就占了前三季度的四成。
9月份之后，市场又面临新的考验。克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰说，广州楼市4月份开始起飞，一直到9月份，还是可以说市场不错，但这种势头能否在9月份之后延续就难说。曾英杰认为，在9月份之后，至少部分产品的销售会遇到挑战：“今年上半年，改善型产品的销售情况非常好，是上半年楼市销售走好的重要因素。但第四季度，改善型产品的销售很难保持上半年的势头。”正因如此，“广州今年第四季度的成交有可能比不上去年同期。”
“去年楼市成交放量从10月份开始，今年要早得多。”保利地产首席研究员吴定金说，与去年同期成交相比，今年6月份的增幅达到顶峰，之后出现慢慢回落的态势，9月份成交量同比依然有增长，但增幅减少了。而8月份人民币汇率的波动，9月份美国的议息，加上中国三季度经济状况的不理想，导致购买力受冲击，影响楼市成交量。“四季度楼市有可能出现阶段性盘整。期间楼市表现会马马虎虎，即使有所增长，增幅也会继续放缓。”
四季度房价保持稳定
当成交上升，伴随而来的肯定是房价的上升。没有商家会在成交很好的时候降价，甚至稳定价格都做不到。
从数据上来看，今年上半年房价基本维持在1.4万元/平方米的水平，第三季度已经升至1.5万元/平方米的水平。相对前几年大刀阔斧的涨价，现在商家涨价显得羞答答了。商家的这种羞答答，和现在库存较大密切相关。就算前三季度广州房子卖得很好，库存量也依然高居900万平方米左右，足够广州消化一年时间。番禺、花都、黄埔、南沙、增城这些楼市重镇同时也是去库存压力较大的地方，商家涨价的冲动小，这就在一定程度上抑制了广州整体价格的上升。
曾英杰说，广州前三季度房价还是有一定幅度的上升，四季度在成交热度有所回落的情况下会保持平稳。吴定金则认为，目前一些新开盘的消化率还有五六成，情况还算不错，远没到开发商必须要大幅让利的三四成；就算四季度市场表现平平，市场进入阶段性调整，也不见得马上就能看到商家的大力促销。
明年将遇上周期性盘整
国庆前后，A股走势凌厉，涨幅明显。其中一个重要原因，就是货币更加宽松，流动性更充足。国庆首日，在取消存贷比的余威仍存的情况下，10日央行又公布，在原先山东、广东的基础上，再增加9个省（市）加入开展信贷资产质押再贷款试点行列。市场预期，两项政策相加，注入的货币规模会在万亿级以上。流动性保持宽裕，有利于刺激楼市的成交。
在吴定金看来，政策因素会推动明年上半年楼市的成交。但他也预期，明年下半年，楼市可能会进入周期性盘整。“2013年年中和年底市场出现阶段性盘整，到了2014年的3-5月份市场出现周期盘整；今年9月之后楼市再次出现阶段性盘整，预计明年年中左右出现周期盘整。”一方面，明年上半年经济有望企稳，相关的刺激政策会减少；此外，随着价格上升、供应增加，楼市本身会进入调整阶段。因此，明年上半年的成交会比今年下半年更好，明年上半年卖房比今年下半年要容易。
