通州库存创六年新低 纯住宅或将断供
建委统计数据显示，截至9月27日，北京新建商品房住宅(剔除保障房和自住房)合计签约套数为3817套，这个数据虽然高于去年同期，但环比8月份5612套的成交量，下跌32%。成交均价出现明显上涨，达到3.23万元/平方米。
业内人士表示，9月的成交量下跌与通州限购有较大关系。从8月15日执行升级版的通州限购政策到现在已经一个多月时间，这期间，通州市场的普通住宅成交明显下调。
2015年来，通州市场成交上涨，据中原地产数据，截止目前，通州普通住宅去化周期只有7个月，而北京全市的平均在12个月左右。日前7616套的库存，已经是通州住宅市场最近六年来的最低。
据测算，通州作为北京次中心，未来将有1-2万新增公务员，而按照正常的1:10-20左右的人口直接、间接影响，目前已经130万人口的通州有望增加到200万左右的中型规模。
除台湖区域在2012年来集中供应了8宗居住用地外，通州区域其他合计只成交了30万平方米左右的住宅类物业，供应少导致通州出现了2015年只供应了1074套，供需比1:7的现象。
通州因为巨大的利好，人口增加预期强烈，供给却较少。叠加目前的公寓及住宅，合计通州可售+未来潜在供应大约在3万套左右，而实际需求则在15万套左右。
上述业内人士表示，由于通州库存少，限购政策致部分开发商推盘不积极，通州纯住宅或将出现断供。
纵观通州运河核心区，除了商业立项的项目和市政工程，大多是公寓写字楼等40、50年产权的项目，很难找到纯住宅用地。而位于核心区的纯住宅项目，仅合生滨江帝景一家。
合生滨江帝景项目负责人表示，“短期来看，限购造成客户基数变小，通州住宅项目肯定会遇冷，但长远来看，限购本质上意味着稀缺，我们产品的价值和稀缺性是摆在这的。行政副中心的政策利好，大量重点项目集中开工，各种产业配套不断完善，核心区建设也在实质推进，通州市场没有道理不火”。“限购后的两周，客户量的确大幅减少，但是阅兵以后，我们发现客户量又慢慢回升了，虽然客户还比较犹豫，但对于通州的发展前景，客户还都是很看好的。”该负责人说。
在通州核心区基础设施不断完善、人口不断增长的前提下，供不应求的局面已经出现。2013年至今，核心区以商业用地居多，住宅用地出让数量屈指可数，其中大部分住宅还用于保障房及回迁房。被通州政策利好及副中心未来前景所吸引来的数量庞大的改善型高素质客群，如不提前入市，将面临一宅难求的市场环境。
同属于通州的东坝区域近几年的房价随着地价水涨船高。就在两年前，东坝的房价却仅在2万元/平方米出头，而区域内也只是寥寥几家房地产商在此耕耘。这种情况在某以51亿元获取东坝的“地王”后开始迅速改变。此后“地王”的记录不断被刷新。近期开盘的项目其报价已经涨至6万元/平方米。
相对于东坝已经涨上去的价格，通州核心区的合生滨江帝景由于拿地早，仍然处在3-3.5万元/平方米的区间，且周边配套远超东坝区域，性价比良好。
通州发展潜力巨大，限购短期内抑制了价格的快速上涨，但随着利好的不断兑现，随着通州产业配套的不断做强，市场难免再度高涨。在此市场窗口期，也许不失为出手的好机会。
