上海高房价，政府怎么办？
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近日，在上海市委举行的季度工作会议上，市委书记韩正在部署四季度工作时提出：上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。同日，市建设交通系统干部大会宣布，将组建住房和城乡建设管理委员会，不再保留市城乡建设和管理委员会、市住房保障和房屋管理局。
在国家不断出台稳定住房消费政策、全国楼市复苏、上海房价上涨的背景下，该如何理解这番表态及重组城建与房管部门？
首先，近期上海房价涨得有点快。2014年，全国楼市普遍降温，上海楼市也出现下滑，但在去年9.30新政策的刺激下，全国楼市开始复苏，其中一线城市率先回暖。上海住宅成交量于去年10月开始显著反弹，房价也止跌上涨。从全国70个大中城房价同比增幅来看，今年8月份，深圳为带头大哥，同比去年8月大涨31.8%。其次是上海，同比上涨6.5%，北京为3.7%、广州为2.0%。从绝对值来看，上海涨幅远小于深圳，但从全国来看，也算是“二哥”了。
必须指出，70个大中城市的房价数据为指数，按一般规律，价格数据的波幅小于实际价格波幅。如果从实际情况来看，上海外环以内很多住宅，相比一年前已上涨20%-30%。而远郊地区，涨幅也有一成左右。这样的房价涨幅，相比历史上上海楼市狂热三个时间段：2004年至2015年一季度、2007年、2009年下半年至2010年一季度，并不算太离谱，但在近几年全国房价基本平稳、三四线城市苦苦挣扎的背景下，仍显得有些扎眼。因此，上海领导表态度、抑房价，合情合理。
其次，在全国政策偏暖的背景下，因地制宜，因市施策。2014年3月全国两会上，政府工作报告中首次提出“针对不同城市情况分类调控”，这标志着我国房地产调控方针的重大转变。其后，各地纷纷放松或取消了限购政策，但四个一线城市一直未放松限购。其后，还有“9.30”、“3.30”、取消限外、公积金新政、首套房贷首付下调至25%等一系列宽松性政策，但多数皆规定：实施限购的城市除外。
也就是说，去年以来多数救市、稳定政策，与一线城市无关。主要是因为一线城市住宅需求旺盛，但供应紧张，即便没有放松政策，也会出现房价领涨全国的客观现实。除了中央层面的新政中有意对一线城市区别对待外，在房价大涨之后，几个月之前，深圳官方已表示要抑制房价。因此，此番上海官方表态，性质与深圳相似。全国政策总体松，多数城市更加松，一线城市偏紧，市场区域分化，政策差异对待，这就是当前的政策格局。
再次，撤销房管局，实属优化管理职能。有种观点认为，房管局是推高上海房价的因素之一，撤销房管局，相当于向高房价宣战。其实，事情并非这么简单，行为也不可能这么“左倾”。近些年，在城建、规划、土地、房屋等管理条线，很多城市都曾进行职能和部门调整。从国家改革层面看，精兵简政是方针。从制度层面看，实行不动产统一登记之后，房屋登记将统一由国土部门牵头管理，原本房管局的这项职能将转移出去。从上海实际情况来看，随着二手房成交量超过新房，随着新房开发量与成交量几年前就已见到历史大顶，随着保障房建设高峰渐过，房管局的职能趋于缩减；况且，上海城市建设的重点已转向郊区新城，产城融合，客观上要求城建与管房更加紧密的协调工作。另外，北京市也只有住建委，而无房管局，不必大惊小怪。
最后，如何看待和应对上海高房价？其一，在具有活力的国际大都市中，房价显著高于国内其他城市，甚至达到国际水平，可以说是常态。发达国家中的伦敦、纽约、旧金山、悉尼等皆如此，发展中国家的孟买、莫斯科、香港等。人口导入、收入增长、自住需求旺盛、投资保值需求存在、土地供应紧张等诸多因素形成了高房价状态。
其二，处理好“无形之手”和“有形之手”的关系。市场经济条件下，“无形之手”是主导市场变化，尤其是价格波动的主要因素。但有时也存在“市场失灵”的现象，需要政府使用“有形之手”进行干预和调节。十八届三中全会提出“让市场在资源配置中发挥决定性作用”，其实就是更多的让市场说话。但就住宅市场而言，由于涉及民生，在房价快涨时期，以及高房价城市，政府干预的多些，也可以理解。
其三，政府干预市场的手段有两个，重点应放在完善住房保障体系，让长期生活困难的低收入群体、短期租房和购房困难的年轻人与外来人口，能够获得合理适度的住房保障。其次才是调控商品住宅市场，而且在当前国家正努力建立房地产调控长效机制的背景下，要更加注重使用经济手段，比如信贷、税收等，通过差异化的措施，在保持刚需、支持改善需求的前提下，对于多套房需求、投资性需求、超高端享受性需求，进行适度的抑制。
近一年来，上海房价上涨，是在限购、限外、限贷等政策没有放松的条件下，同时，必须想法设法增加商品住宅供应。比如上海城市建设用地极其紧张，已临近大限，而大量的开发区、工业区中的工业用地却利用效率低下，甚至荒废，应加快这些土地二次开发与利用，部分地块可转性为居住用地。同时，切实鼓励市区拥有旧厂房、旧仓库的大中型国企，腾笼换鸟，将宝贵的土地资源部分的用于商品住宅开发。
如此，则从供需两方面着手，双管齐下，努力缓和供不应求的市场局势。归根结底，供求关系在很大程度上决定着房价波动。政府并无神力，在短时间内控制住房价。但可以利用有形之手，改善市场关系，让房价水平逐步与城市地位、城市经济、居民收入相适应。
文章来源：上海观察
