珠江投资吞沪最大旧改项目 朱孟依“隐形”圈地
日前，上海最大体量的旧改征收项目——闸北区安康苑旧改基地的居民开始搬迁，这意味着操刀该项目的广东珠江投资股份有限公司（下称“珠江投资”）的旧改“如意算盘”正式打响。
作为近年来陆续从房地产主业隐退的朱孟依家族企业，珠江投资通过上海最大的旧改项目，低调地成为上海的隐形地主。此外，朱孟依家族旗下的企业在全国多地仍保留较大量的土地储备，沉寂已久的朱孟依旗下房地产板块通过旧改等方式广积土地。
押注上海
进入10月，刚刚签订协议不过半年的上海最大旧改项目就开始迅速启动搬迁，令业内惊讶不已。
此前在2月8日，珠江投资与闸北区政府签订了《闸北区安康苑旧区改造项目委托征收协议》。通过“毛地出让”形式获得的这个上海最大体量项目，总占地面积近13万平方米，地上总建筑面积近60万平方米，是珠江投资目前最大的项目之一。
“这对于已经入主上海长达14年之久的珠江投资来说，是一次华丽的回归。”某大型房企上海分公司高层人士赵先生向记者分析珠江投资拿下该旧改项目的意义时称，该旧改项目体量庞大，且属于上海市中心的稀缺地块资源，有望成为未来城市形象的明星展现区，“珠江投资近年来在上海地区少有斩获，且其他项目也并没有太多出彩之处，拿下安康苑项目提升了该公司在上海的整体地位”。
据业内人士分析，安康苑旧改项目设定为“毛地出让”，即政府不提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及基础设施投资任务的土地出让给开发商，由开发商负责平整，并计入地价成本。
“这种出让方式对企业的资金压力和开发周期压力带来较大挑战。”赵先生指出。
善于资本运作的珠江投资也未能幸免。据悉，由于珠江投资未能及时启动该基地动迁，为此，闸北区想方设法帮助开发商解决融资贷款等问题，推动该地块的拆迁进程。在政府力量加入拆迁进程后，该基地第一轮意愿征询，居民同意率高达97.99%，拆迁签约率11天就刷新了98%的旧改新纪录。
目前，根据上海市闸北区住房保障和房屋管理局网站显示，安康苑征收地块的土地估价为28883元/平方米，土地估价甚至超过了目前许多土地的起拍楼板价。
在上海参与另一旧改项目的房企人士张女士粗略估计，该片区的旧改项目约要投入成本超过50亿。
珠江投资盯准的是高昂征地成本背后的“如意算盘”。
上海链家研究部监控数据显示，距离珠江投资安康苑项目仅一公里的苏河湾华侨城地块在2010年初出让时以52783元/平方米成交，超过了同期同区域内的二手住宅房价。
上海链家研究部总监陆骑麟认为，未来安康路征收地块起拍楼板价很可能超过7万元/平方米，粗略估算该地块总价将会超过90亿元，最终的成交楼板价很可能超过10万元/平方米。
张女士分析，根据相关规划，安康苑地块未来定位为以现代商务中心为主体区域，而闸北区有大量的棚户区资源，珠江投资将该最大体量的旧改项目纳入版图内，对其在该区拓展住宅和商业板块的开发有很大的推动作用。
撤房信号之后？
一直以来，珠江投资被视为继合生创展后朱孟依的第二只房地产旗舰。
在朱孟依家族企业三年多前逐步偏离房地产主业的同时，珠江投资承载了朱孟依旗下的优质投资资产，包括房地产、公路桥梁、通信网络、矿产能源等。面对早年“大规模裁员”的市场消息，珠江投资否认并指房地产业务一直是珠江投资的主业，公司有多年的发展基础，没有退出房地产业务的可能。
与合生创展房地产销售业绩多番大幅下挫且在土地市场悄无声息不同，珠江投资以及其他朱家企业依然在密集补充土地储备，其对成为“隐形地主”的野心并不小。
除了在上海新近拿下的占地面积近13万平方米的安康苑旧改项目之外，在广东珠海横琴自贸区，珠江投资盯准了“离岸金融中心”金融岛，打造占地2.644万平方米、建筑面积逾25万平方米的综合体项目。在位于京津唐三地中心位置的京津新城，合生创展和广州珠江投资联合开发目前中国最大地产项目，占地2.5万亩，该项目开发周期已经超过10年。
根据珠江投资的官方信息，其土地储备超过2500万平方米。有珠江投资的内部人士指出，实际规模可能不止如此，因为一些项目与基础设施和能源、商贸物流等珠江投资其他主要业务相关，相关的优质地产资源也被珠江投资视为囊中物，如建设物流产业园区所附带的地产业务也有助其开拓地产版图。
“与以往来势汹汹的高调拿地不同，朱家企业近年来少有在政府公开的土地招拍挂市场上崭露头角，而是选择与地方政府在城市更新、产业更新等方面合作，获取更长远开发周期的土地资源，譬如旧改、产业园等。”上述内部人士表示，这些合作拿地方式的成本和利润空间更为隐秘，虽然影响其发展的因素很多、风险较大，但有助其长远发展。如朱家兄弟旗下的珠光集团斥资20多亿拿下了广州大规模的“城中村”沥滘村改造项目，还有珠光御景壹号、潭村城中村改造项目、沥滘村旧改项目，还有AEC汽车城等体量庞大的旧改项目。
一位从合生创展离职的员工指出，逐个新项目快速开发、滚动发展的方式已经不是朱孟依家族企业的发展路径，相反其家族企业的土地储备规模巨大，公开数据与实际规模仍有差距，合生创展公开的土地储备就已经多达3247万平方米，足够其地产板块长远发展。
