珠江投资：综合投资成本管理体系要从细节抓起
中国的房地产市场早已告别辉煌的黄金时代，持续低迷的态势，让创新和变革成为了新常态。而传统的的采购模式在楼市日益分化加剧的今天，亟待一次深度变革！以“优采”为目标的采购平台如期而至，带来一场前所未有的思想与交流盛宴，华丽开启了变革的大门！7月23日，中国房地产采购大会 ·深圳暨“优采”中国房地产产业链电商大会在深圳万科国际会议中心隆重绽放！会上众多业界开发商和供应商企业领导莅临，并就互联网时代如何拓展新采购战略渠道发表精彩演讲。 会上来自珠江投资成本经营管理中心副总经理吴彩萍就《珠江投资成本管理体系》做了精彩发言。
珠江投资 成本经营管理中心 副总经理 吴彩萍
以下为会议实录：
各位下午好，很高兴参加今天的深圳采购会。下面由我分享一下珠江投资集团“工程成本管控体系”。我们将珠江投资工程管控体系分四个方面：第一个是工程成本管控体系要点。第二个是成本管控流程介绍。第三，工程发包模式。今天测试工程方面，在材料设备供应商方面，相信开发企业和供应商在很多会议上听过类似的主题，曾经我们在活动中也讲过同样的方向，但是我觉得每一个地产都有不同的差别，今天就工程方面做一个简单介绍。第四个是管理工具，珠江投资的核心杠杆是有五大工作模式，也就是管理工具。这五大工作模式目前也是我们的秘密武器。
第一方面，为落实项目开发建设中工程成本的精细化、智能化以及对全过程管理，梳理总结现行成本管控体系，以促进成本管理标准化和规范化，做到开工前有成本策划，施工中有成本控制，为决策者提供客观、事实的工程数据和指标，提高经营决策效率。
统一基础数据，最核心的要素是统一基础数据，我们的开发成本明晰科目细化至六级，同时统一规范工程管线和财务管线成本科目的名称、口径。工程成本指导价包含了限额设计指导价和发包指导价，包括我们不同类型的工程是什么样的，都会细化至成本末级科目。另外，实现目标成本自动计算。完善成本控制标杆，事前成本策划增加了施工图设计与施工图预算管理。最后是优化成本计算规划，通过优化之后，做到了目标成本细化。通过细化到末级科目，进行全过程的工程管控。
项目合约规划管理方面，通过项目合约规划管理功能，我们对所有的合同大类、呈报范围、工程发包模式、签约分数、签约金额等进行预估规划和实时动态跟踪反映，实现有计划、有节奏地推动项目工程建设，加强工程成本管控。
珠江投资还会进行合作单位信息库更新。另外，成立成本管理委员会，并且还成立集团地区成本管理委员会，实现对成本过程的管理。成本管理委员会也有权限的限制，从系统内进入系统外的会审、决议、会签，还会有系统内的收口，实现全过程管理的落地。
岗位工作分配和施工日志，这部分不能说跟成本管理没有关系，所有的施工日志和工作分配要有记录备忘录，这一些数据在系统中进行及时跟踪和管控，将会提升整个工作的效率。最终实现整套完整的报表，这都是系统自动生成的。
智能化管理方面，珠江投资一直强调系统化管理和智能化管理，通过全过程数据的归集、各层级管理报表自动生成，操作简单明了、提高工作效率。
事前成本策划管理，珠江投资会根据市场状况、公司经营计划、预期售价以及目标利润等综合因素，在确定项目产品定位和单位工程楼栋划分后，基于开发成本明细科目、限额设计指导价、设计标准图库等成本基础数据库。
事中成本控制管理是房地产项目开发建设过程中，根据合约规划以及合同清单为主线对实际成本执行过程的动态管控。
事后成本核算管理，是以实际执行完毕的合同结算为主线，事后成本核算反映了结算成本审核的准确性、合理性。
项目工程成本档案资料库管理方面，珠江投资会有预算的成果和设计变更等等一系列过程。
决策报表归集方面，我们会有成本管理总报表，就是刚才讲的一系列管理动作，包括前期的合约规划到后期的结算形成总报表。不得手工填写，一切都是系统归集的，避免出现人工的报表。
另一方面，分享一下珠江投资集团的工程招标发包模式。我们主要对土石方、基坑支护、建安总包、室内装修消防、外电、园建绿色进行规划。
我们珠江有五大管理模型，和大家分享几个方面：
第一个是招标、预结算、合约三大实施标准模型，可以使我们提高工作效率，操作细节化。模型的原理是让不懂的人马上上手看懂，过程中每一个动作都要规范。
第二个是我们有“2538”管理模型，说白了是标准库以内通过整合建安成本的各项指标进行分解与控制，必须把建安成本控制在2538元/平方米。包括园建工程全部在内，这里面装修成本是很低的。
第三个是初始目标成本编制模型。在明确产品定位和各项成本科目指标的基础上，编制项目的初始目标成本。
