万达转型“轻资产”正在走什么样的路？
张宏伟
同策咨询研究部总监
9月6日上午，万达和苏宁签署了一项重要战略合作协议，开启中国最大不动产商和中国最大零售商的合作。根据协议，苏宁易购云店等品牌将进入已开业或即将开业的万达广场经营，双方确定的首批合作项目为40个。
表面上来看，万达与苏宁的合作，苏宁云商真正实现了线上线下的高度联合，对于万达实现此模式来讲也会起到助推作用。对于苏宁来说，每一个万达都是城市中心，并且万达将为苏宁提供物业资源的开发定制，入驻万达可以为苏宁带来盈利保障。
这是万达和苏宁合作的直接利益。但是，对于万达来讲，和苏宁合作只不过是其“轻资产”转型计划实施的一个小小环节而已。回顾万达最近两三年的市场布局，我们可以发现万达正在谋划一个更大的局。
那么，万达的“轻资产”转型计划正在走一条什么样的不寻常路？万达“轻资产”战略背后有哪些值得业内外关注的亮点？
万达和苏宁合作引起的深思：万达已成为标准，成为全国名副其实“最大招商公司”。
熟悉万达的人都知道，早前，万达已经发布了“轻资产”转型计划。万达设定的“轻资产”战略目标是到2020年开业400个至500个万达广场，彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元，市值2000亿美元。
笔者认为，万达在有意去地产化，坚持走“轻资产”道路，并且也正在具备去地产化的能力。
从万达商业过去几年的商业模式来看，传统的项目是“先建设后招商”，万达反其道而行之，“先招商再投资”。万达通过与国内外的大型品牌商家进行战略合作，打造“订单商业”，并将“只租不售”视为运营商业地产的基本原则。这样就能确保每一座万达广场先租后建、满场开业、开业旺场，使得商业地产开发的风险降到最低。
作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。我们必须看到，万达在商业地产开发中所具有的独特竞争优势是其他开发商所不可比的。如：超前的投资战略、丰富的开发经验、标准化的产品体系、良好的政府关系、独特的商业资源和强大的销售能力等等。正是基于这些优势，万达在商业地产领域才能一马当先，也正是基于这些优势，万达掌握了招商资源，掌握了商业地产领域的招商、运营“标准”，万达已成为全国名副其实“最大招商公司”。
从万达和苏宁合作的案例来看，万达商业是全球最大的不动产企业，万达广场是中国最大的线下商业平台，到2015年，万达商业在全国开业135座万达广场，客流量达到20亿人次。苏宁云商拥有1600多家线下实体门店，线上苏宁易购位居国内电商平台前三。万达作为全国名副其实“最大招商公司”，要想延续过去的大规模复制，必须找有积淀的企业，比如苏宁，这样无论万达到了哪里，万达始终是有定价权和话语权的，万达标准才会吃得开。
至此，万达有底气“去地产化”，有底气摆脱单纯依靠销售提升营收的困境。从万达营收来看，万达的租金收入占到营业收入比例逐年提高，2014年上半年万达已经达到29.88%，预计2015年全年将达到35%左右，成为租金收益占比最高的房企。
如今，万达从公司层面考虑，也正在做一些战略调整，比如，保留业绩好的项目，做出相应调整，尤其在业态和经营模式方面，今后更多引入儿童、健身等体验式业态，减少一些传统业态，有些百货传统业态可以用集合店的形式经营，不需要在每个品牌开设一个单店。同时，万达广场未来会有一个重大的改革，就是做加盟形式的直营店管理，即万达广场对于品牌店进行统一装修，品牌以加盟方式运作，实现万达与品牌商的直接对接（也就是万达在做品牌输出），而且品牌商也不用为找店面而烦恼，店面由万达方面来开发。
有了上述的模式创新，万达更是具备逐步从重资产向“轻资产”转型的能力，这样，万达作为全国名副其实“最大招商公司”，未来会更多地输出标准化的商业管理。即由合作方投资，万达进行商业设计、运营和管理等，万达由此实现从赚取资产升值收益（重资产模式）走向赚取增值服务收益（轻资产模式）转变，赚取包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。
利用互联网“大数据”进军电商，调整商家布局，让轻资产战略走的更靠谱
对万达来讲，只做到全国名副其实“最大招商公司”还是不够的，怎么样找到合适的商家，怎么样把招商资源配置效果的作用发挥最大化才是最关键的。事实上，万达已经开始利用大数据及互联网技术手段调整商家布局。
2014年8月29日，万达以及百度、腾讯合资成立新电子商务公司发布会举行，正式宣布在香港注册成立电子商务公司，一期总投资额高达50亿人民币，其中万达持股70%，腾讯和百度各持股15%。成立后的电商公司将由万达主导，将探索O2O（线上连接线下）电商领域，并且据此调整商家布局。
根据上述协议，万达、腾讯、百度将进行账号体系打通、会员体系、支付与互联网金融产品、建立通用积分联盟、大数据融合、Wifi共享、产品整合、流量引入等方面的合作。
那么对于万达来讲，与百度、腾讯合作之后，万达可以将旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假五大主营业务打包上线，整体装入这个电商平台，最终实现统筹公司内部资源协同发展线上业务的目的，弥补当前万达线上业务上表现的不足。
但是，万达电子商务不是纯线上的电商模式，而是一种线上线下融为一体的电子商务模式。用时髦一点的话讲，万达利用互联网“大数据”进军电商，最终还是希望通过与百度、腾讯的合作实现O2O发展模式转变。
笔者认为，就万达来讲，万达拥有全国独一无二的线下资源，有一百多个广场，接近一百个酒店，过几年后还有若干个大型度假区，那么，万达就可以利用这些项目资源，建立全国会员体系。同时，万达可以利用万达、腾讯、百度账号体系打通的资源优势、借助百度、腾讯提供的现代的移动终端的先进技术，把每一个项目当中大量的会员消费的次数、额度、喜好和所有的这一切东西建立和掌握起来，然后根据大数据来做出分析。然后，根据这个针对性的分析来进行下一阶段的招商和调整商家布局。这或许就是万达利用互联网“大数据”的电子商务模式。
就调整商家布局的角度来说，此前万科与百度已有合作先例，并且双方合作也是从万科商用开启。具体而言，万科与百度合作主体主要围绕万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心等系列业态展开，是基于百度LBS（基于位置服务）进行的初步合作探索，以实现因人而异、因群而筹、因景制谋、因图定略的优质服务，打造集合“消费、商户、运营商”的商业生态系统。从整个思路来看，万科也基本上是通过与百度的合作，利用百度“大数据”实现万科商用地产在业态或商家布局上做到因地制宜。
综上所述，万达等品牌企业在互联网领域的探索与尝试已经引领了行业的发展趋势，它们已经开始利用互联网“大数据”向O2O发展模式转变，正在成为商业地产企业在商业定位、商家布局等方面模仿与转型的方向之一。至此，作为全国名副其实“最大招商公司”的万达才可以在未来市场当中的优势发挥地游刃有余，才可以把招商资源配置效果的作用发挥最大化。
合纵连横，资本力量介入，为万达“轻资产”插上腾飞的翅膀
万达“轻资产”的之路和楼市已经进入“下半场”的大背景下息息相关。
从楼市下半场的行业特征来看，行业利润率出现持续下滑成为“新常态”，这是大多数房企必须面对的问题。而从短期内来看，虽然一线城市、部分二线城市楼市基本面已经复苏好转，但是大多数三四线城市仍然有去库存的压力，尚未完全复苏。对房企来讲，今年“降成本，提利润”是主旋律，从提利润来看，2014年上市房企净利润率为10%，并且还会降，当前房企还很难通过涨价提高利润率。此时，对于房企来讲，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，也开始探索“轻资产”模式。
“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益（重资产模式）走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。
目前，商业“轻资产”运营模式有两种，一种是以新鸿基为代表的“双轮驱动模式”，一个轮子做住宅产生现金流，一个轮子做经营性物业，产生收入，但是经营性物业沉淀的资金多少，要跟整个企业的负债率挂钩，也就是说，在商业物业和住宅现金流之间构建出合理的比例。这种模式更像此前及当下万达大多数项目的操作模式。
而新加坡凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。这种模式更像去年下半年以来万达、万科和基金公司合作的“轻资产”方面的操作。从未来发展趋势来看，品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益将成为房企赚取利率的主要方向。
笔者认为，万达在“轻资产”的道路上并没有停止探索，也正在合纵连横寻求“轻资产”的快捷路径。比如，万科万达两家房企合作就聚焦在“轻资产”上。从合作的目的来看，万科与万达合作后将联合在国内外拿地开发，万科的住宅开发将可能植入万达的综合体，而万达的商业管理运营经验也将传导给万科，而商业地产部分则“轻资产”操作(无论是万科万达共同持有运营还是引入基金等第三方资金)。很明显，以后无论万达与万科，在项目操作层面不再“重资产”，旨在通过“轻资产”模式强化投资的杠杆效应，规避自身风险，赚取增值收益，提升利润率。
此外，万达计划以众筹的方式发行理财产品（比如“稳赚1号”），每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。据王健林介绍，万达广场处置有两种方法，资本化或卖掉。中国正在试点REITS，目前好几个城市在试点，万达这个理财产品就是准REITS。即使届时不做REITS，5年后广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱。出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。这样，万达万科合纵连横，再加上资本力量介入，为万达“轻资产”插上腾飞的翅膀。
此外，从万达未来的利润来源目标来看，2020年万达集团收入的三分之二、利润的超过三分之二要来自于服务业企业，也就是说，要来自于不动产销售以外的收入和利润。从另外一个角度理解，也就是说，当前由于房产销售主导万达还没有达到这个目标。至此，我们也就不难理解为何万达启动第四次企业转型，拼命做“轻资产”转型的原因了。
谋求多元化发展，万达“轻资产”背后的利润增长点
在转型“轻资产”的道路上，为寻找新发展空间和利润增长点，万达集团将文化和旅游产业作为企业新的重点发展方向，成为全国最大的文化和旅游投资企业。2011年9月30日开业的武汉“楚河汉街”揭开了万达城（万达4.0）的面纱。与迪士尼的“玩乐城”不同的是，“万达城”以购物、旅游、观光为主题，深植于当地城市的文化。因此，每一座“万达城”都有着独特的文化DNA，与当地的城市融为一体，具有不可复制性。
至今为止，“万达城”已经布局在武汉、吉林长白山、南昌、合肥、无锡、广州等城市，已经开始新一轮新型城镇化的布局征程。
而为了整合文化旅游产业资源，2012年，万达集团成立万达文化产业集团，随后开始了全国范围内的文化、旅游产业上并购与扩张。目前万达文化集团成为中国最大的文化企业，注册资金50亿元，资产440亿元，2013年收入255亿元，已进入电影院线、影视制作、影视产业园区、舞台演艺、电影科技娱乐、主题公园、连锁娱乐、报刊传媒、字画收藏、文化旅游区等多个行业。文化旅游正成为万达新的支柱产业。
此外，已经完成全国化布局的万达当然不会甘心只做一个中国企业，这也不符合王健林野心勃勃的扩张计划。从万达的发展规划来看，万达计划十年内成为世界一流的跨国企业，为中国的民营企业争光。于是从2012年开始，万达跨国发展迈出实质性步伐，试图通过积极布局海外加速实现其地域多元化的愿望。
2012年9月，万达集团正式完成对美国第二大院线公司AMC娱乐公司的并购。万达集团并购AMC公司涉及金额26亿美元，是中国企业海外并购大型文化企业的成功案例，它不仅是中国民营企业在美国最大一起企业并购，也是中国文化产业最大的海外并购。并购完成后，万达集团同时拥有全球院线排名第二的AMC公司和亚洲排名第一的万达院线，并且已于2013年年底上市，成为全球规模、收入最大的电影院线运营商。
2013年6月19日，万达集团在北京举行投资英国发布会，正式向外界公布在英国的两项投资，总金额约10亿英镑。发布会上，万达集团宣布投资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。这是继2012年9月并购美国AMC影院公司后，万达集团国际化又一重大进展。
2015年上半年，万达已投入150多亿元人民币用于并购和投资，先后并购瑞士盈方体育传媒集团、澳大利亚HOYTS院线等企业，投资入股马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业。2015年下半年将加大并购步伐，完成国外3家、国内3家大型企业并购，同时推进海外企业业务在中国落地。
由此，我们可以清晰的看出，无论是在国内业多元化，还是国外地域多元化，万达在谋求多元化发展的道路上不断探索，旨在“去地产化”之后寻求新的利润增长点，在“轻资产”的道路上走的更加踏实，旨在尽可能实现其“轻资产”转型计划：到2020年开业400个至500个万达广场，彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元，市值2000亿美元。
