9月24日晚间，万科企业股份有限公司(下称万科)发布公告称，根据网下机构投资者询价结果，经万科和主承销商(簿记管理人)一致协商，最终确定今 年第一期50亿元债券的票面利率为3.50%。公告显示，万科将按上述票面利率，于2015年9月25日和2015年9月28日面向合格投资者网下发行。

  万科计划于9月25日发行2015年第一期50亿元公司债券，主承销商、簿记管理人、债券受托管理人为中信证券(13.30, -0.47, -3.41%)，募资拟用于调整债务结构及(或)补充流动资金。公告指出，万科本期债券发行规模为50亿元，认购不足50亿元的剩余部分由承销团以余额包销方式购入，债券期限为5年期。

  5年期公司债券，票面利率仅3.5%。这意味着，万科创下了公司债发行的利率新低。

  “3A评级，票面利率3.5%，万科已经逼近国家信用。”一位债券从业人员对万科公司债的超低利率表示了震惊。根据财政部公告，于2015年9 月14日上市的5年期国债，票面利率为3.14%。而来自Wind资讯的数据显示，5年期国开债当前市场利率为3.54%左右，同期限国债市场利率为 3.13%左右。万科发行的这一5年期公司债，其低至3.5%的票面利率，不仅极度逼近同期限国债利率，甚至已经低于同期限的国开债利率。

  今年，房地产企业掀起公司债发债热潮。来自世邦魏理仕的数据显示，中国开发商债券融资需求强劲，2015年上半年地产债券发行总额占亚太区的 63%，仅6家中国开发商就已发行了总价值超过10亿美元的债券。此外，越来越多的中国开发商获准进入国内债券市场，成为国内债券市场做连创利率新低的重 要新生力量。

  美林美银公司债指数显示，中国在岸公司债收益率于9月23日跌至4.67%，创五年新低。9月7日，高评级公司债收益率和相同期限国债收益率的利差也降至83.6个基点，创2009年8月以来的新低。其中，大部分纪录来自中国开发商。

  纵观今年下半年房企发债利率，可谓“没有最低，只有更低”。

  6月，恒大地产获批发行200亿元的境内债券，首期5年期50亿元债券票面利率5.38%创下当时的公司发债最低利率纪录。一个月后，龙湖地产发行二期40亿元公司债券，其中20亿元5年期票面利率仅3.93%，打破了此前恒大地产的纪录。

  8月18日，远洋地产(03377.HK)宣布成功发行首期50亿元的公司债券，其中，总额20亿元的5年期公司债券票面利率为3.78%，再度更新了公司发债最低利率纪录。9月18日，世茂股份(9.82, -0.24, -2.39%)(600823.SH)发行的今年第一期公司债最终发行规模为60亿元，票面利率3.90%，也创下了当时A股房企发债利率新低。但世茂的“A股最低”仅仅保持了一周，远洋的“最低利率”也保持了不过一个多月，就被万科的“更低”打破了。

  一位房企财务高管对界面新闻记者称，房企获取低利率公司债的关键因素在于：债券市场环境、公司债流动性(可进行质押式回购)、企业的信用资质。

  当前，债券市场环境向好，供小于求，交易所公司债发行利率明显低于银行间同期限同级别的其他信用债券。其原因一是在7月份之后股市持续动荡，巨额打新资金集中回流入债券市场；其次是央行[微博]连续降准降息，也使得大量资金进入债市，降低了债市的发行成本。此外，公司债能够折算成标准券进质押库，为投资人的后续操作提供了较为便利的流动性功能，也因此受到青睐。

  由于政策原因，过去房企发公司债基本处于停顿状态，自2013年下半年才开始逐步放开上市房企发债。直到今年，香港上市房企境内发债的审批也进 一步放开。政策放开，加上房企融资需求较大，房企成为了当前债券市场上供给量最大、且信用评级也相对较高的发债主体，吸引了最多的资金。

  华泰证券(14.02, -0.21, -1.48%)地产分析师谢皓宇认为目前的债券市场环境非常有利于高评级的房地产企业发债。“如果继续降准降息，未来可能还会出现更低的房企公司债发行利率。”谢皓宇对界面新闻记者说。

  与此同时，也有分析人士指出，在债市供需失衡之下，需要注意防范相关风险。彭博社近期报道援引信达澳银基金的基金经理邱新红称，债市有些过热 了。因为流动性很充裕，在岸公司债收益率溢价现在太低了，无法反映发行人的信用状况，特别是对于那些仍然面临高额债务问题的企业。

  华尔街见闻援引一位北京券商固定收益研究人士的话称，目前债市的供需平衡在持续加剧，一方面是发行人资质与债券发行利率不匹配，另一方面是一些资金端没有选择，只能接受风险溢价不充分的债券作为投资产品。

  一位银行内部的债券从业人员对界面新闻记者表示，该银行目前的策略偏于保守，他们暂时不再购入发行利率越来越低的地产公司债。同时，他们也在逐步将之前买下的恒大公司债卖掉。

  对此，谢皓宇称，考虑到未来货币政策紧缩或者股市反弹的可能，公司债的交易价格可能降低，出现交易收益方面的风险。但从到期风险角度看，目前房 企发债五年期多数为3 2结构，即最早在3年后即可到期偿还，只要三年内发债公司资金状况良好即可还债无忧。目前房地产短期走势有上升势头，大部分投资人 在三年内仍对房地产充满信心，是支持房企公司债利率仍可能继续走低的重要原因。