旭辉沪上抢地 百亿高溢价布局的“捡漏”策略
今年以来，“拼命三郎”旭辉在土地市场的活跃表现，为其多次抢下新闻头条。
9月16日，在上海的土地拍卖会上，旭辉联合上海建工(600170,股吧)又当了一回男一号。
历经30多轮竞价，旭辉联合体击退葛洲坝(600068,股吧)以总价26.16亿元竞得青浦区赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块，溢价114.9%，成交楼板价22122元/平方米。
对于本次拿地，旭辉方面对观点地产新媒体表示，公司一贯秉承理性、审慎拿地的投资策略，与上海建工的合作方式仍在进一步沟通商榷之中。
虽然旭辉集团主席兼执行董事林中在8月份的中期业绩会上曾表示，旭辉下半年在土地市场只会选择性买地，或者说是捡漏。不过从近日的表现来看，旭辉的拿地意愿依然比较强烈。
值得一提的是，在9月15日杭州的土地拍卖会上，旭辉也并不只是过来打打酱油那么简单。在万科和滨江开启了长达19轮的拉锯战，直至第33轮万科出价15.01亿元时，旭辉与朗诗突然闯入，之后的六轮争夺在旭辉与朗诗之间展开，最终不敌朗诗，无缘文晖宅地。
溢价114.9%抢入上海
9月16日9时30分，上海宝山青浦3幅大体格宅地正式开拍，据现场消息，参拍房企总数达42家（不排除重复参拍房企）。
三幅宅地分别为宝山大场镇W121301单元08-02地块、青浦赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块及青浦盈浦街道淀山湖大道北侧53-04地块。
首先进行拍卖的是青浦赵巷镇地块，共吸引了包括保利、卓越、旭辉上海建工联合体、中海、中骏、万科、东原、国贸等16家房企竞拍。
新城第一个叫价12.34亿元，国贸连续两次加价至15亿元，随后中锐、红星美凯龙、卓越加入混战。在卓越将报价提至17.05亿后，土拍进入到卓越、旭辉上海建工联合体二者的拉锯战中。
经近30轮竞价后，卓越已将地价抬至21.25亿元，溢价率超73%，折合楼面价17843元/平方米。而当现场竞价阶梯调整为200万元后，战局转入旭辉上海建工联合体与葛洲坝的争夺战中。
虽然保利在倒数第二轮突然闯入给出了一个高达26.14亿元的报价，但旭辉上海建工联合体还是笑到了最后，以总价26.16亿元竞得该地块，折合楼板价22122元/平方米，溢价率114.9%。
对于该地块的高溢价成交，亿翰智库上市房企研究中心主任张化东对观点地产新媒体表示，目前在上海出现这种高溢价地是正常的现象，因为土地出让的面积越来越有限，而且未来地价继续上涨也是确定事件。
据观点地产新媒体查阅，青浦区赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块土地容积率为1.02，出让面积为115934平方米，起始总价为121731万元，起始楼板价为10294元/平。
该地块地上建筑面积118252.68平方米，限高18米且不低于15米，地块东至置旺路，南至业绣路，西至嘉松中路，北至规划路，地处青浦国际别墅区，未来项目或将建设成为联排、大平层等，区域周边已吸引了万科、金地、绿地、龙湖等知名房企入驻。
“该地块比旭辉此前在青浦拿下的地要贵一些，也意味着项目的利润空间会在一定程度上被压缩。”张化东对观点地产新媒体称，但这种刚需偏改善的产品目前在上海的销售是不会有太大的问题，特别是如果能配上一定的商业。
150亿的“捡漏”策略
土地之于开发商而言，无疑是激烈战场上必要的粮食弹药。执行董事兼行政总裁林峰早前亦对媒体透露：“旭辉一年内要参加200幅以上的地块拍卖”。
事实上，旭辉今年以来在土地市场的表现十分积极。截至9月16日，据观点地产新媒体不完全统计，旭辉今年以自主和联合的方式在全国土地公开市场上拿下18块土地，总金额超过150亿元。
其中，上半年在一二线城市收购了12个项目地块，应占地价约为57亿元，遍布北京、天津、苏州、重庆等地。7月以来，旭辉继续在南京、上海、沈阳等城市收获不少土地。
上半年之所以大规模积极拿地，旭辉有自己的判断。林峰认为上半年是拿地的最好时机，根据市场周期的判断，去年年底和今年年初是一个销售市场的底部，今年会缓慢回升，下半年比上半年要好，走势一直持续到2016年底。
然而，对于下半年林中则表示，“在下半年土地市场升温后，我们只会选择性买地，或者说是捡漏。”
林中指出，“下半年我们基本上不会大规模拿地，因为从去年下半年到今年上半年已经完成了很重要的土地储备工作，下半年只会选择性拿地。我们内部的策略是谨慎拿地，有好的东西就紧一紧，现在的土地储备已经足够未来两三年的发展需求，在土地方面没那么饥渴。”
至于旭辉今年的拿地总投入，林中表示，暂时没有一个确定的数字，根据公司总体的负债水平及回款情况来确定。“我们全年拿地金额会根据以下两个前提再决定，第一个是控制我们的负债率不会超过70%，第二个是销售回笼的情况。”
然而，纵观一系列的攻城略地，旭辉战略布局背后的500亿销售目标才是真正的核心所在。
标普分析指出，如果按照公司去年的销售速度和去化率，旭辉现有的土地储备预计能够支持四到五年的开发，但如果要短期内实现500亿元的翻倍目标，那就需要补充土地储备以满足销售需求。
长期跟进旭辉的分析人士认为，林中年初定下的500亿元新目标，或许也是旭辉如今在土地市场上这么积极的重要原因。
据旭辉2015年中期报告显示，于2015年6月30日，集团有44项开发中或持作未来发展的物业项目，总建筑面积及应占建筑面积分别约为1020万平方米及620万平方米。
