经济学家马光远:人民币贬值下中国经济和房地产应对
2015新常态下的中国经济发展绝不仅仅是新旧交替的“重合”。伴随着互联网+时代的强势来临，各领域转型升级的步伐不断加快，与经济发展密不可分的房地产行业率先掀起了革新的大潮。与此同时，着手构建全产业链生态圈，在“探索+合作+共赢”的理念指引下，中国房地产采购平台引领了创新驱动发展新常态！9月15日，由中国房地产采购平台与中国建筑金属结构协会共同主办的2015建筑门窗配套件转型发展高峰论坛在魅力古都——杭州隆重启幕！此次盛会，经济学家马光远就《人民币贬值背景下的中国经济和房地产应对》进行了精彩的解析与点评。以下是会议实录：
当前的中国经济究竟怎么看？
8月11日-13日人民币兑美元汇率因中国人民央行突然调整中间价定价机制大跌约4.6%。中国股市在过去一周受人民币汇率的影响大跌，沪指重挫11%；欧洲股市周五录得近四年来最大单日跌幅，因对中国经济的担忧加重打压全球市场；美国股市周五以金融危机最黑暗一周以来最惨烈的方式报收，全周道指和标普500指数的跌幅达5.8%，创2011年9月以来之最，而科技股领军的纳指的跌幅更高达6.8%；亚洲国家货币最近陷入了集体竞相贬值的恶性循环。其中马来西亚货币林吉特的表现最为引人注目：8月14日，林吉特对美元一度暴跌逾1000点，最低触及4.1270，跌幅2.9%，刷新1998年亚洲金融风暴以来新低。
GDP增速创下近六年来最低季度值
截止7月29日，中国31个省区市公布了上半年GDP数据。其中：重庆、贵州分别以11%和10.7%的增速继续位居前两位；东北三省今年经济下滑明显，在GDP增速排名中全部位列后五位。
汽车轮子熄火
中国汽车工业协会数据显示：今年7月，我国汽车产销量分别为151.8万辆和150.3万辆，环比下降17.99%和16.64%，同比降幅亦高达11.8%和7.1%。
这是自今年5月以来，国内汽车产销量增速第三次出现同、环比双下滑。基于此，今年前7个月，汽车产销量同比增长不足1%。
4月份进出口数据创09年以来最差
出口同比下降6.4%，为2009年来同期最差表现，且为连续第四个月以两位，数速度下滑；进口同比下滑16.2%，贸易顺差从三月份的30.8亿美元扩大至341.3亿美元，不及预期。
六驾马车熄火
规模以上的工业增加值3月份同比增长5.6%，创下历史最低；劳动力人口从2012年开始连续三年下降，2014年下降371万；1到7月固定资产投资名义增长11.2%，几乎创下历史最低水平；消费萎靡，4月份名义增长10.0%，创下近15年来最差纪录；作为中国最重要的行业之一的房地产开发投资1到7月份仅4.3%，已经连续17个月回落；进出口连续3个月大跌，7月份再跌8%。
当前的经济数据我们读到了什么？
中国经济处于最困难的周期；经济是为错误政策买单；经济增速最终回落至5%；创新是走出困局的唯一路径；中国经济正在经历惊天一百年未有变局。
一、中国经济正处在大变革的前夜
中央对大变革的定位：新常态。国家主席习近平在河南考察时指出：“我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。”
宏观经济基本面的六大变局：速度，从超高速增长到正常增长；基本面，从短缺经济正式进入过剩经济时代；经济发展目的，从温饱经济到休闲经济，精神层面对经济的拉动成重要引擎；国际影响，从引资大国到资本输出大国；产业，从制造业大国到制造业国，从服务业小国到服务业大国；动力，从人口红利到人口短缺、从投资出口驱动到创新驱动。
企业生存环境和过去完全不同
新常态：创新和颠覆性破坏每天发生；靠做规模成就行业地位已过时；产业竞争模式从低端到最高端；传统的成本优势荡然无存。
产业的国际竞争出现新的态势
金融危机后，各发达国家将产业政策重点聚焦于新一代信息技术、新能源、生物、新材料、航空航天、海洋、节能环保等新兴产业和领域。发达国家在金融危机后实施“再工业化”，适应新技术、新市场和经济运行情况变化的产业结构调整升级，大力发展适应未来技术发展方向和市场需求变化趋势的新兴产业。第三次工业革命浪潮中，发达国家政府将进一步加快新兴产业部署，这会对发展中国家相关产业的发展造成巨大压力，新兴产业的全球分工格局也会向发达国家转移。
第三次工业革命重构全球产业竞争格局
重构产业竞争格局：一、在国际分工中以廉价劳动力为基础的传统比较优势将遭到大幅削弱；二、将推动经济全球化格局和发展中大国的产业布局发生重大变化；三、分散式和社会化的生产方式将取代以大企业为主导的传统生产方式；四、未来国家竞争力的基础在于能否占领第三次工业革命核心技术的制高点。第三次工业革命使机器人、可再生能源、新材料、3D打印机、纳米技术、生物电子技等新兴产业不断成长为新的主导部门。
一带一路战略下中国谋求从制造大国到资本大国
中国企业联合会2014年发布《中国企业的跨国指数》，2014年中国100大跨国公司
平均跨国指数为13.6，达到2014世界100大跨国公司平均指数的64.55%的只有1家，达到2014发展中国家100大跨国公司平均指数54.22%的只有2家。中国目前是全球第三对外投资大国，到2013年，中国对外投资存量为6600多亿美元，全球排名11，占全球存量的比重只有2.5%，对外投资存量只有美国的10%，日本的一半。2014年，我国非金融类对外直接投资达到1029亿美元，我国企业在国(境)外的投资规模达1400亿美元，我国首次成为资本净输出国。
二、中国经济进入最复杂的风险周期
2015金融危机以来最困难的一年？
1、当前，世界经济正处于深度调整之中，复苏动力不足，地缘政治影响加重。
2、不确定因素增多，推动增长、增加就业、调整结构成为国际社会共识。
3、我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显。
4、今年面临的困难可能比去年还要大。
全球货币政策动荡冲击中国
美元指数第4季度上升6.4%，欧元、英镑、日元、澳元等主要国际货币相对美元则持续贬值，其中以日元贬值幅度最甚，相比上季末贬值约10%。主要新兴经济体货币对美元出现不同程度贬值。国际主要货币波动性在第4季度均达到年内最高水平，新兴市场货币贬值幅度较高，外汇市场风险显著上升。发达经济体股票市场普遍上扬，除中国外其他新兴经济体股票市场均处于下行态势。主要新兴经济体国债收益率波动不同程度上升。
三大逻辑使全球经济可能陷入二次危机
金融危机的演化逻辑：肇始于08年的全球金融危机在经历7年的漫长历程之后，新兴市场不仅没有对扭曲的经济结构进行校正，反而使得经济结构更加扭曲，产能过剩，债务高企，从而陷入了真正的危机。
全球资本流动的逻辑：根据国际机构的数据，截至今年7月底的过去13个月里，19个最大新兴市场经济体的资本净流出总量达到9402亿美元，近乎两倍于2008-09年金融危机时三个季度的4800亿美元净流出总量。
美元升值的逻辑：从今年一季度的情况看，新兴市场表现滑落至自2008-09年危机以来最差，包括中国在内的曾经承担全球经济增长50%以上份额的新兴市场，经济指标进入了全面的调整状态。
人民币贬值的冲击
实体经济：人民币贬值一定引发全球货币的竞相贬值，增加对中国经济和新兴市场出现危机的担忧。
资本市场：人民币贬值引发资本的外逃，对中国股市的影响是致命的。
房地产：本币贬值的情况下，我们尚未看到过房地产市场坚挺的案例，人民币的贬值对中国房地产市场的影响是负面的。
出口：人民币贬值某种程度上可以提振出口，但今天中国出口的现状是包括人力成本在内的很多因素导致，不可能靠贬值解决出口问题。
中国经济实质上已经陷入通缩
产能过剩危机，由于四万亿政策的刺激，我国产能过剩矛盾空前突出。
2014上半年，国家发改委调查的数据显示：39个行业，有21个行业的产能利用率低于75%。
与此同时，人口危机十分突出。2012年，中国15到59岁的劳动力年龄人口第一次出现绝对数量的减少，当年绝对减少劳动力人口345万，目前已经是连续三年绝对减少，2014年减少了371万。
三、房地产：面临真正的转折点
未来房地产政策，进一步放松的空间。首套房首付可能普遍降至20%，七折利率政策重出江湖；各大城市调整普通住宅标准，住房公积金政策放宽等；印花税减免；20%的个税政策可能暂停。
政府全面启动救市
1、将住房消费列为六大消费工程，提出要稳定住房消费。
2、帮助消化库存，提出要把一些存量房转为公租房和安置房。
3、救市政策回到2008年：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
中国房价走势的基本逻辑
1、货币的逻辑：负利率和超发货币是房价快速上涨的第一引擎。
2、需求的逻辑：住房供应不足和需求旺盛是第二引擎。
3、城镇化的逻辑：中国尚未完成城镇化是房地产仍然具有投资价值的第三引擎。
4、土地逻辑：土地垄断和土地财政是阻止房地产崩盘的第四引擎。
房地产面临真正的转折点
过去买房炒房者都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦。
资金正在逃离房地产，2013年房地产到位资金增速26%，2014年的增速为负的0.1%。
80%以上的城市住房供应已经严重过剩，除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年。
住房需求的升级换代，中国已经度过了住房短缺的阶段，人们对住房已经从“居者有其屋”升级为“居者优其屋”，房子的功能和需求都在变化。
各方意愿已经逆转：1、银行不愿把信贷资源过多的投向鸡肋式的房贷；2、大量的社会资金已不愿进入房地产市场；3、居民对住房的投资热情在下降；4、 反腐背景下政策的执行不可能太走调。
未来房地产行业支柱地位一直不会变
1、就城镇化而言，房地产的产业周期并未完结，房地产行业长期看仍然是中国最值得关注的行业之一。
2、经济周期、货币周期、人口周期以及财富周期决定了未来五年房地产出现全国性价格大幅回落的可能性并不大。
3、中国的经济和产业结构决定了房地产行业的支柱地位不会人为改变。中美两国的房地产行业极为类似，美国房地产对GDP的贡献超过20%。美国房地产市场的总产值达到17.8万亿美元，每年为美国创造450万个工作机会和近4000亿美元的收入。
4、但房地产市场将从卖方市场逐步向买方市场转换，房地产行业的集中度和竞争加强，地域分化明显；预计今年房地产会迎来调整，2017年后，房地产行业将进入高危期。
