包括万科等标杆房地产企业在内的半年报中,36家房企的合计营业收入达987.216亿,而合计净利润只有90亿,平均净利润率只有9.12%,创历史新低跌至个位数。这意味着,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

　　楼市虽回暖,房企们却感受到了不同以往的寒意。

　　“36家上市房企公布了半年报,平均净利润率历史上首次跌至个位数,仅9.12%。”8月18日,中原地产首席分析师张大伟表示。

　　房地产行业赚钱越来越难了,一些中小房企正在被迫退出这个市场。8月18日,浙江广厦(600052,股吧)发布公告宣布,其房地产主业将在未来三年内陆续退出市场,此后集中精力整合影视文化产业,发力产业转型。

　　浙江广厦不是孤例。莱茵体育、海德股份、华丽家族等房企,也都在筹备转型或退出,以谋求利润下行大势中的新出路。

　　房地产进入中低利润行业范畴

　　据中原地产研究部统计数据显示,包括万科等标杆房地产企业在内的半年报中,36家房企的合计营业收入达987.216亿,而合计净利润只有90亿,平均净利润率只有9.12%,创历史新低跌至个位数。这意味着,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

　　从利润总额来看,也是下降态势。统计数据显示,36家房企的合计营收虽同比2014年上半年上涨了22%,但其盈利能力却大幅下调,36家房企的合计净利润,相比去年同期的101.86亿元,下调幅度达到了11.6%,其中,有17家房企净利润出现了下调。

　　分企业来看,上述36家企业中,有25家企业利润率低于10%,而在2014年,房企的平均净利润率为10%,在2013年,平均净利润率还曾高达11.97%。

　　以龙头万科为例,万科上半年实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元,同比增长0.77%。不过,由于合作项目较多,导致结算净利率出现了较大下滑,跌至9.6%。

　　对此万科董秘谭华杰表示,这符合万科小股操盘的趋势,并坦言全年的净利润率肯定还是会高于上半年。

　　万科总裁郁亮补充,从全行业来看,房地产已进入白银时代,房价单边上涨时期已经结束,行业进入社会平均利润水平是必然;而要解决净利润率下降的问题,还是要提高管理水平和效率。

　　中原地产首席分析师张大伟认为,房企的利润率之所以会齐齐走低,首先与今年项目销售难度加大有关。虽然全国一二线市场回暖,但三四线依然处于调整过程中,以价换量还在持续。

　　而在销售进入困境的同时,房企的融资成本却持续增加。对于企业来说,对内对外融资的成本都吞噬了利润。

　　张大伟还指出,房企间土地竞争激烈,一二线拿地又艰难,过去依赖土地升值以获得利润的发展模式难以维持。

　　对此,某研究院智库中心研究总监严跃进认为,房企在积极去库存的过程中,营销费用的上升,也是促使房企经营的盈利空间在收窄的原因之一。

　　中原地产上海研究咨询部总监宋会雍分析,整个房地产行业短期内向下压力有增无减,一方面是中国的城市化进程已经大大减缓;另一方面,城市居民家庭成员结构和住房保有情况较之以前大大改变,对市场而言,缓慢的新增需求已经无力支持行业继续快速向上发展。

　　中原地产指出,长期来看,随着竞争的加剧,未来房地产行业集中度将进一步提升,中小型房企生存压力加剧;短期内,受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响,去化压力仍旧较大,行业利润率可能进一步下滑。

　　“凛冬”已至中小房企谋求退出

　　“广厦不会忘本,建筑和房产永远是广厦的主业。”浙江广厦集团董事局主席楼明在去年接受媒体采访时还如是说,而如今这家上市房企却已准备退出房地产市场,以便更好地在行业利润走低大势中谋求新的出路。

　　8月18日,浙江广厦对外发布公告称,其旗下从事房地产开发业务的子公司,将陆续在三年内实现先后退出。

　　除了浙江广厦,莱茵置业(已改名“莱茵体育”)、华丽家族等中小房企,也都在谋求转型或直接退出市场。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为,四类房企最容易在2015年下半年及未来三年退出房地产。

　　第一类,是产品类型偏高端周转率较慢的企业;第二类是前期拿地过于激进,导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业,或盲目多元化扩张,导致房地产主营业务受到影响的企业;第三类,由于金融机构“风险控制”,一部分资信不太好、贷款受限的中小企业,或陷入“政治风波”的企业,由于难以获得银行贷款,会面临资金面断链的市场风险;第四类,跨界进入房地产的企业,因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低,也无法实现较快的销售,将可能加快退出。严跃进表示,这些退出市场的房企是有两方面考虑的,一是在目前房价上涨的时候,退出市场的资产评估值较高;二是止损策略使然,否则耗下去可能会导致企业的营运成本更高。

　　目前房地产行业已经成为了典型的红海,市场容量缩减,即便一部分人退出,也改变不了这种竞争局面,分析师薛建雄也如是表示,“未来房地产企业数量还会减少90%。”

　　多数房地产业内人士认同,后续房地产市场的格局将是一个寡头竞争的态势。从目前行业竞争格局来看,千亿房企的竞争暗潮汹涌,万科、万达、恒大、绿地都在构建自己的生态链和公司群,中海、招商、保利等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。而对于目前行业内的收购机会也不会错过,比如恒大55亿收购中渝置地旗下物业、恒大31亿收购武汉三江航天地产67.08%股权等近期行业内的“大鱼吃小鱼”的并购现象。

　　张宏伟认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场。房地产行业增速下滑趋势已成必然,此时,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”,最终推动市场集中度越来越高。

　　严跃进表示,但这不代表中小房企就没有机会,可以通过在中小城市的物业开发,在房地产各产业链(比如智能家居)的深耕,以及传统地产开发中的小地块开发来谋得属于自己的市场。