舆论称长实地产“10年囤地高价卖” 回复称并无此意

提要:日前,有媒体称李嘉诚名下长实地产(01113.HK)位于上海浦东陆家嘴的在建综合体世纪汇正在寻求转手,项目目前最高报价达200亿元人民币。

  日前,有媒体称李嘉诚名下长实地产(01113.HK)位于上海浦东陆家嘴的在建综合体世纪汇正在寻求转手,项目目前最高报价达200亿元人民币。

  上述的世纪汇项目是2004年长和系以每平方米1.2万元的楼面价入手,经过11年,重组之后的长江实业地产以超过每平方米约7万元的单价意欲转手,如果成功出售,投资回报率达5.8倍。

  易居(博客)智库严跃进指出:“此前部分港资刻意放缓开发节奏,本身就有囤地的嫌疑。尤其是部分地块属于市区位置较好的地块,所以囤地的潜在经济利益是很大的。而且从法律风险看,此类房企更容易逃避行业监管。毕竟从开发的角度看,此类房企并不会有太大的资金压力。”

  对于“囤地后出售”的疑问,长实地产相关负责人向人民网记者回复称:“长江实业地产有限公司在内地之土地发展项目均依国家法规进行,并不存在囤地之情况。我司没有囤地的意图,并一直希望尽快完成发展及出售项目,以便套回资金进行再发展。”

  10年囤地一朝卖

  10年,李嘉诚或许终于等到了出手世纪汇的好时机。2004年李嘉诚入手位于世纪大道、三条地铁线交汇的绝佳地块时并不急于动工,直至2008年,该项目才进入到环评阶段,开工日期更是延后至2011年3月18日。虽然进入开工建设,但世纪汇也并没有过多“发声”,到2013年底项目才传出即将封顶。

  与李嘉诚慢吞吞的步伐形成鲜明对比的是,浦东陆家嘴的写字楼租金一路上扬,仅仅去年涨幅就高达9.5%。

  世纪汇如今尚未出售,而李嘉诚“低买高卖”的游戏已经成功复制了多次,最为著名的当属上海东方汇经中心项目。2013年,李嘉诚将在建中的东方汇经中心项目以约71.6亿元的价格整栋售出,至今为止,这仍然是上海大宗交易卖得最贵的项目,其单价高达每平方米8.2万元。

  而东方汇经中心项目位于陆家嘴x3-2地块,该地块与金茂大厦相邻,是李嘉诚在2007年以每平方米10400元的价格取得,而6年过去了,李嘉诚以7.8倍的价格成功售出。

  此外,位于南京的国际金融中心大厦也是如此。2008年,李嘉诚以16.25亿元价格从开发商招商地产中接手,而6年后,南京国际金融中心大厦早就被誉为“中华第一商圈”,此时李嘉诚以24.8亿元人民币卖出,前后净赚8.55亿。

  亿瀚中国上市公司研究总监张化东分析称:“李嘉诚并不是一个开发商,而是投资商,他追求的是资本升值和投资回报率,所以囤地、捂盘,等价格上涨后转手获利是他的运营模式,目前,内地地价已经比较高,按照‘低买高卖’的逻辑,他会转而去寻找价格更低的地皮。”

  而李嘉诚自己也表示内地地价已经过高:“最近内地楼市出现‘面粉贵过面包’的现象,集团在内地还有足够5年发展的地皮存量,如果价格合理公司也想买,但是内地的地价已经被抢得很高。”据李嘉诚的市场动作可以得知,李嘉诚已经将资产大挪移到欧洲,而欧洲是其心目中下一个“风水宝地”。

  长期持有变散售

  张化东分析:“类似李嘉诚这样的港商撤离并非不是好事,因为李嘉诚以投资为导向,并不注重产品设计和建设水平,甚至落后于内地房企,他实际的开发能力是存疑的,而长期持有是为了资本增值以便将来择机出售。”

  在李嘉诚在上海的项目中,位于古北路的黄金城道路口的商业街被政府寄予厚望,此前,该商业街公开宣称规划为“上海最顶级的商业步行街”的黄金城道,一定会“统一招商、管理”。 

  而李嘉诚却将商业街“化整为零,高价叫卖”,于2009年将底层商铺报价为每平方米10万元,还将黄金城道上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺零散甩卖,使得“顶级商业、统一管理”的规划蓝图化为乌有。

  此外,李嘉诚在上海的项目平均开发周期长达7-8年,其中,马桥地块、周浦地块和南向地块的开发周期分别为6年、8年、6年,而位于真如副中心、规划要建设浦西第一高楼的真如地块自2006年拿地以来,进程缓慢,预计将与2018年完工,历经12年。

  面对如此长的“开发周期”,长实地产回复称:“我司没有囤地的意图,并一直希望尽快完成发展及出售项目,以便套回资金进行再发展。”

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