作为衡量楼市泡沫的重要指标,空置率在不断触动中国房地产市场的敏感神经。2015年春会期间,国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民曾表示,“目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积高达10亿平方米”。

  与此同时,2015年去库存成为悬在房地产市场上空的一把达摩克利斯之剑。华远地产原董事长任志强表示,2015年将是房地产的生产投资的小年,去库存是今年首要任务。

  一方面是空置率难题,另一方面是去库存的重压。针对目前楼市的状况,6月4日,tencent网、tencent房产研究院与中国房地产报、《tencent智慧》联合发布《2015年5月全国城市住房市场调查报告》(以下简称“报告”),该报告的调查结果显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,尚在安全范围之内。

  值得关注的是,中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示,受访对象认为其所销售或代理服务的房地产项目,只有不到三成能在开盘一年后去化率超过70%。

  持这一观点的三四线城市地产界人士占比最高,二线城市次之。在该份定向调查中,48%的定向受访对象为一二级地产开发商,14%为代理行、营销机构相关负责人。

  三四线城市空置率最高

  目前全国楼市分化严重。2014年以来,部分三四线城市人口出现更为明显的迁出效应。由于产业结构、经济活跃度等因素制约,即使是原有的农村户籍人口也鲜有迁入三四线城市的强烈欲望。而一线城市,包括城市建设加速的二线城市对人口的吸引力还在继续提高,从而成为填补并支撑住宅需求的生力军。

  就在一线城市的规模化建设接近尾声之际,不少二线城市也开始了大规模城市改造、地铁等基础建设。

  整体而言,一二线城市的整体入住率水平高于三四线城市。

  本次联合调查的结果显示,目前一线城市空置率22%;二线城市24%。一二线城市新房住宅整体供求水平处在动态平衡中,过低的去化年限(低于0.9至1年)有可能导致房价快速上涨,1至1.5年的去化年限将有助于稳定房价,而大于2年的去化年限将迫使局部区域开发商降价销售。

  众所周知,空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%至20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

  但是,由于中国房地产方面的投资习惯与其他国家的不同,部分投资群体持有房产待涨(不装修、不出租),因此,报告认为空置率水平30%作为市场警戒水平是中国地区的合理水平。

  “低去化、高空置”循环

  “如果项目的去化率低、空置率高,客户的口碑传播就不行了。这对项目的后期销售、老业主圈层营销,以及项目的品牌认可度都会造成不利影响。”一位房地产项目营销负责人坦言。

  而在中国房地产报针对房地产业内人士的定向调查结果中,仅有29%的被调查对象所销售或代理服务的房地产项目在开盘一年后的房源去化率能达到70%以上,而去化率在30%至70%的比例高达47%,开盘一年后房源去化率低于30%的比例则达到了24%。

  “品牌房企开发的产品、注重口碑传播的项目会很在意前期项目的实际入住情况,毕竟,老业主活跃度高才有利于组织后期圈层营销。相反,一些地方开发商在三四线城市开发的住宅项目,前期销售不好、实际入住情况又差,再被冠以‘鬼城’之名,不仅后期的住宅产品卖不动,连商业部分的招租都会非常困难。一些所在区域整体性空置问题严重的楼盘,甚至在建成后连销售代理都找不到,几年间都处于半荒废的状态。”

  前述匿名接受记者采访的房地产项目营销负责人透露,目前高空置问题在部分二三线、三四线的非核心城区住宅开发中最为严重。而如果某一城市、某一区域已经变成“鬼城”,开发商在拿地、投资、收购项目时都会格外慎重。

  在上述受访的房地产业内人士看来,政府主管部门应该对高空置率、“鬼城”增多等现象多作为。其中,认为应该“加快周边基础设施建设、引导促进商服配套跟进”的占到了39%,认为应该“回购该区域住宅,以廉租房形式租给需要的市民”的占到了23%,同时也有15%的受访对象持“不干预,市场自然会调节”的观点。