沈阳住宅产业化遇产能过剩尴尬
来源：中国房地产报
5月21日晚，带着重庆口音的王平(化名)松了口气。
通过多方打探并实地考察，他终于坐实了6天前“取经”沈阳建筑产业化前夕听到的传闻——当地产业化的实际应用和推广并非外界所说的那么火热，特别是PC构件厂的经营状况不容乐观。
6天的行程结束后，这位在建筑业摸爬滚打了十几年的巴蜀中年男子第一反应是：“动辄上亿元，而回报周期又长，投资建设建筑产业化PC构件(混凝土预制件)厂的想法看来要缓一缓。”
就连国家级建筑产业现代化示范城市沈阳都遭遇现实挑战。放眼未来，产业化发展之路，在产品的标准化、政策的支持力度、房企的观念转变等方面都亟待突破。
“热导”效应
王平思想上的改变，缘于数天前的一趟千里之行。
2645公里之外的沈阳，有着重庆亟须学习的建筑产业化经验。
5月14日，王平与重庆市建筑产业化联盟组织的十几人结伴而行，踏上了前往沈阳“取经”的征途。
自2009年以来，沈阳便率先走在国内建筑产业化道路的前列，是产业化领域的“模范生”。一度，在国内提起建筑产业化就纷纷对标沈阳。
在建筑业迫切需要产业现代化转型升级的背景下，像沈阳一样以期通过建筑产业化来谋求新发展的城市越来越多，而王平所在的重庆就是其中一个。
与此同时，湖北武汉、江苏常州等地和他一样的同行也从五湖四海赶来，加入“取经”沈阳建筑产业化的队伍。
不过，他未曾料到，与他们一同赶往沈阳的还有住房和城乡建设部副部长易军，目标一致——第四届中国(沈阳)国际现代建筑产业博览会(以下简称“博览会”)。
“一个地级市举办的博览会竟吸引副部级官员前来参观考察，足见住建部对建筑产业化的重视及对沈阳建筑产业的关注，政府层面的‘火’显而易见。”一位业内资深人士如是向中国房地产报记者分析。
据记者观察，沈阳产业化经验正在发挥“热导”效应。从博览会同期举办的建筑产业现代化研讨会现场火爆可见一斑：预计400人的会议，由于听会人士不断增加，工作人员一度将座椅布满了会场的边边角角。后续实地参观考察沈阳建筑产业化园区以及工程项目中，16日下午南线(分南北两条线)考察的四辆大巴车(50座以上)均满座。
“一般的考察活动都没什么意思，我们常常会乘机去找找当地的美食美景，但这次我们特别重视，南北两线考察我们都是全员参加，还分配好了任务，谁主要问问题，谁负责拍照等，因为我们集团有几个股东看中了建筑产业化，未来可能要投资建(PC构件)厂。”在前往沈阳万融现代建筑产业有限公司(以下简称“万融产业集团”)考察途中，来自常州某施工单位的一位负责人坦言。
常年观察建筑产业化，从事建筑设备研发工作的廊坊中建机械有限公司(中建机械旗下企业)总经理王瑞堂对此感受深刻。“自2010年以来，国内各地推动建筑产业化力度越来越大，行业发展很火。特别是，有些企业热情非常高，想借助上PC构件厂进入建筑产业化领域，也造成了行业‘过火’的现象。”
然而，一个市场一旦出现过火，往往就伴随着过剩。如今沈阳建筑产业化PC构件厂供远远大于求的现状恰好成为王瑞堂上述判断的一个注脚。
“冰冷”市场
据悉，截至目前沈阳共有7家大型PC构件厂，分别是沈阳万融住宅工业有限公司(以下简称“万融”)、亚泰集团沈阳现代建筑工业有限公司(以下简称“亚泰”)、中南建设(沈阳)建筑产业有限公司(以下简称“中南”)、沈阳北方建设股份有限公司、辽宁宇辉新型建筑材料有限公司(已改名为沈阳现代房建科技有限公司)、沈阳兆寰现代建筑产业园有限公司(以下简称“兆寰”)和辽宁易筑建筑材料有限公司。其中，前5家有自己的生产线，后2家以PC构件相关配套的小产品为主(兆寰生产线已转卖出去)。
据一位不愿具名的当地业内人士介绍，一家标准的PC构件厂设计产能都在10万立方米左右，但实际产能可能只有5万立方米，因为生产线不能全年365天满负荷运转。以活跃几家PC构件厂来计算，一年的产能至少在25万立方米。
但他向中国房地产报记者兜底：“2014年整个沈阳构件厂销量仅2万立方米。”以此计算，去年沈阳PC构件厂的产能释放率只有8%，企业经营不容乐观。
来自一线市场消息反馈，“业绩不错的亚泰才出货1万多立方米，剩下的小一半被万融拿下，几乎没有接到外单的中南则靠自己的项目供给。”这一说法得到了博览会现场中南工作人员的证实。“现在产业化的活不好接，所幸我们还可以依托集团雄厚力量来维持业绩，在集团开发的中南世纪城项目中采用了‘新型混凝土预制装配技术’(NPC)。”
而其他几家企业的日子或许就不那么好过了。更不要提不上规模的中小企业了。
“沈阳建筑产业化去年以前发展都不是特别好，受大势影响，房地产不景气，构件厂产能没有释放出来。”沈阳市现代建筑产业化管理办公室副主任张岩在接受中国房地产报记者采访时直言不讳。
2014年沈阳市国民经济和社会发展统计公报显示，房屋施工面积11495.8万平方米，下降0.6%；房屋竣工面积1225.9万平方米，下降16.0%，其中住宅竣工面积993.9万平方米，下降19.2%。商品房销售面积1498.4万平方米，下降33.8%，其中住宅销售面积1342.4万平方米，下降33.5%；商品房销售额931.6亿元，下降35.1%，其中住宅销售额787.3亿元，下降35.7%。
“沈阳发展建筑产业化有点早，而PC构件厂发力时又赶上房地产不景气，这就是点儿背。”沈阳卫德建筑产业现代化科技集团董事长郑勇如是告诉中国房地产报记者。
在张岩看来，2014年的确是沈阳住宅产业化的“大寒冬”，前期靠政府保障房来拉动了，但建设完了，后期没增量。他认为，未来要往商品房的方向转，因为房地产也要转型，而建筑产业化是一个重要方向。
但现实情况是，开发商不一定买单。理由是行情不好时房企第一要务就是更严格控制成本。
在考察北方现代建设承建的沈阳名流印象住宅小区时，王平发现，采用PC构件(预制率45%以上)的综合成本要比传统现浇高出不少，PC构件(外墙板、内墙板、楼梯综合价)一立方米最起码要2300元，而现浇混凝土每立方米只需要1600~1800元。
更让他费解的是，采用预制构件造房子工期比传统建造方式快不了多少，因为虽然墙板和叠合楼板是预制，但墙板连接仍然需要现场灌浆(对灌浆技术工人的要求非常高)，且叠合楼板之间还需要再打模，并现场浇筑混凝土。
“原以为，用产业化方式造房子就像新闻报道中说的那样，和搭积木一样，今天看下来真不是那么简单。现阶段我们不会主动选用这种方式，成本摆在那，还那么麻烦。”一位中小型房企代表现场表态。
产业化路径再思考
一方面，各地政府极力推动建筑产业化发展，另一方面，市场需求没有起来，首当其冲的就是那些投资巨大的PC构件厂。
卫德研究院资料显示，一个标准PC工厂项目国内设备10690万元，国外设备13290万元，土地投资6610万元(不含绿建)。
动辄上亿元投资，但依据目前的市场来看回报周期至少要好几年，且未来的市场情况还是未知。这一现实一下子浇灭了前往沈阳“取经”的诸多人士的热情。
上述常州施工单位负责人坦言：“起初，我以为投个两三千万元就能建厂，如果要上亿元我想那要好好考虑下。”
与他同行的一位业内人士接话说：“投资回报周期还太长，如果我手上有上亿元资金，干什么不好，为什么非要往这座独木桥上挤呢？”
王瑞堂向中国房地产报记者透露：“我们中建内部要上50多家(PC构件厂)，但不能随便上，要分步实施，分工很细。如今的市场情况下，盲目建厂，企业的前期效益都不会好，那就没意义，都是做企业的也要考虑利润，不赚钱，就要慎重。”
作为沈阳建筑产业化的参与者之一，兆寰总经理许德民也曾表示，从这几年的市场情况来看，目前沈阳市装配式建筑的市场需求量还不是很大，而且这些需求主要由几家大的预制构件企业来分担。这几家企业也是从2012年开始着手，2013年逐步成规模，直到2014年才真正开始“接活”。
一位当地PC构件厂的内部员工告诉中国房地产报记者：“当初我们来到沈阳，当地相关部门对我们承诺，每年给10万平方米的应用，但到后来也就不了了之了，毕竟政府主导投资的项目有限。船小好掉头，但我们投入那么多钱，只能硬着头皮往上冲。”
在像许德明一样致力建筑产业化的业内人士看来，沈阳市的建筑产业现代化要想真正发展起来，并且做强做大，政府还是要出台强有力的政策，并将这些政策尽早落实，靠企业自身能力发展装配式是很难顺利走下去的。
据接近沈阳市住建委的业内人士透露，去年经营遭遇瓶颈的万融、中南、亚泰等四家大型PC构件厂就曾到沈阳市住建委要政策。
幸运的是，不久《沈阳市建设国家建筑产业现代化示范城市工作方案》出炉：要求2015年，当地产业化工程要达到新建建筑总量的30%。
“这比以往沈阳二环内装配率需达到20%以上，二环外装配率需达到10%以上，又进了一步。令我们PC构件厂为之一振的是，该政策对商品房也追加了‘强制’要求，符合条件的新开工的项目不采用建筑产业化方式，就无法拿到开工证，当然这只是我们行业内部的解读。无论如何，这对整个建筑产业化行业来说都是好事。”上述人士解释说。
对此，中国混凝土与水泥制品协会副秘书长王晓锋也有不同的看法，目前看，装配式结构发展最大的动力来自于政策支持，同时最大的风险也是政策。
“可不是，政策与在位领导有很大关系，如果因为工作或者其他原因调动，下一任是不太会认上一任的‘账’。”王平感慨地说到。
但他内心也清楚，如果没有政策，那建筑产业化更难推动。
在郑勇看来，不管如何沈阳这些年在产业化上的尝试和经验，为其他城市提供了有益的借鉴。
对PC构件厂王平还会持续关注，但他也有自己的担心，进早了会拖死，进晚了会淹死。
不过最后他话锋一转：“但不可否认，建筑产业化一定是未来的方向。”
