CRIC:上海公积金利好政策正当时
今日下午，姗姗来迟的上海公积金新政终于落地，并宣布将于4月15日实施，新政主要有两点：一是将贷款额度上调20万元，家庭最高可贷120万，二是将6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。
1、响应中央政策导向，顺应地方市场需求
在“330”新政之后，为响应中央导向，支持合理住房需求释放，浙江、福州、厦门、兰州、深圳等多地区先后出台了公积金细则，本次上海的公积金新政落地亦是如此，在贷款额度和年限上做出了放宽。并且联系实际来看，本次上海新政也是为了顺应地方市场需求。调整前的公积金贷款总额已经与上海市场已经严重脱节，在一手住房套均价超过300万元的上海，80万的贷款额度已经远远不能满足市场需求，为保证公积金贷款对刚性需求的支持，上调住房贷款额度已是势在必行。以房价相若、市场供求规模相似的北京为例，地方政府也是早在今年1月1日将公积金贷款最高额度上调至120万。
2、新政大幅上调贷款额度，二手房市场受益更多
根据新政细则，本轮新政将家庭贷款最高额度调高了40万元，按贷款30年计算，将比商业贷款节省16.7万元，每月还款额降低463元。
对于一手房市场，我们认为本次新政利好需求释放，但也不必过分乐观。在外郊环住房套均价已经超过260万元的上海，即便是对于有补充公积金的购房者来说，120万的公积金贷款也远远无法覆盖七成首付，大部分一手房交易还是需要商业贷款的支持，因此我们认为本次政策利好对一手房市场的利好，更多的还是集中在郊环外区域，整体来看作用有限。在二手房市场方面，我们认为提升公积金额度将有效释放刚需，推升市场成交。鉴于目前中内环仍有大量的小户型低总价产品，外郊环的主力中大户型产品总价也多在200万元左右，再加之延长二手房贷款年限、“5改2”的营业税年限降低利好，我们认为二手房市场将迎来更多刚性需求的关注。
因此我们认为本轮地方公积金新政的利好，更多的还是会落实在二手房市场上，并且不仅上海如是，对于其他房价较高的一线城市也是如此，受总价价差、税费减免等因素影响，二手房市场将迎刚需释放契机，而一手房市场直接受益相对有限。
3、地方政府小心谨慎严防过热，房企仍应保持冷静
上海是国内少数几个商品房住宅市场供不应求的城市，在经济实力和政策开放上，也是国内经济发展的领头羊，因此对于房地产企业而言，上海的政策出台节奏具有典型性意义。早在3月23日，上海业内即早早传出政府研讨相关政策的口风，但却并没有率先发文，结果还是在浙江、福州、厦门、兰州等地区相继出台公积金新政后，上海新政方才迟迟落地，并且在落实时间上，也是延迟到4月15日方才实施。以此来看，对于需求旺盛，市场可能出现过热的城市，地方政府在政策调整上还是更为小心谨慎，毕竟本轮新政的目的是为了“稳增长”而不是“促成交”，因此对于开发商而言，在新政的利好预期面前也应保持冷静。
4、商业贷款贴息、住房银行或是未来补充公积金池水的方向
对于上海政府而言，目前公积金“池水”仍有一定操作空间。据官方披露历史数据计算，2014年末，上海公积金累计归集4927亿元，计算增值收益、去除提取总额后剩余2467亿元，而公积金个贷余额约为2012亿元，二者相差455亿元，与2014年发放的贷款总额相当。以此来看，上海市公积金利用率虽然很高，但由于归集总额基数较大，对于公积金额度的设置，地方政府还是有一定的调整空间。因此我们认为，本轮公积金贷款额度的上调，并不会过多的影响到2015年公积金贷款发放速度。
但普遍来说，目前大部分一、二线城市的公积金发放还是相对紧张，为了保障对合理住房需求的扶持力度，地方政府还需要去寻找新的模式，比如商业贷款贴息、MBS、国家住房银行等形式都是补充公积金资金不足的新方向。不仅有利于解决缴存职工住房问题、回归公积金制度的设计初衷，更是为经济增长带来了新的增长点和动力。
