??深圳晚报记者 苏静

??2015年开局，深圳楼市继续着去年翘尾行情，连连交出漂亮成绩单，其中1月第二周深圳新房住宅成交量环比上涨10.3%，成交均价为25412元/平方米；二手房成交量环比上涨19.1%，成交均价为28762元/平方米。2015深圳楼市如何，能否笑傲江湖，深圳晚报邀请专家和你约赌十个。

??庄家团：

??中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

??深职院房地产研究所所长 邓志旺

??美联物业全国研究中心经理 何倩茹

??深圳中原地产研究中心经理 王飞

??数据资料：

??美联物业2014年度研究报告

??深圳中原地产2014年楼市年刊

??高盛2014年度“Top of Mind”系列报告

??世联行市场报告

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??房价会稳中有涨，同比涨约10%

??2015年深圳楼市将较活跃，预计今年房价稳中有小幅上涨。2013年、2014年的深圳房价连续两年上涨，但是并没有快速消化库存，今年楼市的去化压力仍大，价向上走的动能强于走平或走低的动能，市场整体看好，但价格可能受房产税、不动产登记暂行条例等政策牵制。

??邓志旺：深圳房价在2014年下半年以后已经涨了不少了，2015年估计会上升10%左右。10%左右的预测依据，一个是限价，对新楼盘的价格还是有些影响，不会让它涨得太快；另一方面，在成交比较旺盛，供给量又不是很大的情况下，开发商确实有涨价的动力。2014年深圳出来的一些楼盘，都成交得非常好，促使价格慢慢出现了上涨趋势，这个趋势在2015年会表现得更为明显。

??楼市走向，还跟城市的产业发展有很大关系，深圳从2011年开始规划所谓战略性新兴产业，近来发展得不错，2014年的数据来看，战略性产业的增长对深圳经济增长差不多起到了半壁江山的作用。

??深圳晚报：深圳的库存量不是比较合理的吗？

??王飞：对，这是深圳在楼市上和其他国内城市的主要区别，也就是地产区域的分化。很多三四线城市，现在处于新房市场占比非常大的一个情况，既有存量反而不多，这样一来，未来三四线城市的房产市场将出现更明显供应过剩，走量的压力会非常大。

??深圳在这方面的压力要小点，因此区别于其他城市尤其是三四线城市，在价格上没什么压力，会很坚挺。

??何倩茹：深圳楼市在2015年增长乐观，这个可能是有的。价格上，预测一手成交价涨幅在8%~12%、二手成交价涨幅约10%。

??看涨有四个理由：首先是信贷持续宽松，而且有降低可能，这是挺大的利好；其次是自贸区、龙华地王，还有一些新规划的片区，都在慢慢建成了，这些会很大促进区域楼市发展；第三，深圳是一个年轻的城市，作为国家的经济转型的排头兵，肯定会优先尝到一些甜头。以上是今年的一些经济增长方面看到的眉目，另外，很多的公路、地铁预计会在2015年建成开通，这样就会助推深圳一些较偏远区域的楼价上涨，这也是非常利好的消息。

??宋丁：深圳已进入新的城市升级和产业升级过程，对人口、资金、资源、信息的吸引力领先全国，未来深圳在全国中心城市的地位将进一步巩固和提升，深圳高大上的态势会越来越明显。

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??成交量上升10%左右

??2015年深圳楼市成交量可能同比上涨10%，上涨预测建立在2014年并不太理想的销售量基础上。2014年总推售量为385.7万㎡，同比下降了14%，较2008至2013年低了13%。但2014年最后一季度，深圳新房供应量约占了全年供应量的6成，这是去年央行“9·30”新政和降息之后，市场信心的迅速走高。

??不过从批售面积来看，2015年的总量为535万平方米，仅低于2008年和2013年。另根据深圳中原地产研究中心统计，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，供应的住宅总量将达到1024万平方米。

??所以2015年深圳楼市成交量上涨可能性极大。

??邓志旺：去年，北上广深这几个一线城市，楼市行情基本上是一致的，都是上半年很低迷，到了六七月之后慢慢回升，再到九十月份，大幅地上升，目前一直延续了这种成交比较好的局面。

??按这个趋势，2015年楼市应该会延续2014年下半年的市场情况。一个是成交量会继续增长，回到一个正常的水平；第二是价格会有所上升。

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??回暖涨势，比北上广更快更大

??深圳是移民城市，但目前城区格局基本已定，楼市的存货量和土地供应相对较少，而住房需求尤其是改善型住房需求市场反应强烈。这或导致深圳楼市将快速走出寒冬，比北上广更快回暖。

??深圳晚报：预测成交量增长10%左右，这比例相比北上广来说如何？

??邓志旺：深圳应该会偏高一点，深圳整个楼市的回暖都比北上广来得更快一点。深圳人口绝大部分是年轻人，刚性需求比较旺盛，市场的供需矛盾比较大，一旦观望氛围被打破，入市的需求量会很大，供给量跟不上来，必然会导致开发商出现一定幅度的价格上调。北上广毕竟供给量比较大，所以深圳楼市的市场反应会更敏感一些。

??宋丁：深圳到2014下半年存量4万多套，成交量一旦恢复正常，存量就相对较少。而目前北京、上海每年存量都超过10万套，杭州存量超过20万套，鄂尔多斯存量高达40万套，对于长期居住人口超过1200万的深圳而言，4万多套存量是供需均衡或者供不应求的。

??上半年市场收缩严重，但不是深圳市场的问题，需求收缩是受外部力量影响，最重要的是全国的调控，造成刚需者持币观望。

??王飞：去年新政之后，深圳楼市改善型购房需求占比一直在往上走，这个特征会至少维持到2015年，持续释放需求。我们监测到的情况是，在2014年之前的购房需求中，改善型占比基本上为三成多一点，到了2014年年底，有一个月超过了40%。这一点，也是深圳楼市的一个较大特点。深圳现在综合来看接近四成，北上广最高的可能就三成，

??深圳晚报：市场更渴望、更敏感，深圳楼市的存货量又相对有限，包括2015年在内的未来几年，深圳楼市房价回暖比北上广更明显的趋势，会不会更加明显？

??邓志旺：这种“更明显”的现象应该会持续相当长的一段时间。因为深圳土地资源的稀缺是一种不可逆转的现象。北上广的土地资源，相对深圳，还是比较丰富的，它们的郊区供给量挺大，也就是说北上广能通过供给量的增加来抑制房价的上涨，但深圳已经缺乏这种调控手段的实现条件了。目前深圳已逐步进入城市更新阶段，完全依靠城市更新释放出新的住房出来，这个现象是难以改变的。

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??走向扁平化，“金九银十”减弱

??深圳2015年房地产市场会进一步“扁平化”。传统淡旺季现象在年内会减弱，同时年度之间大起大落也会淡化、趋于平稳。

??何倩茹：2014年第四季度尤其是年末的高成交量，应该可以维持到2015年2月下旬即春节之前，然后到了第二季度相对会平稳一点，再到下半年又会继续往上走，是这么一个态势。

??大趋势和全国差不多，全国还是要分区域，和全国一线城市不会有什么区别，而和三四线城市的差距会比较大，因为后者的库存量实在有点太高，三四线城市楼市今年的最重要动作应该是去库存。然后成交量能不能上来，还是要看各个地区的需求量能不能跟得上。

??王飞：房地产市场除了外力的作用，其自身也是在做一定的调整的，但从2014年的情况来看，房地产市场没有摆脱这种政策市的特征，2015年或许会延续这种“政策市”特征。

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??前海、龙华、蛇口是热点

??从2014年深圳房地产发展格局和趋势来看，向西、向北发展是大方向，这也就注定了西、北区域的地块更受房企热捧，全年总价、单价及最高溢价率的地块均来自这两个区域。

??据深圳中原地产的监测和分析，近期布吉、坂田、蛇口、宝中、西乡属热点区域，品质稍好的在售项目，价格普遍出现了10%左右的涨幅。备受关注的前海规划区，由于优惠政策逐步落地及入驻企业的高速增长，土地出让步伐正在加快，2014年共9宗地块出让，总出让金额为229亿元，在全市占比约4成。

??邓志旺：坪山、光明、沙井，这些远郊一点的地区，价格相对还比较便宜，随着关内的价格逐步上涨，一部分刚需者被挤出去了；目前布吉、龙华、宝安西乡的房价，也逐步达到新高，每平米已经差不多三万了，把刚需购房者挤到了再外围的一个区域。

??这种情况下，下一步购房的主力区域，不论是从购买人群的购买力还是从土地的供给来看，肯定会逐步向坪山、龙岗中心城、光明、观澜等地发展转移，这些地带将成为以后楼市的主战场，未来的价格也会逐步地上涨，但和中心区域的价格差距还是会拉得比较大。

??王飞：2013年至今，深圳房地产市场分块的格局在打开，除房企自身的分化，区域性的分化也是在加剧的，像前海、龙华这种区域性的热点在2015年应该还是会继续，现在还要加上蛇口，蛇口自贸区嘛，蛇口的豪宅集中，本身就是一个热点。

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??房产商折扣营销指望不大

??深圳楼市在2014年最困难时刻，都未出现明显以价换量的情况，楼盘销售以常规活动为主，三季度虽然转向价格营销，却也未出现特别大的折扣，总折扣在九五折上下最为常见，四季度楼市回暖价格营销更少，多数保持平价出货、以快速回笼资金。

??受价格上调和传统淡季来临影响，近期新房市场供应大幅下降，2015年开盘项目或将根据自身情况逐步提价，购房者所期待的折扣可能性不大。

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??新房住宅紧凑户型占比继续上升

??我们看到2015年1月推出的众新盘，主推户型多数是八九十平米的3房或4房，如力高·君御国际主推79-89㎡3-4房，光明1号主推 70-125㎡2-4房，万科广场、联投东方、万象新天则是44-85㎡不等的公寓。

??中小面积的紧凑型户型，或将是2015年深圳楼市产品潮流之一。这个趋势在去年已经表现明显，2014年深圳市新房供应户型结构中，90平方米以下的3房，占总量49.2%，同比上升10%。

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??二手房交易价格或小落

??2014年下半年，深圳二手房成交量节节攀升，总体呈上涨趋势。2015年1月第二周，深圳二手房共成交1865套，环比继续上升2.4%。

??成交量的上升在今年有望持续，但总体价格或小回落，一方面是今年深圳将有大量新项目入市，势必会让二手房客户分流一下，另有数据显示，二手房降价业主的占比提升，这些都将影响到交易价格。

??王飞：深圳楼市成熟度很高，很简单一点，二手房的价比非常高了。由于2014年年底，新房供应加大，深圳二手房增幅未来一段时间将受到持续负面影响。

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??住房租赁市场量跌价涨

??2015年深圳住房租赁市场，价格或将维持2014年震荡上扬的态势，但全年成交量可能不太乐观。2014年上半年，深圳房地产买卖成交冷淡，租赁市场却表现活跃。行业人士分析，房价的高位运行和前景不明确使得部分置业者推迟了购房需求，加上深圳年轻白领居多，租赁市场在去年上半年出现供需两旺局面。

??不过，由于近几年房价涨幅远高于租金涨幅，使得租金回报率走低。央行降息后，不少二手房业主都转租为售，租赁市场房源减少， 导致租房议价空间减少，住房租金小幅上涨。

??何倩茹：放在一线城市里作对比，我们看到深圳是一个很年轻的城市，它对于外来人的吸引能力是挺强的；外来人与常住人口的占比上，深圳也是四个一线城市中占比最高的，这个原因会形成对租赁住房需求的强力支撑，租赁市场会持续火热。

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??商业地产不会像去年那么热

??进入2015年，大量在建商业项目逐渐完工，市场将迎来又一波购物中心开业潮。据深圳中原研究中心的预测，2015年全市将有12个购物中心新开业，总面积高达140万㎡。

??商业地产大量上市、供量充足，加上近年电商兴起、整体经济增速下降，在同期住宅投资更被看好的背景下，商业地产价格上涨将困难。

??邓志旺：投资市场，更多是资产价格变化趋势的问题。从这个角度，资本市场行情或金融政策，影响着2015年商业地产走向。2014年9月份以来，一些政策逐步宽松了，金融市场环境利好，这种背景下，相信会有更多资金释放出来，一般来说，会由此带动整个资本市场价格的上升，其中包括商业地产价格。

??但深圳商铺、写字楼、公寓等商业地产的供给量还是比较大，比住宅要宽松，因此在价格上会压缩一定的增长。具体还要看地域、区域和产品类型等。

??王飞：商务公寓在去年央行9 30房贷新政之后，相比2013年出现了降温潮，因为现在很多改善型是不限贷了，很多人如果要买房投资，会青睐于选择住宅性房产，所以整体的商业地产还是会有热度，但不会像2014年那么热了。

??（深圳晚报记者黄丽娜对本文亦有贡献）