今年的“银十”本不被看好，却在政策利好之下成功“逆袭”，同比成交量出现上涨。

  据新浪乐居监控江门住建局数据，10月蓬江、江海两区商品房共网签2329套，当月签约面积为20 .2万平方米；其中住宅签约面积为17 .7万平方米，签约1609套。相比9月，10月商品房住宅网签环比暴涨65%。

  业内人士分析，政策层面利好使得10月成交大幅上涨，接下来房企主要任务还是去库存，部分楼盘将推出素质较高的产品，预计价格会有所上涨。对于第四季度楼市，江门住建局日前发布的报告称，成交量预计有所提升，库存增速减慢，价格回稳。

  成交 “银十”逆袭1609套住宅环比暴涨65%

  从数据来看，10月成交成功“逆袭”，含金量远超“金九”，据江门住建局数据，9月蓬江、江海区新建商品房网签面积12.29万平方米，其中住宅面积9.95万平方米，住宅网签套数975套。

  而据新浪乐居监控江门住建局数据，10月蓬江、江海两区商品房共网签2329套，当月签约面积为20.2万平方米；其中住宅签约面积为17.7万平方米，签约1609套。两月相比，10月商品房住宅网签环比暴涨65%。

  综合两个数据，今年9、10两个月，蓬江、江海两区商品房住宅网签成交总共达到2584套，而根据去年同期数据，两区“金九银十”总共网签成交了2556套住宅，相比之下，今年成交同比多了28套。

  华茵堡地产营销中心总经理黄锦康分析到，9月成交比较平淡的主要原因是因为房企在七八月份促销力度较大，有不少楼盘抢在“金九”前去货，于是到了9月份成交出现较为平淡的情况。南都记者了解到，8月份江门城区成交出现小高峰，商品房住宅网签1059套。

  “10月政策面出现较大利好，信贷政策的放松，提高了不少购房者的支付能力，释放了这部分成交。”黄锦康表示。据了解，目前银行关于“认贷不认房”的政策基本上已经落地，而房贷利率方面，暂未见到有江门银行出现打折情况，不过利率也有轻微下调，早前多数银行首套房要求上浮5%-10%，但如今已有不少银行可以申请到基准，如建设银行、招商银行等。

  和去年同期相比，今年的“金九银十”表现如何？根据去年同期数据，9月两区网签成交了821套住宅，10月则成交了1735套，合计2556套，而今年两个月合计成交了2584套，同比多了28套，成交量出现上升。

  分析 蓬江成交爆发 10月一手卖了1278套

  据新浪乐居监控统计，10月份，蓬江区商品房网签1966套，当月签约面积为16.9万平方米；其中住宅签约1278套，当月签约面积为14.4万平方米。至于江海区，当月商品房网签363套，面积3.4万平方米；其中住宅签约331套，当月签约面积为3.3万平方米。和9月相比，区域成交结构有较大改变，9月江海区成交比例达到37%，而10月江海区则下降到15.5%。

  据了解，成交结构的变化，主要是因为区域内指标性楼盘推货节点所致，9月份江海碧桂园优惠力度较大推出新货，当月以过百套成交荣登销售排行榜冠军宝座，指标性楼盘的支撑，让区域成交比例大增。到了10月份，蓬江区各大楼盘推货热度猛增，如海逸城邦、保利大都会、骏景湾品峰均有推新动作，且传出较好的成交业绩。

  价格方面，9月份，房企延续早前的优惠，楼价没有出现大波动，10月份，在利好政策的影响之下，有不少房企传出酝酿涨价的声音，但整体来看，大多房企依然延续早前价格卖房，为了走量不敢贸然涨价。不过也有部分楼盘推出位置较好、素质较高的产品，在价格上有所上调，如保利大都会，最新开卖的新货均价去到7000元/平方米，比起早前推售的新货，位置更好。有业内人士分析到，开发商根据市场气氛决定推售新货，市场不好时推售位置较差的货量，适当下调价格吸引购房者达到走量目的，市场好时，则选择推售素质较高的产品，这属于业内比较常用的销售策略，整体而言，目前江门开发商还不敢贸然涨价，而是延续早前优惠，努力去库存。

  户型方面，“认贷不认房”的政策利好改善型家庭置业，大户型产品开始受到青睐，上城铂雍汇销售员施先生透露，该盘有一名业主本来买下一套90多平方米的单位，后来信贷政策放松，还清贷款可算第一套，该名业主改变心意买下另外一套120多平方米的单位。施先生说到，政策放松之后，改善型家庭看房量有所增加。而其他一些大户型单位为主的楼盘如星汇名庭、海逸城邦等，在政策放松之后，周末看房人气有较明显的提高。

  预售 13500套商品住宅待售 同比涨七成

  10月江门城区成交出现较大起色，环比暴涨，尽管如此，城区库存量依然严峻。据心码工作室统计，截至10月底市场待售的商品住宅共约13500套，环比持平，同比增加70.9%。

  据江门住建局数据，9月和10月，蓬江、江海两区共派出30张，其中9月预售位于全年高位水平，14个项目获得预售，批准预售面积共20.44万平方米，环比减少22.5%；其中住宅面积20.22万平方米，共1862套，套数环比减少20.4%，同比减少39.6%。10月预售数据有所下降，回到全年单月平均水平，9个项目获得预售证，批准预售面积共15.23万平方米，环比减少25.3%，同比增长20.0%；其中住宅面积14.72万平方米，共1393套，套数环比减少25.2%，同比增长247.4%。

  综合来看，供应量仍然比较集中在北新区和滨江新区，据心码工作室统计，9月两个新区获批预售占比达到64%，10月更是达到76%，而1-10月商品房累计批准预售面积165.07万平方米，同比增加21.4%；住宅累计批准预售13472套，同比增加40.2%。

  从个盘来看，“金九银十”获得预售证的楼盘中，不少是市场上成交迅速的楼盘，如江海碧桂园、骏景湾品峰、海逸城邦、保利大都会、奥园外滩、恒鑫浅山小镇、月珑湾等，这些楼盘向市场推出新货，均取得不错的成交。此外，财富海景、凤山水岸、莱茵华庭等楼盘在取得预售证后，近期预计有推货动作，而滨江新区新盘凯城一品，尽管早前已经取得多张预售证，但销售中心却迟迟未见开放。

  后市 成交量有所提升 库存增速减慢

  日前，江门住建局发布了《江门市蓬江、江海区2014年前三季度房地产市场分析报告》，报告对后市趋势分析到，今年前三季度，在宏观经济增速放缓、信贷收紧以及市场上库存大幅增加等共同因素的影响下，江门房地产行业进入正常的、理性的调整期，各项主要指标出现一定程度的回落，但未出现跳水式的下滑，风险可控，对整体经济的冲击和拖累仍有限。

  对于第四季度走势，报告称，江门房地产市场仍处于调整周期内，但信贷(含公积金)政策的放松有利于部分改善性需求的释放，加上房博会、房企冲刺全年任务等因素，市场有望出现积极的变化，成交量有所提升，库存增速减慢，价格回稳。

  华茵堡地产黄锦康则认为，接下来江门房企主要任务还是去库存，在政策利好之下，原本紧张的供求关系有所缓解，如今为开发商和购房者的博弈期，政策面利好，开发商消化库存到一定程度，成交量正常回归后，价格会逐渐“企稳”，甚至有可能出现上升。

  据了解，11月趁势推货的楼盘并不少，保利大都会、骏景湾品峰、华茵桂语、滨港御城等楼盘相继启动新品认筹，华茵桂语、骏景湾品峰推出位置更好的楼王，预计价格较早前成交有所上升。滨港御城预计在11月开售新品，预计价格5399元/平方米，比起早前大力度促销5200元/平方米起的价格，上涨了199元/平方米。此外，全新盘益丞艾迪公寓预计在11月开售，另一全新盘格林春天预计也在近期面市，凯茵豪庭、星汇名庭等则有新货推出。

  优惠方面，据江门搜房网数据监控中心统计，11月江门将有共计96家楼盘推出优惠，占江门206个楼盘数据比重46.6%，对比2013年11月的53个优惠楼盘，增幅达到181%。

  临近年底，开发商会否为了冲量，出现更大的优惠折扣？南都记者观察到，今年6月至8月，在楼市观望气氛较为浓厚的情况之下，江门开发商纷纷促销刺激楼市，9月份，大多开发商延续早前优惠卖房，没有出现进一步的折扣，10月政策利好成交量大涨，优惠力度收窄，目前来看，尚未有开发商为了冲量而给出更大力度的优惠。

  采写：南都记者 韩碧英

  南都制图：彭莉羚