刚刚过去的十月份，成交量不断冲高，月度成交量已刷新几年来的新纪录，大部分新开项目都报去化率超8成，形势一片大好。与此同时，各个楼盘降价动作也更为迅猛，5折清仓、“存1抵10”、“一口价”、“封顶”等优惠活动一个比一个劲爆。“现在杭州楼市行情究竟怎样？2009年行情回暖时也没有这么多楼盘打折的呀。”不少人被眼前的局面弄得有些晕乎。

  本周，记者对开发商、购房者等供需双方进行了采访和调查，发现虽然政策放松、成交回暖，但时移世易，要重回2009年时的市场热度几乎不可能。

  房地产行业走低 告别“黄金时代”

  以往，中国房地产行业总能创造财富神话，在过去的数年间，各大财富排行榜中，地产界的富人数量超过了任何一个行业。不过现在，一向顺风顺水，拿地即赚钱的地产业，历经“深秋”、“寒冬”几番困扰，种种迹象显现，地产业的黄金时代或许就此划上了句号。

  虽然在限购限贷松绑后的时间里，楼市迎来了“金九银十”，但一路狂飙的销售数据并不能掩盖房地产行业的整体下行趋势。库存积压、房价下跌依旧是目前楼市最大的标签。根据相关单位发布的《10月百城价格指数报告》显示，10月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10629元/平方米，环比下跌0.4%，这也是这一均价连续第6个月下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比下跌0.52%，而这是同比在经历连续22个月上涨后首次下跌。整体来看，全国主要城市的住宅价格仍处于下行区间。

  而从杭州情况来看，10月杭州市区新房成交均价为15093元/平方米，环比再度下降0.78%。根据国家统计局的数据显示，从今年4月份起，杭州新建商品住宅价格指数持续呈现出下降趋势。在库存方面，尽管在经过10月份的大放量后杭州可售房源存量曾经回落到14万套以内，不过时间太过短暂。截至昨天12：00，杭州市区新建商品房可售140755套，其中住宅为95107套。

  中国经济整体下行、土地价格高企、库存囤积、毛利增长缩小……对于开发商来说，楼市黄金十年的离去并非不能直视，要做的是在接下来的“白银时代”掌握生存法则。最近，万科总裁郁亮在多场万科30周年媒体答谢会上提到，房地产已经从黄金时代到了白银时代，今天万科就是要为如何在白银时代活下去而努力。郁亮强调，早年的房地产商都是在温室里长大，在甜水中泡大，时至白银时代，如果不改变方式，房地产商可能难以生存。

  在白银时代，惨烈的“直面互博”将成为常态。在户型和价格的比拼外，越来越多的开发商将目光瞄准房产品的附加值，各种高端商业生活配套、物业服务、学区资源被源源不断引入，不管刚需、改善还是高端楼盘，竞争越来越激烈。

  楼盘分化 销售态势云泥之别

  诚然，在限购限贷松绑的这几个月时间里，杭州楼市出现了一些光彩夺目的明星楼盘，或开盘热卖，或全城关注，它们确实取得了让人艳羡的销售成绩，但一美岂能遮百丑。在这些明星楼盘的后面，更多的是大批陷入销售困境的项目，而它们更应该代表整个市场行情。

  最近几个月杭州市场上最火热的项目当属欧美金融城和龙湖·春江郦城。位于未来科技城板块的欧美金融城(EFC)在8月16日首开，推出400套房源当天全部售罄。紧接着又在8月20日加推128套房源，去化8成。根据透明售房网数据显示，目前该项目已经成交了502套房源，去化率达到95%。继淘宝城入驻带火未来科技城板块后，EFC的热销让未来科技城成为全城购房者的置业选择。

  不过，未来科技城可不只有EFC一个楼盘，与EFC的热销形成鲜明对比的是，板块内不少楼盘销售寸步难行。与淘宝城一路之隔的升华·悦西溪在2013年9月首次开盘，迄今总共销售95套房源，仅占总房源的37%。2009年拿地的国恒·西溪公馆，目前项目所有楼幢已经结顶，但是开盘却一推再推。

  放眼全城，各个板块都有不少项目存在销售老大难的问题。在钱江新城这个豪宅集聚区，中海·御道路壹号和中企·御品湾数次传出开盘消息，目前为止仍旧毫无动静。西溪板块的黄龙和山在5月首开后，目前总共仅售出107套房源。城北区域的金地·申花里在3月首开后，于6月加推房源，目前仅成交了109套，占到预售证总房源的30%。萧山区的恒大帝景在7月份首开时来势汹汹，推出600多套房源，此后又加推了5号楼和3号楼，不过截至目前总成交量只有347套。

  比销售困难更严峻的是亏本。据新华网报道，自2013年1月1日至2014年9月30日止，全国前30强房企在杭州市区共拿地70块，在拿地并且已经开售的20个项目中，目前处于亏损(即项目销售成本价高于累计销售均价)或疑似亏损状态的楼盘有12个，占比达到60%，其中就包括了新城·山语院和恒基旭辉府。恒基旭辉府项目去年5月份以33.3%的溢价率拿下崇贤新城杭十四中北侧地块，累计销售均价为7800元/平米，与其项目保本价7914元/平米相比，亏损了1.44%。

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