在央行的房贷新政出炉后，部分有改善住房需求的市民开始“蠢蠢欲动”，而在厦门多家银行开始执行房贷新政后，这些市民将提前还款提上了日程。因为只要第一套房贷款还清，再买第二套房子，不仅可以首付3成，还能享受基准利率。

  日前，一位市民咨询称，提前还款再按首套房买房子到底划不划算？记者就此采访银行房贷人士，他建议购房人在提前还款前，最好综合考虑自己的资金情况、贷款余额、贷款利率、投资能力等，找出最佳资金组合方案。

  市民陈先生2009年买了首套房，他当年贷款70万元，利率打七折，贷款期限30年，总共要还122.6万元，本息合计已还了22万元，剩下100万元中有40万元的利息和60万元的本金。

  现在，陈先生看上了一套200万元的房子，他手上现在有140万元的现金，是作为第二套再贷60万元，还是把一套房的60万元本金提前还掉，再买当作首套房？陈先生很困惑，第一套的七折利率实在难得，但是如果第一套房贷款不结清，再买就算二套房，贷款利率要上浮10%，到底要不要提前还？

  针对陈先生的这种情况，某银行房贷部人员帮他算了一些账：第一种方案，陈先生将第一套的60万元本金提前还掉，陈先生手中还剩下80万元的现金，200万元的房子还要贷款120万元，按照首套房6.55%的基准利率等额本息还30年算，利息总共154.5万元；第二种方案就是不提前还款，140万元作为陈先生第二套房的首付，剩下的60万贷款利率上浮10%。同样是等额本息还30年，利息86.7万元，加上第一套还剩下的40万元利息，两套房子总共还利息126.7万元，比第一种方案的利息少将近30万。这名房贷部人士表示，虽然陈先生提前还款后可享受首套房政策，但合计支出的利息更多，所以他提前还款并不划算。

  “贷款余额不多的家庭，提前还款相对划算。”上述房贷部人士表示。“因为虽然七折的利率优惠很诱人，但这部分的贷款余额已经很少了。而如果不提前还款就得当作二套房，需要上浮利息的贷款金额比较大，所以提前还款划算。”

  此外，记者了解到，临近年底，很多市民想提前还款。不过，房贷人士提醒，提前还贷之前，市民最好与银行沟通一下，弄清楚自己贷款的银行提前还贷的政策，请银行帮忙计算一下提前还贷的成本，权衡之后再做决定。

  小贴士

  哪些情况不适合提前还贷？

  临近年底，很多人想提前还贷，记者综合多家银行房贷人士建议，为您汇总几种不适合提前还贷的情况。

  1.享受银行低贷款利率折扣

  早年购房者，贷款合同可享受到七折或八折优惠利率，这在银行贷款利率中是低的。这种情况下，最好不要提前还贷。因为提前还贷，所享受利率折扣就没有了，下次再贷，不一定能获得折扣。

  2.等额本息房款已还一半

  等额本息和等额本金，是房贷中最常见两种还款方式，二者区别在于偿还本金的速度，等额本金还本速度快，产生利息就少。等额本息还款每月还款总额固定，还款本金递增，还款利息递减。所以，借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。如果借款人还款在5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，提前还贷意义不大。

  3.等额本金还款期已过1/3

  等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。

  4.投资收益率高于贷款利率

  如借款人手头有股票、基金、债券等，投资收益率高于贷款利率，投资收益将高于贷款利息，借款人则完全没有必要选择提前还贷。