丁祖昱：中国房地产采购平台诚信行动促合作
2014年10月31日，中国房地产采购平台年会暨阳光采购论坛将在天津宾馆落下帷幕！中国房地产研究会、中国房地产业协会领导、中国房地产采购平台开发商会员及平台优秀供应商齐聚一堂，探讨了互联网时代下房地产阳光采购的模式与经验。北京中房研协技术服务有限公司总经理丁祖昱(微博 博客)发表了主题演讲。
北京中房研协技术服务有限公司总经理丁祖昱
丁祖昱：各位上午好！我想从当前房地产市场讲到我们的采购平台。我们采购平台是一个互联网市场的平台，但是我们的采购平台和当前房地产形势是密切相关的。我用几分钟的时间来讲一讲现在的房地产形势。
9月30日之前和之后，房地产市场出现了剧变，930新政之前，很多房地产开发企业差点要放弃今年最后一个季度了，因为到9月中旬的时候，9月份已经指望不上了，市场数据异常的严峻，数据非常惨。9月份甚至比8月份、7月份还要差。在这种情况下地方政府该出的政策也出完了，限购能取消的取消，能调整的都调整，还有不少城市出台各种各样的补贴政策之税费减免政策，结果9月30日那天中央开始出手，9月30日以后中央出手了多次，特别是9月30日限贷款放松给整个市场打了一针强心针，这个强心针并不是马上改变市场格局，改变供求关系，主要对消费者的信心恢复，开发者的信心恢复起到了巨大的作用。这当然会延伸到产业链，开发商把房卖掉会再买地和建房，再买地再建房整个行业上下游不管是供应商和服务商大家都有饭吃了。大家有饭吃地方财政就有收入了，地方财政有收入中央日子又好过了。整个一条线因为930的救市出现了巨大的改变。
当然，今年为什么会选择930呢？简单说一两句话。因为刚刚出台的三季度的经济数据我们发现GDP的增速已经回落到7.3%了，其中固定资产投资的增速下滑是最重要降低的GDP增速的原因。而房地产开发投资增速也降到13.2%去年年末的时候19.8%，到9月份的时候降到12.5%，一共降了7.3个百分点。7.3个百分点如果摊到GDP当中差不多相当于0.73百分点，也就是说如果今天其他的产业没有变化的话，今年GDP只能是7.0个百分点，当然今年固定资产投资在铁路其他方面又加了很多。在这种情况下不能再下滑了，整个房地产开发投资不能下滑了。所以930出台政策，想稳住房地产业。更重要的明年GDP的增速非常严峻，因为今年还有去年土地出让高峰产生的今年新开工，还能够继续维持。今年一到三季度土地出让又出现了谷底，接下去四季度的土地出让又成为一个重大问题，所以在这种情况下整个房地产行业通过930政府能够在四季度多卖点地，确保明年的新开工以达到最终房地产开发投资维持原先增速的主要目的。
9月份全国新建商品房的销售下滑了大概8.6个百分点，金额下滑了8.9个百分点，下滑速度其实还好。加上四季度我们估计今年销售可以回升，所以全年下滑的数字可能在5%至6%左右。金额大概也在5%、6%左右。所以2014年虽然市场压力挺大的，但是从交易上还是历史上的第二高。而且比前年和大前年高很多，还是上了一个台阶，从这一点来看，目前中国房地产还是处于在高位运行，只不过没有过去的高速增长。成交量来看触底情况非常明显，7、8、9三个月底已经筑好，我觉得第四季度应该有销售的高峰期。不再展开了，价格还在下跌，但是实际售价已经稳住了，当然也不会涨了，因为涨了卖房就要困难了。改变了信心没有改变供求，短期来看供求压力还很大，各个城市供求关系很明显。供应还是大于需求。土地市场今年上半年前三季度压力很大，而且从中线来看，土地下滑周期压力也很大，二三线城市的土地下滑周期都在两年以下，除了一线城市相对来说比较偏远之外，整体情况来看还是供大于求。特别是一部分的压力城市，我们今天看到像宁波已经达到了5.95年，差不多6年，所以中期市场压力还是很大。
所以对整体市场的一个判断，四季度基本上已经开始回稳了，但是这不是一个反转，前三次调整05、08年11调控以后，市场成交量上台阶，金额房价也上台阶，这次回稳之后实际上进入了平衡状态，也可以说进入僵持状态，房价和成交量不会再上台阶，但是可以保持在一个高位运行下去。还有一部分城市可能还得继续的整理，进行调控，所以城市分化也成为这次市场变化的主旋律。应该讲13年、14年发生了一个很大的变化，行业发生了很大的变化。之前我们都认为是高速增长，大家从这张图上可以看的清楚，2000年的时候全国房地产的交易量是两亿平方米，去年达到13亿平方米，基本上是一条45度的线往上走。13年的时间涨了6倍，现在开始我们觉得就是在12亿平方米左右上下波动了，不会再创新高了。但是，因为这个数值很高，五年可能相当十多年的成交量，所以我们判断它是一个高位运行的阶段。这个阶段可能会维持到2018年左右。所以最近五年无论是对开发企业来说，对供应商来说都是比较好的五年，虽然竞争压力明显放大，但是行业容量也明显放大，在一个更大的行业当中，实际上大家的空间和机会也会更多，一会儿我会放开发商的数据大家会看到。2018我们判断整体一手房市场会形成一个缓步下滑的走势，原因不再展开了。很有些量会在二手房补充，整个交易总量还是平衡的。
再看看前三季度的房地产企业销售额，今年前三季度企业销售额都创新高，万科已经接近1600亿，绿地也超过1300亿，实际上大家也看到虽然今年市场压力比较大，但是大企业仍然越做越多，面积也是同步。前十位的门槛值也上升了，从43亿达到447亿。更重要一个数据就是集中度，市场占有率，开发企业也可以判断整个供应商、服务商的集中度也在上升，开发企业前十位已经占全国总市场份额的17.39%，比去年同期上升了近4个百分点，这个非常厉害。前20位达到了23%，接近四分之一，前50位达到了32%，接近三分之一。都上升了四个百分点到制五个左右。行业的集中度上升四到五个百分点是一个非常大的数字，而且我们认为这个数字会继续攀升。从2014年到2018我们认为这个数字都在攀升的过程当中，最终前十位可能达到25左右，前二十位在30%以上，前五十位会达到40%以上。这是在全国。
单看一二线城市，今天前50强超过了半壁江山，我们实际上诚信签约能够和这些50强、100强、500强企业签约，事实上已经代表整个中国最主要的市场。所以闭门会议那天，前十强的企业都在板上签约，前十强签约代表了最近20%的市场份额已经在我们这块板上了，已经在这个平台上面了。简单讲几家公司。这七家公司都是今年要超过1000亿的公司，而且我们认为最低数已经不是1000亿的概念，可能在1400以至1500亿左右。另外有两家公司在2400至2500亿，分别是万科和绿地，万达也有可能达到2000亿的销售额，这七家企业加在一起年交易额在12000至15000亿，基本上占全市场份额的15%左右，超过七分之一的市场。当然这七家公司也代表了中国房地产行业最领先、最先进的所谓的生产力。七家签约公司的一举一动、一言一行，所有的创新也预示着行业的发展。所以我们很多时候一方面行业判断，它不拿地说明行业压力大，他们卖房卖得好说明市场宽松，他们做了创新我们看看是否可以学习，他们做了调整是不是说明未来要转型，所以七家签约公司已经代表了行业的风向标。
今天为什么要做采购平台？实际上房地产和互联网结合当中，除了营销结合是比较紧密之外，另外一块就是采购方面结合业绩比较紧密的，之前行业当中已经有多个不同的采购平台出现，房协这会块的中国房地产采购平台，依托整个行业管理部门的整体资源以及中国最主流企业在这个行业协会当中的主流地位和相关的聚集效应建立起这样一个平台，相对来说公信力很强，这个平台实际上2012年11月就开始建立，经过两年的持续发展，已经成为目前中国最大的房地产的采购平台，一直倡导了阳光采购、诚信交易。
当然这次我们还是想继续解决采购平台当中原先存在的一些问题或者说解决整个采购行业出现的最核心的三个问题，一个是信息问题，一个是暗箱操作问题，不透明的问题，还有就是货款问题，货款问题实际上从前面的市场报告当中大家也可能得到相关的情况。市场压力大，欠点钱肯定是正常的事情，没有930，我估计年底这些供应商可能都不会从容的坐在这里听报告，基本上都坐在开发商的办公室里面要帐，因为大家都要过年。但是这不仅仅是单纯的一个欠款的问题，而是整个行业，整个未来的发展问题。所以在这种情况下，我们希望通过线上线下的合作，通过品牌影响力打造，通过诚信交易把这些问题能够一揽子解决。所以有了这次行动倡议书的活动。倡议书大家都看了，这里面核心有几个点，不再全面展开了。
一个实际上供货方提供服务，希望优质优价，能够在这个平台上提供最好的服务、最优的价格，优势相对来说是比较低的价格。对于采购方来说，既然来说既然享受了最优的服务、最低的价格，也应该遵循按照合同付款，按照合同履约的相关责任。如果能够在采购平台上通过采购平台线下达成的交易如果也愿意放在这个平台上面供平台监督的话，我们就要求在这个平台上这些合约都能够达到我们今天讲的这些点。
当然，哪个公司可能说我不可能全部放上来，这倒没关系，你把五千万的地板放上来，明天把两亿的涂料放上来，后天把一个亿的石材放上来，都可以，但是放上来一单就应该按照我们倡议书当中提到的六个方面共同遵守，共同执行。如果没有达到整个倡议书上谈到的六点，这个平台上也给予曝光，对供应商不是优质优价要曝光，甚至取消上这个平台的资格。
对开发商不按照合同约定付款，不按照合同约定履约的话我们也会曝光，以后别的供应商和你合作也会存在一些障碍。当然我们还是说这件事情一步一步来，你们认为这一单成熟了就放上来，你们认为这一单应该放在阳光透明的平上供大家监督就放上来，放到平台上也是自愿的，虽然是一个公开透明的平台，这是双方自愿的结果。
最终，我们希望能够把这个平台打造成中国最优的一个房地产和供应商之间的B2B的结算平台，是一个阳光透明诚信的协作平台。
