万科建筑研究中心总经理王蕴总经理王蕴：今天主要跟大家分享一下万科在BIM方面做的一些工作和尝试。万科做BIM没有太长时间，万科的出发点核心是在于万科希望通过用好BIM的工具，实现万科产品的数据化。

　　今天演讲分为两部分，第一是万科对于产品数据化的理解，万科的数据化逻辑，第二分享一下在这个过程之中万科是怎么样一步步实施并且到现在这样的阶段。首先应该说对于任何一个房地产公司来说都有产品数据。而且这个数据还非常大，例如从万科的角度我整理了一些数据的一部分，从经营的角度看和产品相关的数据是在年报上每年都有披露，而且是万科主要的财务指标，绿色是万科做的比较领先的，而且是万科一如既往在这方面庆祝了很多的心血的部分，例如装修房交付数量，近年工业化开工面积，绿色一二三星的面积，这些数据都是可以统计的。

　　到基础数据层面，相关联数据更多，所有和产品相关的，例如在万科的工地上每天工作的工人大概会有30万人，对这30万人如何管理，他们有没有出现窝工的状况，有没有工人数量不够，进厂是不是按照规定做，等等一系列数据都是万科作为开发商在整个产品管理流程上，项目操作流程中会非常注意，而且对万科来说是非常基础的数据。

　　如何对这些数据进行管理和统计，这也是一直对于万科来说是非常大的挑战，例如对于万科而言，这个规模越来越大，在万科管理数据的过程中跨度也会越来越大，难度当然也会越来越大，所以在这个过程中，万科出示自己思考到底用什么方式可以管理好万科的数据并且使得这些数据能够为万科的经营管理服务。

　　从现在的行业现状，从产品开发流程上看，这个是非常标准的一个产品开发流程，然而因为在这个过程之中，万科会发现，而且是经常会出现例如数据缺失，数据的错误，然后他不是自然数据产生的，当你需要一个数据时可能要项目部的同事，要一线公使的同事在他原来工作基础之上再录入和填入数据，如果不是正常数据流产生的数据一定会出现比较大的误差甚至错误，这个是行业比较普遍的问题，这些问题我相信多多少少在每一个开发商都会存在。

　　在这个基础上理想得数据应该是完整、准确，而且各个数据之间是有相互影射关系，相互关联的，否则单独的数据没有太大的意义，然后这个数据一定是可以被传承，是开放的，而且是可以共享，这个不但是开发商内部共享，而且是和产业链相互大同完全共享，只有这样万科才能形成真正终端的大数据，才能对每个人有用处，很重要的是这个数据随着业务流自然产生而不是人为添加的。

　　万科在整个数据开发过程或者用数据化管理产品的过程之中，其实一路走来万科发现在这里有一些内在的逻辑和联系，例如说万科在13年前开始做工业化，开始做标准化，万科认为万科选择了一种改变生产和建造方式的技术革命，技术上的颠覆，经过十年来的研究、推进建立标准、建立企业标准、建立行业标准甚至是国家标准。目前来说，例如去年的数字，万科的工业化项目已经占万科总开工面积的50%。工业化仅仅只是改变了他的建造方式，他从整个产品的管理过程之中来看，依然还是远远不够的。第二步是数据化的产品，正因为万科前面有了工业化这样的前提，万科通过原来万科所有东西都是在现场完成的，自从万科有了工业化的方式之后万科发现，万科需要用制造商的思维看待万科的产品，例如说万科以前没有模式的概念，中国的模式随着线脚技术越来越成熟，在很多设计人员心目当中已经没有太大需要遵循模式的概念，一旦万科采用工业化之后，如果不遵循这个规律一定是成本的增加，材料的浪费，这个不管在混凝土部分，同样他也出现在万科的精装修上面，任何一个板材如果不遵循生产模式，所浪费的材料远远多于你所通过设计师带来的。

　　所以在这个基础上万科用数据化管理整个流程，到最后万科希望实现的是规模化定制，下面这个流程，最早所有的开发过程是由土地所有者完成，例如农村的用房，谁拥有土地谁完成这个过程，后来出现了开发企业的分工，现在由开发企业进行开发，整个企业家完成这个开发过程，但是随着魏来工业化生产，尤其是随着现在，例如移动互联网不断的发展和推进，魏来谁是开发的主体，可以说是一个问号，有可能是重筹的方式，这里可能没有开发商，也可能是厂商甚至是万科客户自己，万科认为正因为是前面有了工业化的方式，有了数据化的管理手段，所以才使得魏来规模定制成为可能，这个万科相信他有可能是万科再次颠覆行业，再次颠覆生产方式的一次非常重大得便个。

　　万科认为数据化的产品应该达到什么样的程度才算是达到万科的目标？第一他应该满足精确计量，这张图上是万科在做工业化项目的一个非常常规的一个结构图纸，在这里所有的钢筋都是双线绘制的，所有的误差，这两个钢筋之间看起来挨着非常近，但是他们的间隔是按照施工现场所要求的艰巨做的，因为万科用了工业化的方式，如果万科不这么做，在现场可以说是一场灾难，所以当万科用BIM之前万科是用传统的CBA，用人工的认识，用坚定的决心，用二维的方式区市县三维的结果，但是有了BIM之后，万科发现这个事情变容易了，这个是万科所有工业化项目都会用到BIM做到，原来得兔叫检讨图，现在做的钢筋检讨图都会在BIM里面完成。

　　万科还需要精确管理，用好这个数据，管好这个数据，这是一张万科传统的成本清单，哪怕万科再标准化，哪怕前期的东西再想得清楚，但是事实上在这个过程之中，我相信10%左右的误差，就是预算和结算之间10%左右的误差是非常容易达到的，非常难控制好的，用了BIM之后，万科现在在万科的试点项目尝试5D，万科希望达到预算和结算零误差。

　　万科的施工进度计划安排，万科用了工业化的方式，所以万科的构建什么时候进厂，随着场地越来越小，万科不可能对太多的东西在现场，我是怎么控制，什么时候进厂，几点到几点是干什么，编号是什么，这个是万科的施工管理计划，也是当万科有工具之前万科纯粹希望把施工计划编得完美，但是有了工具之后万科发现这个效率提升非常显著。

　　有了精确的数据，万科可以做到精确改进，这点对于开发商来说非常重要，万科往往对于一个户型的升级版，对于一个部品的改进，实际上不能说是盲目的，但是一定是有拍脑袋成份的，因为现在的市场要做到准确调研，做到精确的把握，这个跨度非常大，万科怎么做能够做到万科对于每一件事情，每一个户型正好是客户所需要的，其实是很难的，但是，万科有了数据之后，这些事情变得相对来说比较自然，就像大数据一样，他的前端进去是什么，通过他的黑盒子后端出来一定是这个结论，甚至是唯一性的结论。

　　不能说万科的数据是大数据，这个还差得很远，但是万科至少可以用万科现在手上掌握的数据库对万科的产品做有针对性的改进，例如在这里的两个例子，这边的例子是说万科在做商业的时候，万科非常多的超市，当万科招商时他给万科报最高的用电负荷，但是万科发现最大的就是50%，那我需要不需要给他这么高。这一定会带来投资的浪费，也一定带来在运行当中效率的浪费，他的运营成本可能会很高。

　　有一些快餐连锁店报得很高，富裕量打得非常高，报的很高，施工设计单位为了保险，因为在高的基础上再增加，到交付时说再给我加一台空调吧，很多是拍脑袋，只是感觉可能不够，但是真正是不是不够？万科用数据说话。

　　这边是万科建筑研究中心在做的另外一块业务叫检测，所有针对万科集团采购，集中采购，战略采购的所有材料，只要进场万科都需要进行抽检，抽检中万科发现非常多有意思的问题，例如说万科常规的供应商经常说的一句话“我是满足国家标准的，我是经过筹建的，外面第三方认证资质的给我抽检的”但是真正进场之后万科关心的是客户真实使用状态之下你的性能是不是符合要求。

　　万科追求的是真实客户使用感受，所以说，包括下面这个甲醛的处理也是，万科有一个30厘米的环境仓模拟甲醛的释放率，所以所有的数据和检测，万科希望他能够起到精确改进的目的，这个是非常至关重要的。

　　下面讲一下万科所建立的步骤，至少应该分三个阶段，采集的固化、分析入库和平台的交互

　　所有采集固化就是先要解决数据有和没有的问题，产品数据实际上刚才万科在第一页给大家看了，非常多也非常杂乱，如果你不许有序梳理的话，数和数之间没有太多的关联，这样的数对于任何一个管理者来说是没有价值的。例如设计阶段万科找老了非常好的工具，这个工具叫BIM，虽然万科在刚刚开使用BIM时有很我的障碍，甚至万科都不知道应该装什么软件，BIM不是软件，是软件继承的总称，什么项目用什么软件，这个基础问题困扰了万科很长时间，对于BIM的设计而言万科最终需要的是通过BIM这个工具，对于产品来说能够实现产品数据流的数据。

　　第二个是建造阶段，因为万科有了BIM有了模型，有了比原来CBA图纸上更加深化的数字，所以万科在建造之中万科可以用好，建立一个管理平台再用好，所谓工程管理平台是于总讲过，万科希望既然前面有这么好的数据的开始，你在整个施工管理之中完全可以借助这个模型的力量，你能够作为甲方来说能够把所有的合同、付款、进度、签证、变更、指令、结算通通的事情完全在这个平台上完成，这个对万科来说是非常有价值的事情。

　　尤其是随着规模化的不断扩大，大家知道，万科的标准化程度越来越高，万科现在不叫标准化，万科叫定型产品，对于一个定型产品来说，这部分数据在此之前没有人可以说得清楚，哪怕同一个数据找同一个人设计，出来的图纸一模一样，也不能保证最后的成本是一模一样的，也不能保证工期一模一样，这个不现实，万科需要有这样的过程。

　　然后运营平台，不论是住宅业务还是商用业务，还是其他的各种各类型的新业务，对于万科来说，有这样的运营平台，对于万科集团整体上来掌握和管理所有的项目进程、进度和运营状况，掌握客户数据是非常有价值的，甚至在这个过程中可以产生一些很新的种子业务。

　　有了这三个阶段的产品数据积累之后万科可以实现产品平台，这里是万科的标准化产品的平台例子，相当是万科的产品数据库，有了这个数据库之后万科最重要做的不仅仅是产品，就产品说产品是没有价值的，万科需要把产品的数据跟其他的数据发生交互和联系，这样才能真正对集团，对公司的经营业务有帮助，所以他一定会跟，例如人力资源平台、财务平台、物业平台等等做关联，这样最后的结论才是对万科有用的。

　　产品数据化过程中的BIM应用

　　1、建立BIM统一建模规则及精度要求，现在国家已经有标准了，但是在使用BIM的过程中，从甲方角度万科关注什么？因为这个标准带来的例如设计单位，咨询单位，第三方咨询单位，甚至监理单位，成本造价单位包括总包之间，你如果不去用这个标准要求，在这个圈里面的每一个单位，每一个人你就会先你自己就变成一个消防员，你会到处灭活，这个火苗到处都会有，例如在这里，对于设计院来说，大家通常认为，到现在为止万科打交道的设计院大部分认为我只要把模型建完就搞定了，就结束了，我把二维变成三维了，我做了这么多你还希望我做什么？如果你只是做碰撞检查，错漏空缺这个没有问题，如果做到后面的4D和5D，这个如果你没有做好交圈的工作，建模的工作等于白做，没有任何意义。

　　如果万科做到4D和5D时，所有备注的信息要一个个手工填的，而且要按照一定的规模填，填错了也没有用，所以大家如果对这个规则不熟悉，或者管理不到位，BIM可能不会是事半功倍，反而是相反的，他会带来很多其他的一些劳动，设计院对这些并不是很积极的响应，如果万科一定做到4D和5D这个事情必须得做，没有商量的余地。

　　这种建模规则和叠加一些画图的原则，这里说的都是一些技术非常小的点，当然这个点还有很多，万科现在在这个过去的几个项目做完之后万科内部也尝试建立了一个企业标准，我相信这个企业标准一定在未来不断的深化、优化、升级。

　　第二个是流程，流程说起来很枯燥，但是事实上又是万科不得不面对的事情，原来常规的流程很简单，设计院出施工图，施工方盖了，施工过程中有成本的配合和采购的配合，但是用了BIM之后万科发现他对原来的设计是颠覆性的，首先万科面对第一个问题是边界的模糊，开发商、设计方和总包方，这只是把三个最重要的角色放到这里，其实还有很多，在这个过程当中，这条线和这条线如果没有画清楚，你会发现你会带来无穷无尽的问题，非常大的问题，万科现在是怎么画的，说实话万科到现在为止还在摸索阶段，没有完整的形式各方都接受的数据在推进项目，到现在为止还不够成熟，但是万科可以尝试的说因为万科要做5D，第一所有的决策对于开发商来说必须提前，涉及到产品的设计决策，二次设计单位，设计师总包单位，如果你有一些战略供应方当然是非常好的事，但是必须在很多二次设计单位和材料供应商的角度上把他们的工作量提前，因为在前期如果没有他们的参与你出来的模型是一个伪命题。

　　第二施工单位和设计单位的交互会非常的多，万科不希望设计院出来的一个模型到了施工单位手上需要重新画一遍，万科不希望浪费人力和财力，如果在前期并没有把设计标准落实的话，施工单位一定会重新再做，因为设计院出来的东西他真的不能用。

　　包括施工单位会更早的介入到设计单位的毛性建造过程当中，所以做到这里的时候，万科感慨，万科觉得真的是非常深刻得力节到了，为什么在日本，在西方国家绝大多数的施工图是施工单位画的，施工单位对施工图负责，因为只有他们在设计和总包一块干的时候，这里面的错误率才最小，效果最高，但是在当前体制之下，万科要做的是尽量把不同的角色的职能分清楚，并且在流程上界定，对于开发商来说这个工作是非常重要和关键的。

　　第三个这个是万科自己比较创新的一块，万科叫工程管理平台，这个是刚才简单提到的，万科工程管理平台实际上从主要核心来说实现三个东西，一个叫进度管理，一个叫合同与成本管理，第三个叫变更管理，万科希望在这个版本上，这三个功能会很好的服务在项目管理的过程之中，万科这个平台是和总包单位和软件公司一起做的，万科希望在这个平台上总包、监理单位等五家能够共同使用，各自录入各自的数据，完成之后万科完成的数据是对于下一步标准化产品的升级是有非常有意义的。

　　最后一个是运营管理平台，万科需要对每天的数据进行督导和检测，例如电力监测系统、冷战群控系统，末端自控系统，有了不同运行数据之后，在集团运营管理平台上可以察看到他们运行的情况，这个也是需要基于BIM这个工具的，当然万科可以说我可以不用，原来也没有BIM也可以用，问题在于万科的数据第一要精确，第二要随时在线随时被计量才能被精确管理，万科发现可能只有BIM完成万科所有的要求，目前为止万科也认为在这个过程之中BIM不能说是唯一的选择，但是是一个很难被替代的选择。

　　同时这个是万科物业开发的一系列的APP，也是基于数据的基础之上的APP在这个过程之中万科已经找到很多新的业务，增值的服务，这些所谓的种子业务会成为万科各种主营业务流中的一部分，这个来是什么？是万科的数据，现在你没有积累，后面就没有业务，从万科的角度上来说，如果要做BIM如果不是什么都可以做，万科认为比较和使用的是什么项目？第一、标准化产品，或者叫定性产品，因为定了就定了，所有定完之后数据都有了，这个是标准化产品，第二类工业化项目，以前没有这个工具时万科用二维的方式去实现三维，有了这个工具之后工业化项目没有任何阻碍去实施，如果只实现3D这个阻碍更小，第三个是商业项目，这个复杂性程度更高，例如他的一些机电专业在住宅里面没有复杂，万科对于新业务的项目，在集团内已经有很多的项目在尝试用BIM的方式去增加万科这个设计的正确度，同时也能够使后期运营有据可依。

　　整体的情况就是这样，万科也希望用BIM这件事情不要单纯就BIM而谈BIM—他是非常好的工具，但是他需要用正确的方法来使用，用正确的方法来看待，同时也用到正确的项目上，这样万科才能真正实现万科产品的数据化，万科认为数据化是产品下一代的革命。