中小型房企出路何在，是当下房地产行业梗噎的话题。解决中小房企融资问题既是扭转中小房企生死的关键之举，又是部分中小企业急需解决的“硬伤”。

  当下，我国经济结构深化改革与转型继续推进导致经济增速下滑压力加大，房地产投资增速下滑，楼市亦供大于求，已进入触底阶段，房地产行业面临银行从紧、信托降温、私募过窄的局面。中小型房企更是受困渠道单一、再融资能力差、资金能力有限、大企业垄断等严酷现实。金融机构如何判断和选择，中小房企如何调整，方可俘获芳心，颇受关注。

  金融对中小房企支持减弱

  对于中小型房企融资现状，某投资机构人士在接受中国房地产报采访时称，目前地产公司的融资渠道主要有银行贷款、委托贷款、信托融资、REITs等，大型上市房企还可以通过发行公司债、增发股票、优先股等方式融资。对中小房企来说，其融资渠道相对较窄，在资本市场的议价能力较差，往往不得不承受更高的融资利率。

  银行对房企的贷款要求企业满足“四三二”条件，往往只在项目的中后期支持力度更大，同时银行贷款额度较紧，中小企业较难获得充分的支持，银行的审批流程也相对较长。另一方面，银行的融资利率相对较低，目前是房产开发最主要的融资方式。

  在开发商资金日趋紧张之时，部分商业银行透露出适度宽松的机会。然而，这些机会依然青睐于在银行"白名单"之内的大型房企、国有房企等，中小房企则难以挤进其中。

  与此同时，随着银行对房地产投资提高警惕，房地产开发贷款的利率出现一定提升，房企融资成本逐渐加大。尤其是三四线城市的项目，从银行“输血”难上加难。

  信托贷款对房企同样要求“四三二”条件，但是通过股权、权益投资等方式也可以直接投资房产项目的前期拿地开发等。近期随着房地产市场的调整，信托公司也主动收缩了房地产业务，对项目位置及融资方资质的要求更加严格。

  从目前的市场情况来看，接受本报采访的多家信托经理表示，信托公司对房地产业的审核标准愈发严格，中小型房企从信托融资的成功概率越来越低，多数信托公司已经停止接受偏小型房企的项目融资。

  对基金子公司来说，对房企的支持少了许多监管限制，更加灵活。可以通过委托贷款、股权、权益等各种方式投资于房产开发的各个阶段。但是，由于基金子公司资管运行时间较短，项目获取能力以及市场认可度相对较低，其主动管理业务较少，目前主要是以通道业务为主。

  针对中小型房企融资，房地产基金公司更为看重中小型房企的抗风险能力以及项目的成长与盈利能力，以及融资企业的成本控制和回款能力是否优异。

  信托降温

  中小房企融资难度加大

  用益信托的统计数据显示，9月地产信托的发行呈持续降温之势，48款地产信托共募集资金136亿元，规模环比下滑16.6%，也是今年以来的新低。

  上海某信托公司地产金融总裁接受中国房地产报采访时表示：“就目前市场情况来看，中小型房企融资成功率比以前会低很多，信托机构审核较以前更为严格，虽然政策层面陆续出台利好消息，但是总体还是一个趋紧的态势，偏小型的房企从信托很难能拿到资金，基本上不接受三四线城市的房企融资申请，对一二线城市的中小型房企还要看是不是当地的龙头企业，产品是否属于快速去化类型，企业本身的操盘能力是否强，抵押物是否优质。”

  对于项目的投资偏好，他认为金融机构更多愿意选择现金流好的标的。信托公司对酒店、商贸等不可分割出售的项目比较抵触，对于中小型房企的投资更看重其抵押物价值。同时降低抵押率，从过去50%~60%降低到30%，对评估机构的界定更为严格。旅游、养老地产目前多是噱头，追根溯源是要看土地的性质，看融资的资产是什么样的物业形态。

  如何缓解中小型房企资金承压的困境，他认为，对于一些优质的中小型房企来说，融资渠道相对比较丰富，可以通过信托，券商资管、资产管理公司等渠道来获取资金。

  对于多数中小型房企来说，“目前只能更多地去对接小型基金子公司、有限合伙以及资管公司拿一些高成本资金。”他说，融资是通过外部获取资金，获取资金的代价比较大。未来中小型房企融资更多变化是自身业务模式的调整和优化，例如准备运作地块缓建，一些项目和大型地产公司进行合作开发。

  目前房地产还无法摆脱其金融属性，但又不是单纯的资本运作，在资本杠杆受限的情况下，加快资产周转及提高项目净利润，提高自身造血能力是根本之道。

  房地产基金并购是机遇

  对于中小型房企而言，主要面临着渠道单一、再融资能力差，资金能力有限、大企业垄断两方面的困境，这对房地产基金而言，意味着更多的机会和选择。

  长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国接受中国房地产报采访时表示，在当前环境下，大多数房企将无法从传统的融资渠道获得足量的资金。作为房地产企业融资的重要补充渠道，在此行业调整之际，将迎来新的市场机会。房地产基金在替代银行等传统融资渠道方面，尚有很长的路要走，发展空间巨大。

  随着行业调整的到来，房地产行业内的资源整合也将逐步加快，2011年房地产行业曾经出现过的整合、并购的热潮将会重演。统计数据表明，全国百强房企市场销售额占有率2008年是21.79%，2013年虽已达到30.7%，但和主要发达国家仍有很大差距。资料显示，美国房企十强市场占有率已在30%左右。显然，行业的集中度仍有待提高。一大批专业度欠缺、实力较弱、资金链薄弱的中小型房企将会濒临破产、倒闭、被并购而遭淘汰出局，房企总量会明显减少。行业调整期，危险与机遇并存，这既是房地产业并购的机会，也是房地产并购基金发力的重要机遇。

  未来房地产并购市场的竞争将更为激烈，大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越多地借助于并购型房地产基金，使得房地产并购基金大有用武之地。

  对中小房企来说，认清自我，准确的市场分析，完善的融资计划，充足的保障或将是赢得资本青睐的重要砝码。