凭借着在资本市场上独特的融资优势，老牌国企越秀地产(00123.HK)迎来了最好的发展时机。日前，该集团披露2014年中期业绩显示，上半年集团实现营业收入为63.63亿，同比上升4.4%；权益持有应占盈利16.76亿。公司毛利率上升至34.4%。董事会建议，派2014年中期股息每股0.049港元，约人民币0.039元。

  通过过去两三年的快速发展，越秀地产已经将自己版图大幅扩大。截至上半年末，该集团通过与投资基金合作购入杭州古墩路地块，从而使得集团总的土地储备约1507万平方米，总的项目达到39个，分布在珠三角、长三角、环渤海、中部地区等12个城市。

  越秀地产董事长张招兴在业绩会现场表示，当前房地产市场依然面临供应量高的问题，在市场行情不好的情势下各家公司都有价格下调的压力。越秀将会根据市场情况随行就市。同时认为限购是非市场行为，现在就是退出的好时机。

  合同销售额逆势上涨

  中期数据显示，越秀地产2014年上半年集团实现营业收入为63.63亿，同比上升 4.4%；权益持有应占盈利16.76亿，同比下滑28.4%。

  其中，核心净利润为9.92亿元，同比升10.5% ，核心利润率15.7%。2014年上半年越秀地产累计合同销售金额为106.30亿元，同比上升23.4%，完成全年销售目标人民币220亿元的48%。

  此外，2014年上半年的毛利率是33.4%，物业出售的毛利率是35.6%，住宅部分的毛利率是31%，同比上升1.9%。从结构贡献来看，2014年上半年，住宅贡献占比达到了80%，商业部分达到了20%。

  销售方面，2014年上半年累计合同销售金额为人民币106.30亿元，同比上升23.4%，完成全年销售目标人民币220亿元的48%，已售未结转金额创历史新高，约为人民币172.36亿元。

  上半年该集团拥有可售项目30个，平均销售均价1.7万元/平方米，其中住宅的比例进一步提高，达到了89%，商业部分是11%。从地区来看，广州占比65%，广州市以外提升到35%。该集团表示，过去几年在外地投资的项目现在开始逐步进入销售阶段。

  越秀地产总经理陈志鸿表示，关于销售价格策略问题，上半年楼盘每一次出的价一直是贴着市场走的，没有大幅度的降价。同时他表示，从市场供求关系来说，市场供应的量是比较大的，2013年高峰时期，各个开发商加大了投入，供应量比较大，需求量还是存在的。

  鉴于集团上半年销售势头表现良好，预计全年达成220亿销售目标悬念不大。

  维持集团稳定运营的同时，越秀地产凭借自融资商的优势，大力展开资本运作改善财务结构。上半年集团把握市场的机遇，一共完成融资约合人民币86亿元。

  数据显示，2014年上半年的现金流，经营流入是69.7亿元，经营支出总额是77亿元，归还了银行贷款60亿元，新增的融资是86亿元，也就是净增了26亿元。支付土地款是5.4亿元，期末还有现金97.5亿元。

  截至6月底，越秀地产2014年现金97.53亿元，2014年总借贷265.1亿元，净借贷比62.7%。债务包括美元债券，境外银行借款，境内银行借款，比例合理，从还款来看，2014年6月30日通过今年上半年到期再融资的结构比去年年底有大幅优化的情况。

  该集团表示，境内外的再融资都是比较顺利的，通过再融资和境内外负债结构进一步的优化，利息成本跟去年相比，进一步的下降。

  另外值得提及的是，去年开始，越秀地产加大与集团旗下产业基金的合作，双方以股权合作形式拿下杭州地块以及武汉地王。

  在业绩会现场，张招兴表示，越秀地产资金链非常健康，每年按照总资产10%的比例放在账上。投资是公司必须维持的战略，这是企业安全运作的保障，这方面是绝对没有问题的。

  根据地产和产业基金双方合作的比例，项目上目前设定越秀地产占大约5%到20%，基金占了80%到95%，每个项目视情况不同比例。合作起的2年内，越秀地产有权选择回购，基金有上限的确定，11%到12%，根据不同的项目而定。

  陈志鸿表示，去年开始跟基金进行合作，主要是在拿地环节。5%到20%是指去年做的五个项目的比例，不代表以后一定是这样的比例，这要根据拿地时对地块的判断，不是说今后的比例是固定的。

  “基金加地产这种模式对于开发商而言，以比较低的土地支出获取土地进行开发，当项目开发形成销售后，根据项目的情况选择回购。形成了先拿地，后付钱 的模式。”陈志鸿说，当有好的土地机会时，要根据判断拿地，同时基金回报收益率11%到12%是一种策略，以后遇到项目后会综合的平衡和考虑，这是开发商 和基金之间的商业条款，并不是固定的模式。