泸州：电梯坏了莫急 新物管法来帮你
来源：泸州新闻网
什么情况可以快速提取住宅维修资金;物业和业主发生纠纷，谁来调解?
电梯坏了，提取维修资金却耗时又耗力，物业为难，业主不满，怎么办?
纠纷不断，物业和业主吵作一团，找谁来调解?
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随着7月10日，新《泸州市物业管理办法》的实施，其中的一些新条例也引发了物业管理企业和业主的关注与热议，本期，我们将听听各方对于新物管办法实施之后的感受。
最关注之：维修资金的启用
“我们就等着新物业管理办法的实施了。”邓伟是城西灏景尊城小区的物业经理，问及对于泸州市新物管办法中的哪些条例最为关注，邓伟拿出了一份文件给记者看。文件的内容是关于启动小区维修资金的，文件上列出了小区七项需要动用维修资金的项目，包括大门增设人行刷卡道闸;车库增设监控;电梯应急对讲系统改造;安防门禁系统维护保养等。“维修资金的申请程序比较复杂，需要的时间也比较长。”邓伟告诉记者，像电梯等公共设施的改造，关系到业主每天的出行，一旦因为资金程序等问题，长时间修不好，往往会导致业主和物业之间产生矛盾。
9日，邓伟接收到了市住房保障和房地产管理局通过网络发送的最新的泸州市物业管理办法，“我们正在和业委会商议，能不能在规约中加上第三十三条的规定，以后当小区电梯等公用设备出现严重安全隐患时，提取维修资金将更加快捷方便。”
新的《泸州市物业管理办法》第三十三条：业主可以在管理规约中或者事前约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：
(一)屋面防水损坏造成渗漏的; (二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的; (三)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的; (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的; (五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
区县房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。
最关注之：多部门协调管理
“在有高层建筑的小区，二次供水收费问题往往比较难。”泸州佳兴物业管理有限公司一位负责人告诉记者，高层建筑七层以上楼层因为二次供水，会产生一些损耗，加上因为加压、水泵提水所产生的一些公摊费用，水费会相对高一点，“物业公司一般是先行垫付之后再向业主收取，但是业主对于二次供水的公摊费，有时候会产生疑问，费用不好收回。”该负责人表示，高层小区水费的收取如果长期由物业管理方“捡底”，会加重物业服务企业的负担，也不利于物业和业主关系的良性循环。“新物业管理办法实施之后，有了职能部门的协调，会更有利于物业管理好小区。”
新的《泸州市物业管理办法》第三条 市人民政府房地产行政主管部门(以下简称市房地产主管部门)负责全市物业管理活动的指导、监管工作。
区县人民政府房地产行政主管部门(以下简称区县房地产主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的具体监督管理工作。发改、公安、司法、环保、城管、质监、工商等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。
供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。水、电、气等专业经营单位应落实抄表收费到最终用户，承担专业经营设施设备的经营管理义务，协调处理涉及水、电、气等方面的矛盾和纠纷，确保居民正常使用。
最关注之：物业与业主产生纠纷，怎么办
“这是我们对街道所辖小区的台账，”在华阳街道办事处物业管理中心，华阳街道党工委副书记同时也是街道物业管理中心主任的陈光红，向记者打开了一本册子，翻开目录，小区的物业管理人员基本信息、保安保洁绿化人员信息等一一登记在册，“我们对小区信息进行全面了解，一旦有物业或者业主将需要调解的矛盾纠纷等反应到我们这里时，我们心里就更有数。”
新的物业管理办法的一个特点就是放权基层，其中对于物业管理产生的纠纷，明确要求建立物业管理工作联系会议制度，将矛盾和纠纷化解在基层。在华阳街道实施的七进小区活动中，“物业管理进小区”就是其中之一。街道有物业管理中心，社区设物管站，建立了物管投诉机制，街道物管中心、社区物管站、业委会建立投诉处理机制，限期办理物业投诉。“自建立投诉处理机制以来，截至目前，我们收到了54起投诉，其中49起已经处理完毕。”陈光红介绍说。
在联系会议制度方面，华阳街道也比较有特色，除了建立由相关单位等参加的联席会议制度，社区还定期召开物管工作站、业委会、物业公司“三位一体”联席会议，整合资源，有效沟通和调处小区争议和矛盾。“南阳花园物管交接，天立水晶城车位管理，空间爱琴海二次供水管理等，我们都进行了调解和处理。”陈光红说。
新的《泸州市物业管理办法》第五条 街道办事处(乡、镇人民政府)组织指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和选举业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。
居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理、使用发生争议，可向街道(乡、镇)人民调解委员会申请调解。
第六条 建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题 。
物业管理工作联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集，区县房地产主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位等参加物业管理工作联席会议。
