聚焦建筑渗漏 2014新浪地产建筑防水沙龙

7月初,中国建筑防水协会联合零点调查发布了中国现如今的建筑渗漏报告,在这份报告当中,我们看到,绝大多数城市的渗漏率依然高居不下,如何解决渗漏问题?还建筑一个健康的无渗漏的环境,是产业链上下以及百姓所共同关注的问题。7月15日,新浪地产联合中国建筑防水协会,在上海共同举办了以“聚焦建筑渗漏 关爱居住民生”为主题的防水行业沙龙。以下为本次沙龙的会议实录。

  建筑渗漏,一直是我国建筑市场当中挥之不去的阴影。而渗漏也被称之为建筑癌症,这样的建筑病痛也成为了居住民生的最直接面对也最痛苦的问题。7月初,中国建筑防水协会联合零点调查发布了中国现如今的建筑渗漏报告,在这份报告当中,我们看到,绝大多数城市的渗漏率依然高居不下,如何解决渗漏问题?还建筑一个健康的无渗漏的环境,是产业链上下以及百姓所共同关注的问题。7月15日,新浪地产(微博)联合中国建筑防水协会,在上海共同举办了以“聚焦建筑渗漏 关爱居住民生”为主题的防水行业沙龙。

新浪地产、中国房地产采购平台防水行业沙龙

  参会嘉宾:

  中国建筑防水协会理事长  朱冬青

  中国建筑防水协会信息部主任  王旭

  朗诗地产工程总监   倪勇

  东方雨虹市场总监   蒋凌宏

  科顺防水常务副总经理   孙崇实

  德生防水董事长   李德生

  上海台安总经理   何家旭

  宏源防水重大项目部总监   徐桂明

  凯伦防水总工   黄亮

  以下为本次沙龙的会议实录:

中国建筑防水协会理事长  朱冬青

  朱冬青:首先非常感谢新浪地产网组织的这个沙龙,正好防水协会刚刚发布了建筑市场的调查报告。调查报告在数据方面做了一些披露,包括一些结构性的数据,接下来,我想简单做下介绍。

  我们从去年9月份开始做这份报告,经过3个月之后暂时停止,从今年4、5月份开始重新启动,最后发布。最初调查数据结果出来的时候,我们自己也觉得很吃惊。当然,数据结果是由最权威调查机构得出的。我们在与调查机构合作时,所有的调查方式和所有样本的采集是由他们来做,他们有市场调查的统计的知识,所有渗漏的判断是协会根据专业人员,依据国家的验收方案,有防水专业知识的两个人一组去做的调查,属于 1+1的合作模式。

  调查数据在这里我们不再过多的追溯,调查结果出来后,网上转的也比较多。首先是经济日报,对这份调查报告做了详细的介绍,其中包括我们对属性数据的分析,以及我们对渗漏原因以及解决对策的分析,如何治理以及协会提的一些建议等等,个人觉得它概括的更加全面一些。作为行业协会,我们主导做这份调查报告主要是就是做一些行业性决策,以及协会自己和企业在发展战略中间可能有的一些数据。从这些数据里面也可以反应出来我们主体责任的客方一些责任,包括政府,企业层面、行业层面,社会层面,报告里面会有一些分析。

  我们再回来看这篇文章,在两天之内大概有三百个网站转发了经济日报的这篇文章,以及我们为网站发布的报告。那么这个调查具体是怎么做的,可能有一些人对这个存有一定的误解,比如说有人认为我们十几个城市有百分之百的渗漏,认为没有不漏的地方,实际上不是这样理解的。我们调查了28个城市,有2800个样本,我们对屋面渗漏的调查比较多一些。我们有1700个调查,有70%调查的是渗漏,我们也对3700个老百姓的家里做了调查,有7%的人认为他们家里有不同程度的渗漏,按照统计数的原理,这可以作为一个城市调查的基础数据,所以这个是统计数是复合市场调查原理的。

  从整个渗漏调查来看,可以分屋面的渗漏、地下的渗漏和住户的渗漏三个方面。数据结果出来之后,综合分析我们的调查结果,与我们得到政府的调查数据比,我们有一些数据偏高,也有一些偏低,这与调查渠道差异性有关。另外,我们认为是建筑渗漏的状况相当严重,这个情况没有太好的变化。参与调查的房子房龄有20年的、有10年的,也有5年,其中老房子渗漏率高一些。同时,我们也调查了多层建筑和低层建筑对比,多雨的地区和少雨的地区,可能少雨的地区渗漏率更加严重,我们也调查了商品房等。

  我们也调查了这些渗漏的主要原因,主要是材料、施工,还有设计上的原因。这些原因与20年前的专家提出来的差不多,所以我们把这些渗漏的原因重新分析,发现可能有一些制度的缺陷,包括建筑的制度,比如说中标以后层层去分包的问题,在缺乏利润的情况下,真正用到工地货真价实的材料就比较少。工人缺乏专业的施工技能、政府的监管不到位等,给我们行业形成有需求就有供给的一个产业链,缺乏对质量的重视,是造成我们渗漏一个主要原因。

  所以,减少渗漏首先就需要政府的高度重视。非常可喜的是去年10月份,我国住建部首先发布了要对建筑工程通病进行5年综合治理的文件,其中也包括防水渗漏的五年规划,我觉得这是非常好的事情。其次,是住房城乡建设部日前正式出台的《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》,我觉得住建部的这个《意见》是在建筑领域里面,相当于十八届三中全会的改革的决定,都是是切中要害的改革方式。对于刚才说到对于招头标制度的完善,对于建筑安全和质量加严的监管,对于建筑标准规范的完善,对于定额的修订和改善,特别是对建筑工人职业技能的提高,都做了有关决定,也提出了探索建筑工程质量的相关制度。

  另外,我们也希望作为建筑材料生产和建筑防水工程施工的主体,我们的防水企业将承担主体的责任,在建筑生产的层面,在建筑施工的方面能够始终坚持建筑规范。培养提供专业优质的技术工人,因为再好的材料,没有好的施工也会浪费。我认为企业主体的责任需要加强,所以作为行业协会,站在行业组织者的角度方面,协会希望能做更多的工作,尤其是在社会监督方面,可以构成行业的整个管控体系的一部分。政府能为我们防水行业提供一个公平竞争的好环境,这个是最重要的,在这个基础上,我们企业之间优胜劣汰的基本法则才是有效的,所以我们也进一步期待住建部的一些新规定,期待着更多细则的出台。

  最后,我希望我们的行业能通过3—5年的尝试和努力,无论是防水行业发展还是是建筑渗漏问题的解决都有提升。其实协会做这个调查报告,也是为了政府在建筑渗漏整治工作的过程中,能更快捷的找到根源,分析出能更完善更经济的解决办法,将解决方案落到实处,起到一个参考的作用。

  蒋凌宏:多年来,房地产作为支柱产业,发展速度飞快,房地产业吸纳了我国30%的货币资金。之前看过一个报告,报告里面显示的数据非常吓人,给房地产上下游企业非常大的压力,很多消费会反观。我潜意识甚至不希望这个报道出现。房地产系统工程问题,不仅仅是房地产企业的事,涉及到整个产业链条的环节,针对这一点,我们在房地产领域推进集中采购。作为行业的先行者,我们对房地产的要求,对企业的要求是系统的要求,根据房地产的要求在我们在推进的过程中不断完善,这是很重要的事情。

东方雨虹市场总监   蒋凌宏

  一个住宅楼盘,从设计开始,最后到实施、防水、维修,一个防水方案的确定,并不是说签了合同就能保证的,在全国各地项目实施中发现,一个好的方案,好的材料,如果没有人监控也很容易导致问题的,所以在项目配置方面应给予非常高的重视。   

  住建部7月2号出台了防水新制度,我仔细看了全文的内容,新制度的出台可以说对整个行业,包括对建筑行业市场都是大变革。个人觉得该文件对防水企业整个的组织架构和资源配置都会产生很重要的影响,如果不研究好政策,可能将来比较大的问题就是弱化了企业的资产,强化个人的资本。

  防水工程说到底是手艺活,而中国最缺乏的是“落地”人,中国的经济人都是善于动脑,不善于动手,其实这跟中国的经济是背道而驰的。加拿大倡导有技术移民,雨虹原来有一个员工学历很高,我问他是不是技术人员,他说不算是,我说什么人才算是?他觉得民工、瓦工、焊工这一类才算是技术人。当今社会就需要能动手的人,需要“落地”的人,防水行业也是如此。

  东方雨虹在这方面投入了很多的资源,只要有公司在的地方,我们都设立了培训学校,北京最先设立培训学校是每年培训2000名技工,而且去年还组织了技能大赛,我觉得这是一个很好的开端。我们发现组织这样的大赛也是为房地产企业提供导向作用,我们大赛今年的宣传主旨是“系统保障能力”,在宣传了理念之后,最后还是需要“落地”,执行人员要有执行的有效机制,有成熟的施工产业队伍,这些是需要长期持续的投入的。

  综合来说,在技术“落地”方面,我们做了很多努力,包括这两年投入的资金,场地、装备,包括师资都非常雄厚,最终也是为了确保为客户终端工程实施的时候是不是按照我们的方案来实施的。此外,我们在这方面提倡工匠精神。日本柳宗悦先生的《工艺之道》,我推荐大家看看,日本的制造业非常发达,他们非常注重动手能力的培养,东方雨虹在这方面也希望行业的企业家们多做努力。

  保障终端的建设工程需要大量的成熟的产业链,这是我们企业需要长期努力的。

  主持人:防水和气侯也很大关系,很多地方一下雨问题就暴露出来了,相对多雨的地区,反而干旱地区的渗透率比较高,孙总如何看待这个问题?一直在南方地区占有很高的市场。

科顺防水常务副总经理   孙崇实

  孙崇实:很多地方防水发展比较迅猛,南方与北方有很大的区别,可能南方会受到台风的袭击。所以不同的区域可能是不一样的。很多地产商是在全国性的区域去发展,在发展的时候也面临这个问题,比如说南方的地产商,在南方的时候发展比较好,接着逐步在全国发展,同样的产品在南方做的很好,为什么在北方不适应呢?因为他们用的习惯更多3+4,或者是4+4的方式,到了北方之后,这种施工的进度,包括气候性也不会改变。作为一个企业要吸引和发展开发商的需求。我们也提供一些比较好的施工的体系,是能够提高防水的体系。刚才朱总谈到,以后随着产业的发展,开发商的建筑物寿命很长,这种产品的渗透的概率很低。科顺去年的做了很多防水的培训工作,并且建了一些培训学校。科顺在施工的方式上也进行了改变。可能以前没有那么多的培训,因为它毕竟是技术和技艺,在这个过程中再好的材料,没有好的施工好的监管,也没有用。

  在这个板块中,作为企业来讲也想了一些对策和方式,今年我们除了技术培训以为,我还进行一系列的施工培训。在这个展会上,科顺推出了全新的喷涂方式,使得产品更好的与建筑物贴合,这种技术在施工过程中,得到了很好的体现。所以说防水的渗漏不管是少雨的季节,还是少雨的地方,只要有雨水,有流动的地方就会有渗漏的现象。在这个基础上,除了的产品本身的开发,在应用方面也能很好的体现,科顺正在着手做这一些运用方面改变和研发,这样才能保证良好的产品得到好的运用和保障,保证建筑物的防水和安全。

  主持人:这个问题想问一下李总,针对现在的渗漏的情况,做好防水和重点和难点在哪里?

德生防水董事长   李德生

  李德生:因为中国防水产品和技术在全世界来说都比较先进。一方面理念不落后,产品也不落后,与国外相比并不落后,我们做的方案甚至是更好,就一个问题就是重视的程度不够。

  防水行业还存在很多问题,想解决有很多方法。  

  第一是结构设计。前期设计环节不够重视,比如气侯的变化就要因地制宜出方案。现在工程设计越来越复杂,没有一个通用的方案。复合防水要从工程结构上改变,一些地方工程结构渗透率已经非常高了,那怎么办呢?把结构改一改后,渗透率已经减少了50%到60%,结构设计是防水的大问题。

  第二是复合方式。一个是设计结构的组合,一个是设计材料的组合。复合防水的优势在于,一层好的涂料加一层建材,尽管一般的涂料强度低,但加一个强度高的建材组合,渗透的概率就会降低很多。

  第三是施工技术。施工工人是需要技术的,培训技工有利于做好防水。用一年的时间培训,把工人变成骨干,执行力好,并且把这种模式扩大,能真正为企业的发展做好后备的力量。

  第四是重视程度,也是最大的问题。“防大于治”这是最基本的要求。防水不存在不可修复性,最大的原因就是漏水,漏水以后腐蚀,这么多问题还不重视?首先要明确责任,每个工地都做一个调查表,在营运环节确定建设条件,避免事后推脱责任。其次是尊重,相信专业的人能干好专业的事。

  前两位都说了,在这个一般场合,我说防水不难,因为中国防水产品和技术在全世界都比较先进,一方面理念不落后,产品也不落实,在国外和美国比都没有什么落实,我们做的方案甚至是更好,就一个问题就是重视的程度不够。

  主持人:朗诗地产一直在做绿色住宅,能否能就遇到的防水问题和大家分享?

朗诗地产工程总监   倪勇

  倪勇:作为绿色科技住宅,防水难度比一般的建筑还要大一些。除了屋面顶板和外墙面易产生漏水现象,室内卫生间也容易产生渗漏。

  所以在做防水的时候也想了很多的方法,要保证一个项目做下来说不漏,基本上不可能,不是公司不重视,对这个问题公司是很重视,但是它是一个非常系统的问题,在座很多是防水的企业,如果从房地产来说,整个建筑工程是一个大的宏观体系,不是公司后期做防水可以解决,从前期的设计阶段就应该把防水考虑到,在土建施工的时候也必须重视。

  朗诗现在非常重视一点是你胚子有多大,现在抓的重点要解决土建胚子要做好。在这个基础上,公司再加强防水后面的施工,调整它的工艺,几个叠加起来,才能解决渗透的问题。公司代表的例子实际上也很多,渗漏涉及面从屋顶到地下室。在以前的交流中,光屋顶的问题就很多,细节的节点很多。

  公司在南方,朗诗的项目外墙也要做防水。在探讨时,不是建筑在什么地方,而是看建筑本身用什么材料,外墙本身的材料是什么,就起了决定的作用。如果建筑是土料建的就容易渗漏,公司在做的时候,很多防水和成本关系是非常大的,不可能无限制把这个成本往上加。

  因为业主选择房地产的项目时候也是看性价比,公司也不会无限制上加成本,朗诗最近也在梳理这个节点,把这个节点梳理一下,如果在梳理的节点下有很多地方需要权衡。对于自己的防水压力太大,很难保证效果,两层防水做底部,这个效果从施工来说比较便利,一次性完成,不容易穿插,不容易破坏,本身两层在下面的话比较好。如果成本还可以不算多的话,就投入。  

  另外,如果地下室水位比较高,或者是条件比较差的情况下,公司很难解决这个问题,如果选择了一个地下室水位比较低,正常来说,公司基本就解决了,公司还是要根据具体的情况去判断的,公司现在也在想,现在防水材料价格高还是低,公司也在考虑以全局的概念去衡量这个去防水做的怎么样。朗诗觉得一个房子从建到交的综合成本的话,成本是不高的,相对来说也是比较重要的,情愿做的好一点,如果做的不好的话会落下很差的口碑。

  防水施工本身要工艺,土建也可以做,不是谁都可以做的,实际上开发商给的费用很高,但是用在防水这个方面的钱却很少,现在防水市场很混乱鱼龙混杂,一些小厂家价格压得很低,但质量参差不齐,最后搞的这个市场很难做,公司也想政府和协会能够经营规范防水市场,让开发商在选购的时候更加有利一些。

  主持人:倪总对这个防水还是比较了解,说了很多的建议。我想问一下,徐总在跟开发谈战略合作的时候,如何平衡二者的关系。您对上海的市场比较了解,你觉得开发商选择的时候要注重哪些,或者说上海市场有没有一个政策的治理和规范?

宏源防水重大项目部总监   徐桂明

  徐桂明:防水厂家也把顾虑和针对住建部的几点意见做了阐述,企业在这方面做的工作其实无非就是政策、设计、材料系统、施工、验收。关于防水的利润,有很多防水战略采购是必须带着总包的。这个过程中总包在其中扮演的角色非常微妙,总包在里面分担一部分防水利润,不论是合法还是不合法的形式。

  对于产品的选择,很多总包,对厂家专业的防水方案能够欣然接受还比较好,一般情况下他能主导防水支出会对厂家的方案提出意见。对于南北方有防水差异,公司对防水的优化比总包方更有专业性,但是在防水绿园这个工程总包来设计,也有部分总包方提出用SBS,如果总包是施工方,SBS施工起来比较专业或者认可程度高。

  第二个是管理,公司有些情况下是甲指乙供,甲方在材料应用方面整个的使用规范性我觉得还有待商榷,虽然公司配套的防水专业的指导,样板工程或者培训,但是个人认为从整体上看效果并不是非常理想。第二个是防水的现状确实比较乱,这方面的利润到了厂家实际是比较低的。如果总包的付款条件做不到位,作为防水供应商很难受的。无论是甲供,还是集采总包在其中的责任是没有办法避免的,这是个人对总包扮演的角色的评价。

  关于重视程度个人角度来看是非常同意。因为防水不同于快速消费品,防水材料的品牌可能普通消费者都不知道。重视程度除出去年协会的防水大赛做了很好的榜样。今年的防水大赛从年初公司老总就开始安排整个集团公司的选拔,这个过程就是在提高防水技工的技能。宏源的防水学院也在积极建设中,希望为防水工作出力。

  何家旭:所有的行业,不同的企业不同的人来组成,公司好的材料、好的工艺、好的方案,最终由人来实施,外界的管理,外因来帮助或者是促使这个行业在进步,包括国家在提升大量价值回归的工作,总的来说是外因,希望外界的尊重,但是公司更加考虑从自身诚信做起,有很多低价的竞争,公司被迫迎合,尤其防水不能单独包起,必须依附于总包,有这种担当意识的老板必须从自身质量诚信建设做起。

上海台安总经理   何家旭

  上海相对全国来讲,上海各方面的行业在全国是比较领先的,在上海目前低价竞争肯定是有的,有一些主流企业把这个行业乱象主动跟主管部门进行汇报,如实把行业的情况告诉主管部门,希望他们加强行业的监督和管理。在这个条件下,公司成立了上海建筑产业市场的备案的管理,就是进入上海市场的这些房地产的选材,要采取备案,进场的产品你到现场使用,必须到协会去打印。上海现在在这个阶段在比较快速的增长,尤其假冒伪劣在上海抓的还是比较好的。   

  有的时候公司给总承包发出来的价格,公司低于合理成本肯定不接,我们不是把做大作为一个诉求,而是在行业里面要做的诚信,所以我们把行业做的有价值,受人尊重,这个是公司接下来的愿景,但是是用几代人来实现,哪怕从不及格走向及格,还需要继续努力下去。

  主持人:我请黄亮来介绍一下,我们在绿色的防水的配合够不够?

凯伦防水总工   黄亮

  黄亮:刚刚大家讨论的很多,目前中国建筑比较流行的是绿色建筑,作为防水企业,我们觉得对开发商绿色采购来源于绿色防水,也这是我们跟开发商打交道过程中非常关注的。刚刚提到很多开发商对防水这方面的重视程度。因为凯伦经常跟国际上的同行打交道,关于投入这方面,在国外建筑防水投资率占整个建筑投资率至少是5%,有的超过8%,澳大利则是10%左右,相对合理的价格更有利保证绿色的生产和防水的质量。

  防水仅仅次于结构安全,还有一点是地下水污染。在过往媒体的报告中,美国的地下水污染占到20%以上,这方面在国内没有统计和报告过,但是我相信是超过国际的。我们防水不仅是做好不漏,还有一个重要的是保护地下水的不被污染。在这方面也跟国际上的同行经常交流,也正是因为这以点国际同行对这方面的投入比较大。

  第二点我们觉得绿色建筑最大的浪费不只是防水,还涵盖着结构治防水,这是开发商投入特别大的,中国在防水这块儿的投入,以我们过往历史来看不超过1%,投入的过低导致了整个防水系统的的不完善,还有一个是监督制度,只有最低价中标,层层的承包之类会导致这样的问题出现。

  做建筑防水如何避免建筑最大的浪费,在这方面有一些不一样的想法,刚刚李总提到很多,牵扯到地下水板砖的技术,跟国际同行交流中发现单独任何依靠防水层都没有办法做好防水,因为结构是隐蔽的,在隐蔽的状态下肯定是有瑕疵。比如说破损的修复,任何一个厂家认真细致做就可以做到99%。我们认为在地下室地板结构板这块儿能够极大的解决渗漏问题。

  第二个在屋面的部分,我们还是非常推崇夹心的做法,如果上面不做防水的话,上面的保温层一旦蓄水可能会产生一系列的破坏,尤其是针对南方。

  另外一个是关于卫生间防水,从我们协会统计的数据来看,涂料的应用量是占到全行业七成以上,从我们做的应用性测试存在最大的问题,我们在展会中也会跟各位展示。结构一开裂,很有可能瞬间把瓷砖拉裂了。

  我们在绿色建筑方面,我们考虑最多不但是绿色的生产,在环保这方面我们人人都是受害者,还有最重要的是我们的防水不能浪费,这在整个建筑的影响非常大的。

  主持人:现在进入第二议题,大家讨论一下采购是不是直接关系到后期效果。朗诗在选择供应商或者战略合作伙伴的时候都有什么要求,会注意哪些节点?

  倪勇:我刚才在前面防水问答的时候已经提到了,先走我们已经开始注意到这是一个全新的理念,在这个基础上,我们去选择一个战略合作单位,我们觉得首先,这个企业,它的产品要好,因为只有足够熟练的工艺才符合我们施工的需要,有一些强大的后台,就是它的后台的技术,包括研发能力要具备,因为防水工程是不断往前发展的,有一些新材料新的工艺出现。在这个基础上,我们实际比以前做了更多的工作,在这么多年没有解决这个防水的问题,有一些问题只有在过程中才会发现是错的。

  如果一个企业有研发的后台,那么它会针对出现的各种各样的情况去总结,通过实践证明这个做法是可以使用的,对于价格的问题现在不是放在很重要的位置,有些项目可能前面做的钱不多只有1%,后面可能是3%也不一定。

  说道防水理念,首先是结构自防水要做好,这是一个基本,在这个基础上,我们有一些重要的节点要做加强,不光屋面有十几二十个重要部位节点需要认真研究和加强。在实际控制的过程中,公司在工程管理上引入一套新的机制。我们有一个评估体系,由第三方公司来参与,公平公正来查,包括自己的结构政策,你哪些地方做错了,分数打下来多少,大家摆在桌面上,哪些地方做的好,哪些地方做的差。因为没有总结的话,就是没有头绪的做,到头来钱也没少花,问题也没有解决。   

  我们开发商还关注交叉施工的地方,第一遍做的很好,没有漏水,但是第二遍就出现漏水了,主要的问题就是交叉施工。我们在设计地下室平板的时候,没有考虑施工的时候要重载进去,如果要考虑的话,肯定是要进行加厚的。外墙也需要进行加固,外墙十有八九开始做的开始很好,但是最后完工的时候一塌糊涂。我们要全面管控交叉施工,不然将会出现很严重的问题。一整套的系统才能决定最后的防水效果,所以说建筑防水必须要从点点滴滴做起。

  在采购环节上,我们公司与其他公司不一样,因为采购是一个操作层,而不是一个决策层。在采购过程中会有很多问题,它这个采购产量到底是什么样的?这个技能有没有落实?不知道这一家和那一家有多大的差别,差别在哪里?特别是差别影响多大的价格因素,摸不准。我们公司对这一块比较重视,对市场行情还是比较了解的,哪些是可以的,哪些是不错的。

  蒋凌宏:现在有一个规律,就是受人关注的度越高的工程,渗漏率越小。比如说室内是直接人使用的,所有人人都会关注。地下室是有车的人关注的,屋面屋顶关注的人比较少,所以这个渗漏率比较高,当然也跟屋面受环境影响大有关系,越受关注渗漏率越小。

  现在防水不是主要问题,但要合作几年之后,并不是一开始合作就漏水,我们都知道防水是系统的工程。从材料的合作,到有些项目总承包的合作,当然涉及到造价的问题,有些成本比现在的原计划高出很多,所以在具体施工方面,我们施工的量很小,所以我们供材料的同时也供系统整个的方案。能看到很多开发商在合作的过程中跟我们说防水已经不是问题了,我们也感到很高兴,合作是有成效的,关注度越高渗漏的概率就越小。

  主持人:其实真正的战略合作还是全程的参与,现在跟开发商合作,是否给我们防水系统足够的权力参与?

  孙崇实:刚好这两天我们也在开年中会议,也在梳理跟房地产开发商之间的合作,百强开发商有70%都和科顺合作,实际过程中开发商只是把你拉进去,而开发商自己则不去做,结果最终还是由总包方决定,通过两次约价,在这个过程中还是有一些项目是由经理承包去买,包括防水行业也是一样的,可喜的是现状我们提高了对于防水行业的重视程度。实际上直接采购是不是关系到后期效果,这个真不是绝对的。

  所以集采是一方面,集采的目前是让开发商很清晰的知道,意识到建筑结构在不同的部位,在施工的后期可能会破坏管理层,所以说管理层需要通过一些好的方式来弥补。施工的进展等等都会影响防水的问题,所以单独直接的采购不能决定或者降低。防水问题说大了是为了民生工程,说小了也是关系到自己,因为我们也要买开发商建的楼生活和居住,所以从生活舒适度,包括安全性上都会有大的需求。

  朱冬青:刚才我们说了调查的数字,我们发布了自己也很内疚,防水的从业人员奋斗了30年,最后快要离开防水行业的时候是这样的结局,我们真的很内疚。我们社会一直追求健康,安全、舒适的生活。开发商对于建筑防水重要性的认识程度决定了防水是直接采购还是间接采购的态度。

  现状很多建筑师对于我们提出的理念是认同的。我们认为防水很重要,是想让大家都认识到建筑渗漏的危害性,其实防水最重要的是保障建筑主体结构的安全性和建筑的使用寿命,要把水拒之在主体结构以外,才能保证主体结构的安全性,如果仅仅只保证使用功能的安全性,则水是可以随便进入主体结构的。很多建筑师觉得这个理念很新颖,觉得只要做到不漏就可以了,地下结构再深,主体在水里泡着都没有问题,反正能用,我觉得这是我们理念上的差异。

  以前防水都不被人重视,我们自己也在考虑防水如何受人重视,一定要认识到它是关乎主体结构和建筑寿命,也关乎到老百姓的生活,如果开发商能够认识到肯定会对防有额外的重视,这是百年大计。

  前几天防水界的专家给我发了一个短信:特大喜讯,我们房屋产权70年后如何解决政府已经有了说法,我就给他回了:你确认你的房子70年后还在吗?建筑防水真的很重要,关乎到主体结构和建筑寿命,也关乎到使用功能。我们觉得老百姓花了一辈子的积蓄买了一套可以传给子孙的房产出现问题了,现在也没有一个法律说房产证在的时候房子没有了怎么办,所以房地产商如果真的人事到建筑防水这么重要的话那么对对防水的态度将有所改观。

  我们房地产行业算起来依据有20年的历史。前10年是天下大乱,真的是最低价竞标,而且谁的价最低就买谁的。最近5年里面,很多房地产商把他自己的楼盘给了自己的物业,自己的物业天天解决渗漏的问题,开发商们也认识到防水材料的使用功能和壁纸的实用功能不一样的。前100名的房地产商都在跟大防水企业做战略合作这已经是很大进步了,从社会最低价竞标到宝塔尖上竞标,已经是最优质的企业在竞标,真正时优胜劣汰的竞争,是公平的竞争。非常感谢像倪总这样已经是防水专家的房地产开发商对我们防水行业的重视。

  最近三年里面这种趋势是很大的改变,所以这也变成了一种商业模式,最终是看有多少战略合作,所以很多人也在拼命挤进行业前10。

  大家在选择建筑防水的企业并不是看他的价格是最便宜的,而是防水企业一定给你全方位的系统。除了卖材料,还有服务这样的防水才是万无一失的,如果仅仅是给好的材料,找总包分给其他人施工,就什么都不是了,所以一定要选择给你材料,同时又给你服务,这种服务才是全方位的服务,能够告诉你防水施工图怎么做,防水施工方案怎么做,这样的商业组织才是你可信的。

  我们在行业里面推职业技能的培训,全部都是用混凝土做模型,无论是刷涂料,还是做卷材都是撕不下来的,这种所谓技能的人也就是一个幌子,真正有施工技能的人要看他的施工现场,他的施工模型是不是能够给工人重复使用的,是不是有基本的判断,所以真正要评价这样的企业,通过考察,通过市场的了解,通过对他商业模式的了解可以非常清楚的判断什么是你可信的战略合作伙伴。

  最终我们建筑业的发展和改革一定会使我们的行业有新的变化。希望大家把建设部的文件从头到尾仔细研读一遍,我们就会发现很多新的东西,对我们想作品牌企业的供应商和想做品牌企业的开发商都非常有利。

  主持人:谢谢朱总,现在这边防水企业也做包工包材的。

  倪勇:前面朱总不仅讲了包工包料的问题,也讲了系统的问题,这就是一个更高的层次了。比如说我们已经与开发商达成战略合作了,在设计阶段我们提供专业的建议,到了施工过程中,在防水方案基础上,怎么样做到最优最好,提供的是一整套服务。有的是做科技系统解决方案,有的是生活系统解决方案,这个层面就更高。

  李德生:太对了。地方性的房地产企业他们在做项目采购的时候,都是找知名的供应商企业,也都是优质的企业。进行合作的时候,企业会给开发商灌输一套自己的理论,不管跟谁合作都会有这个灌输过程,这个是大潮流。企业本身产业布局做的好,包括服务模式,工人培训等,这需要宣传,我觉得都是正常的方向。企业要善于抓住自己的优势,找到正确的切入口,比如说选择材料,整体设计都可以;对于渗漏这一块,合作双方企业要有一个统一的措施,提到明面上来说,具体的说可以设立惩处的机制。

  项目施工期间,甲乙双方通过协商可以各派一个人,现场进行监督,双方阳光合作,防水就会做的好。当然这还是需要甲乙双方共同的重视,比如一个30万平米的小区,在防水方面派两个人做监督,人工费也不高;建立评价机制也很重要。

  主持人:各家企业都有服务的解决方案,也一直给开发商们灌输,你们觉得有什么样的建议把这方面的信息传达出去?

  蒋凌宏:实际上还有很多问题,包括公司研究出很多新产品,包括技术标准,很多的规范其实并不规范。公司的客户评价标准是一个防水系统不漏水要有五个要素:

  第一个是材质防水

  第二个是安装便捷可靠。

  第三个连续完整。

  第四个可以抵抗机械损伤。

  第五个包括结构的微裂缝对防水系统的破坏和老化。要长期灌输这些评价系统。要尊重常识,违背常识的一定会渗漏。

  关于总包的问题,一定树立解决渗漏问题的信息,包括正能量,对于个人对总包也是这样的,要相信一点,这个市场上任何一个环节都不会对渗漏的问题忽略掉,都想解决渗漏,当然也有利润导向,但是在这个基础上都是想解决问题,作为房地产企业和开发商要有良性互动的过程。这也是开始从局部材料到整体材料提供解决方案,到最终局部的施工总承包,所以一定要有良性的,不能疏忽每一个方面,这些都是需要克服的,否则,只怪能自己做得不够好。

  而且开发商也会根据防水企业的一些作为,进行评估以这为结果来加强跟你合作的深度。可能有的开发商今天换这个明天换那个,就说明他没有真正重视。

  第三个是提醒大家解决渗漏问题一定要抓住问题的本质。所谓行业的问题本质就是落地实施能力不足,施工专业性不够,没有形成成熟的行业群体,施工企业这方面没有成熟的产业工程队伍,绝大部分的施工队伍,即使有再好的系统和材料给他也实施不了,这是行业的痛点。这些人因为没有受到尊重,可能他们就安于现状,房地产企业应该这在方面做一些支撑服务,这些才能真正解决防水问题。

  主持人:最后请我们的嘉宾们用一句话对本次沙龙做个总结。

  孙崇实:引用朱理事长的话:建筑的寿命防水有责。作为防水企业还是要有信心,我相信这个行业会好的。

  蒋凌宏:尊重常识、脚踏实地、发挥正能量。

  李德生:我们行业对外获得话语权,对内自律、自强。 2013年行业14家联盟成立,联盟建立了很严厉的内部措施,极力倡导防水质量提升,这就是自律。真正要做大、做好一定是自强的,整个行业都自律,企业也会更自律;自强的话就会重视研发,应用、服务等发展,这都是组成品牌市场竞争力核心内容。行业或者企业就是要自律自强,对外我们整个行业要干的事是争取话语权,大声疾呼,获得重视,获得尊重。

  徐桂明:企业在防水行业诚信方面,防水行业健康发展方面,不仅是积极参与,而且要做好带头的作用。

  黄亮:以前做防水更多是开发商要我们做,但是企业自己如何探索做好防水,也要回归本原,就是防水的机制。简单一点说,我们在工程保险这一块,在人员培训等方面做了很多的探索,大家的目标就是把防水做好,企业希望把防水做好就是可以的。

  何家旭:诚信自律,以身作则,致力于行业提升。

  倪勇:开发商和供应商企业都一样,志存村高远,脚踏实地。

  朱冬青:曾经行业有一个企业家说过一句话,“人可以糊弄水,水不能糊弄人”,这句话做这个结尾虽然并不能说高大上,但它说明了一个道理,就是防水解决渗漏问题是需要多方的综合施力的,需要企业,需要行业,需要社会,只要每一方都尽力了,我相信建筑渗漏将不再是顽疾,也不是一个通病,是可以解决的问题。我们的政府给了我们一些希望,包括住建部的出台的《意见》,一些行业的制度等,包括我们企业自身联盟,包括行业推动下的一些进步,包括媒体和社会对我们的关心与关注,所以我说政府、企业、行业、社会共同关注渗透这个事,它就真的不是事了。

  主持人:我们今天的会议就到此结束,我们日后继续关注这个防水的企业。

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