报告称空置房沉淀4.2万亿资金 专家称房价下行已定
6月10日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点；截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额；空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%。
对此，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁[微博]称，房价下行趋势已定，住房市场的寒冬即将到来。
新浪财经专栏作家宋清辉向南方周末网表示，中国住房存量空置率高的原因在于，没有统筹考虑城好乡房地产市场需求问题，房产税和交易税过滤机制未能发挥作用。
空置率被认为是评价楼市泡沫的重要指标之一，高达22.4%的住房空置率预示楼市寒冬的到来？南方周末网整理了该报告的一些重要数据，从中希望窥探出2013年中国城镇住房空置的具体情况、特征以及相关风险。
哪些城市住房空置率更高？
报告称，中国家庭自有住房拥有率已经很高，而且还在迅速上升。截至2014年3月底，城镇家庭自有住房拥有率已达到89%，已基本实现“居者有其屋”。城镇家庭多套房拥有率上升迅速，2014年3月底已达21%。城镇自有住房空置率高达22.4%，社会经济资源浪费严重。
报告提出，城镇自有住房空置率高达22.4%，社会经济资源浪费严重。其中，三线城市住房空置率总体略高于一二线城市。
上海易居(博客)房地产研究院研究员严跃进向南方周末网分析，三线城市中大部分外出务工人员到沿海地区工作，但碍于当地限贷限购政策的影响，只能返乡置业。由于工作地不在家乡，所以此类住房往往会空置下来，一般都是过年探亲时才入住。这样就造成了一些负面效果：一面是此类家乡楼盘空置，另一方面大城市租房市场很紧张。
图1 一二三线城市城镇住房空置率情况
另外，重庆、成都、武汉、天津、北京、上海六大城市中，重庆的空置率最高25.6%，上海最低18.5%。
图2 六大城市城镇住房空置率情况 (小虎/图)
经济适用房存在资源浪费和“错配”现象
空置住房具如下几个特征：
从住房类别看，空置率最高的是商品房，为26.3%，紧随其后的是经济适用房，空置率达23.3%。
图3 不同房型的住房空置率情况
从收入层次看，中、高收入阶层的经济适用房空置率更高，占比达57.5%，报告认为，经济适用房存在资源浪费和“错配”现象。
图4 不同收入层次住房空置率情况 (小虎/图)
从信贷获得看，空置住房的信贷可得性更高，获得贷款的规模更大。
图5 不同房型的信贷获得情况 (小虎/图)
空置住房风险高
甘犁在发表会上表示，“空置住房存在较大风险，房价一旦下跌，空置住房更容易亏本甚至资不抵债。另外，虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”
宋清辉指出，空置住房存在多重风险，最重要的风险就是，它本身对房价下跌风险的抵抗力较弱，一旦房价下跌，就会造成很多空置住房血本无归。
图6 空置住房的风险分析 (小虎/图)
严还认为，对于农村，外出务工的宅基地空置需要盘活资金。通过宅基地的流转，从而获取资金，到城市购房。未来，此类空置房可以在当地政府的管理下，或提供给其他住房困难户，或者转化为农村其他用地。 严跃进向南方周末网提出，要想降低空置率，最关键的还是要做好产业的外迁和导入工作，防止工作地和居住地过于分割。在新型城镇化背景下，需要当地政府引入优质产业，鼓励本地人在当地就业，解决三四线城市人口净流入不足的尴尬。
说明：空置住房的定义城镇地区无人居住的家庭自有住房，包括：一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房以及多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。
(来源：南方周末)
