楼市充满泡沫还是在结构调整阶段？专家们莫衷一是。昨天，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在京发布最新数据“预警”：去年中国住房空置率已达22.4%，需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。

  投资客抛售武汉毛坯房

  在房价看跌预期下，曾经蜂拥入汉购房的投资客正准备将手中的房子出手变现。

  高先生是深圳人，3年前以约1万元/平方米的价格购得武汉水岸星城一套103平方米毛坯房，当时认为武汉房价上涨空间大，一定升值。今年楼市不景气，上个月，高先生慌慌张张以130万元总价将这套房子卖出。

  昨天，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布数据显示，2013年中国家庭住房空置率为22.4%，比2011年上升1.8个百分点。武汉住房空置率为23.5%，高于上海的18.5%，低于重庆和成都。其中一套房家庭空置(人房分离)比例为5.2%，多套房家庭空置比例18.3%。

  空置二手房卖不动

  虽然有不少人投资空置房，但像高先生这样顺利成交的并不多。“2、3月份还好些，这两个月里店里基本上见不到人。”在蔡家田开了一家二手房中介的蔡女士介绍。

  亿房网市场研究中心发布的数据也显示，今年1月，武汉主城区二手房成交量为1586套，环比出现下降；进入2月份，二手房成交量继续下行，主城区仅成交1292套；到了3月以后，市场开始缓慢回升，但总成交量也只有1357套，而去年3月份的成交量是4871套。

  “除了少部分人看跌房价不敢出手外，从身边情况来看，政策因素导致不少人观望。”蔡女士说，她弟弟想要换一套大一点的房子，但因为限贷没买成。

  大房子更容易空置

  “空置住房指城镇地区无人居住的家庭自有住房，包括一套房(家庭因外出务工等原因无人居住)和多套房(家庭既无自住也无他人居住的住房)。”西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁介绍，报告对空置住房的定义与美国住房空置调查相同，不包括新建但未出售的住房。

  空置房屋中，商品房和经济适用房空置率较高，分别为26.3%和23.3%。经济适用房存在错配现象，收入最高的25%的家庭有3.2%的家庭拥有经济适用房，空置率有27.5%，收入最低的25%的家庭仅2.4%的家庭拥有经济适用房。

  数据显示，大房子更容易空置。存量占比达11.9%，面积120到150平方米的房屋空置率最高，达26.1%。存量占比23.4%，面积90到120平方米的房子空置率也有25.5%。存量占比31.7%，面积60到90平方米的房子空置率最低，为18.2%。

  房价下跌空置房亏本

  “空置房很多都是投资性房子。”甘犁介绍，收入最高的10%家庭拥有了39.7%的空置房。其中，企业老板、有适龄结婚男性的家庭都更易有空置房。

  数据显示，空置房更能从银行获得贷款，空置住房平均贷款额度为32万元，而非空置住房平均贷款额度只有23.7万元。

  房价一旦下跌，这些更容易获得贷款的空置房亏本则更厉害。调查结果显示，目前5.4%的空置房出现房价低于购买价格的亏本现象，4%的非空置房出现亏本。但房价下跌5%后，有17.1%的空置房出现亏本，非空置房亏本比例6.6%。

  规范租房市场盘活存量

  甘犁介绍，截至今年3月底，城镇家庭自有住房拥有率已达到89%，基本实现“居者有其屋”。与此同时，城镇家庭拥有多套房的家庭占比已达21%，新增购房中首次购房比例逐年下跌，从2000年的90%以上，下跌到现在的19.7%。

  “应该盘活存量减少浪费，免除租房税费，规范租房市场，保护双方利益。对多套房征收房产税，增加多套房持有成本。”甘犁认为，还应强化信息披露，收集并及时发布空置率等关键指标，帮助投资者了解住房市场运行现状，政府还应提供租房补贴，解决低收入人群住房需求。

  也有学者提出不同看法。中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，中国城镇人均住房面积30平方米，农村人均住房面积36平方米，都低于40平方米/人的小康标准，住房还存在一定的缺口。