日前，有报道指出北京87%二手楼挂牌价下降，而在一线城市中楼价相对处于低洼的广州，新快报记者了解到，由于受一手楼降价分流以及信贷、“穗六条”政策的影响，二手楼的成交量萎缩，一路走高的楼价也在今年首次出现松动的现象。合富置业数据显示，4月份广州二手住宅价格指数比3月份微跌了0.1%，在抽查的20个指标楼盘中有六成房源挂牌价下降。

  2014年4月广州部分指标楼盘挂牌价走势 (单位：元/㎡、%)

  项目名称 2月 3月 4月 4月环比

  越秀

  东风广场 42350 42617 43456 2

  天河北

  芳草园 32220 32474 32326 -0.5

  侨林苑三期 31310 32494 31850 -2

  天誉华庭·伊顿18 28772 30769 29640 -3.7

  协和新世界 34120 34241 33930 -0.9

  东圃

  骏景花园 24704 24630 24951 1.3

  天朗明居 24408 24146 23708 -1.8

  滨江东

  嘉仕花园尚海轩 28708 28912 29002 0.3

  工业大道

  保利花园 26085 26143 26301 0.6

  第三金碧花园 22454 22666 22574 -0.4

  富力现代广场 28272 28160 28000 -0.6

  光大花园榕岸 30710 31243 31187 -0.2

  荔湾

  东浚荔景苑 27279 27599 28006 1.5

  荔港南湾 21799 21901 22162 1.2

  新光城市广场 29048 29385 29141 -0.8

  华南板块

  广州雅居乐花园 20874 20692 20881 0.9

  华南碧桂园 15892 16262 16145 -0.7

  南国奥林匹克花园18414 18585 18842 1.4

  祈福新邨 14491 14527 14198 -2.3

  星河湾 22602 22092 21907 -0.8

  数据来源：合富标准二手住宅价格指数

  4月成交量比上月减少9% 个别板块锐减五成

  合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2014年4月广州二手住宅网签2743套共24万平方米，环比3月下降9%，同比2013年4月上升8%。记者了解到，4月份各大相关机构的实际交投量较3月份减少两到三成。总的来说，4月份广州二手楼市较清淡，交投不活跃。

  合富置业数据显示白云、原芳村、原黄埔板块等中外围及近郊片区的网签降幅较大。这些区域的首置占比有所下降，由七成五降至七成以下，而改善需求占比有一定的提升，由不足两成增加至两成五。据满堂红地产促成交易的具体板块上看，只有越秀区的东风东-农林板块、海珠区的南洲板块、天河区的沙河板块的成交量跟3月持平，其他板块皆有不同程度的缩减。特别是芳村板块，经历了“广钢地块”拍卖引发疯狂的两个月后，重归沉寂，4月的成交量环比减少五成。

  每年的二、三月份通常是二手学位房交易的高峰期，记者了解到，在进入4月份后，天河东、天河北等主打学位房的二手楼成交量也出现比较明显的下降。天河东一家中介经纪人小林向记者表示，附近一带的小区基本上都是龙口西小学的学位房，今年3月份时门店就成交了十几单，但是4月份在前20天的时间竟然一张单都没有，这种现象近两年罕见，虽然不否认和学位房淡季有关系，但是也明显感受到市场上买家的观望气氛有所加强。

  20大指标盘六成挂牌价下降

  据合富辉煌监测的广州20大指标小区二手房源挂牌数据，有六成房源挂牌价下降，但是降幅都比较小，在5%以下，属于小幅调整，在20大楼盘中最高降幅为3.7%。

  合富房地产研究院院长龙斌表示，在4月份业主心态大致平稳，大部分叫价坚挺，议价空间不大，部分转售为租。不过，小部分业主小幅回调叫价，高位出货意愿增强，如急于“卖一买一”、个别贵价和大面积单位、要求一次性付款等。也有个别物业较多的业主，小幅降价出货，以优化资产理财结构。据悉，小幅下调放盘价的单位，既有天河、越秀、海珠、原荔湾等市区核心地段的物业，也有番禺、花都、白云等外围及近郊区域成熟地段的较优质单位。这与过往地段稍偏的物业率先让价有所不同。

  业内人士分析，“穗六条”导致的买家入市门槛提高以及信贷政策导致了今年1月份以来，二手楼市的成交量一直处于回调的局面。满堂红市场研究部高级经理周峰分析，当前郊区更多的区域二手房源挂牌价也出现下调，包括番禺、花都等区域，而最早出现回调的番禺目前部分板块回调的幅度已经在10%以上。现阶段的二手楼市，已经由年初的绝对卖方市场变为卖方市场向买方市场过渡的阶段。

  原因分析

  一手楼降价分流二手买家

  与去年相比，今年的二手房市场也显得淡静了一些，业内人士分析称，受整体经济等宏观大环境、楼价始终高企、买家支付瓶颈、“穗六条”、限购限贷等因素的综合影响，加上近两三个月一手楼市出现调整的节奏，市场不乏一些降价或者大力促销的楼盘，这就导致一部分二手买家被分流到一手楼市场。

  被分流到一手房的现象在首次置业的刚需群体体现得更为明显，据了解，一般首次置业刚需人群购房预算在150万元以下，这部分买家的观望情绪较重，期望价格有所下跌。由于在市区的二手市场难觅素质较好的合适盘源，加上外围新盘的促销，不少买家转投外围区域或广州周边的楼市。合富标准二手住宅价格指数统计显示，这部分买家占整体市场的四到五成，其中约三成买家被外围新盘分流。

  后市预测

  政策不松动 下半年二手楼将继续向下调整

  周峰表示，近段时间虽然不断有二、三线城市的调控政策有所松动，但北上广深这几个一线城市却不见任何动静，一方面一线城市属于上级主管部门的监测对象，有风向标的作用，牵一发而动全身，要考虑的细节问题太多。2013年11月出台实施的“穗六条”已近半年，楼市正从“量减”阶段向“价变”阶段演变，买卖双方的“僵持”注定调整仍将持续。合富置业及满堂红数据均显示，由于信贷政策的持续从紧，市场上一次性付款的买家比例也继续高企，均维持在四成以上。

  日前，央行副行长刘士余12日主持召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批发放符合条件的个人住房贷款。这是否意味着下半年的楼市将迎来利好，业内人士表示了不同的观点。周峰认为，央行的指示和银行实际的执行恐怕要区别来看，因为利益的驱动，实际上现在包括国有银行在内的大多数银行都更青睐于中小型企业的经营性贷款，要使信贷政策真正有所放松，恐怕要央行更具体的指令。他还表示，下半年如果政策不松动，那么楼市将继续向下调整。

  合富房地产经济研究院龙斌则认为，央行的喊话对未来的信贷政策是个利好，放款速度以及利率方面应该都有好转的局面。同时他还表示，当前全国多个城市陆续微调房地产政策，其中不乏天津等一些重点城市，广州下半年除了信贷政策之外，楼市政策也有可能出现微调，届时，有可能将刺激楼市成交量的上涨。他判断，下半年二手楼市的成交量将缓慢上升，而价格将维稳。