新版《住宅设计标准》6月将在上海正式实施，今后所有4-6层的新建住宅将设电梯。然而与之相对的是，数年前上海已开始摸索的多个老式多层住宅加装电梯的项目，却因为种种原因陷入“难产”甚至“流产”的境地。

　　2002年闸北区陆丰小区2至4号楼加装电梯试点，成为首个“吃螃蟹”的老公房改造项目。此后，多年来本市加装电梯成功的老公房寥寥无几。时至2012年，上海市老年基金会推出“老房加装助老电梯试点”公益项目，基金会通过走访企业、实地勘察、召开座谈会，最终确定了试点楼房，并于2012年9月21日正式启动。试点楼房分别位于浦东、杨浦、长宁、虹口、静安、徐汇6个区的七幢楼。当时，对老楼安装电梯的总体思路是：电梯由社会资助，井道施工费、安装费等由社会组织、政府部门、业主三方分摊。安装完毕后，运营维护费由二楼以上居民按不同比例分摊。然而，除了静安区美丽园小区顺利实施外，其他试点小区都未能顺利开工。

　　上海市房管局、规土局等部门先后制订了《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》(2011年)、《关于明确本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》(2012年)、《本市既有多层住宅加装电梯工作规划管理意见》(2014年)并实施，旨在推进加装电梯项目尽快施行。

　　究竟老房加装电梯面临着什么样的难题？良好的政策引导之下，老房加装电梯能否走出如今步履维艰的窘境？

　　[典型案例1]杨浦区开鲁三村

　　平衡和补偿资金问题难以调解

　　开鲁三村位于杨浦区中原地区，4层至6层的住宅有79栋，房屋建于上世纪80年代末、90年代初。小区现有居民3874人，其中60岁以上老人1320人，残疾人士60多人，他们生活出行并不方便。早在2012年底，该小区几栋楼的楼组长就开始自发征求居民意见，希望能加装电梯方便居民出行。

　　一方面，老年居民们迫切希望能够早日乘电梯上下楼，另一方面，她们也征集其他居民意见，希望能尽早启动改造。再她们的努力下，业委会之后讨论了这件事，并同意搞前期准备工作。“这事情如果做成了自然是双赢。”开鲁三村居委会经过讨论决定从小区的4栋楼开始试点，这4栋楼是独立点状式，而不是“联排”式，周围空地较大，施工条件较好。目前初步统计这4栋楼已有“99%”的居民同意改造。过完春节以后就将有专业单位进小区评估具体的建筑结构、地基等是否符合施工要求。

　　然而问题也随之产生了。“其实征询意见的时候是问题最少的——就像动拆迁一样，来征询意见的时候大家都想搬，但是等到真刀真枪干起来，那才是真正涉及到贴肉利益的时候，问题才会多。”动拆迁的问题总是发生在谈拆迁补偿的时候，加装电梯也是一样，对于享受不到电梯利益的是否应该补偿？享受到电梯利益的应该如何出资？接下来才是加装电梯能否成功的关键。

　　“就算正式批文下来，可以开工，那么改造工程是否会占用小区土地？如果有居民漫天要价怎么办？如何补偿？动迁都是有补偿标准的，可是这个补偿是没有标准的。还有，开发商说这个电梯造价要80万元，居民认为只值60万元，那么谁来说一句公道话呢？加装电梯还是由政府牵头比较好做，”居委会负责人称，“特别是资金审核审计方面，这样居民就能放心。”

　　[典型案例2]杨浦区明园坊

　　钱谈不拢过审批更难

　　“装电梯大家都同意，但涉及到出钱就没有下文了。”明园坊小区当时就卡在了“谁出钱”上面。位于上海卷烟厂南面的明园坊小区，大概三年前，这里的业主对加装电梯的呼声很高，街道、区房管部门、物业、业委会等多方为此坐在一起开会协商，但最后因资金谈不妥不了了之。

　　这个小区包括两栋大楼房和两排灰色的7层建筑，多层建筑大多是每层3-4户的长楼梯格局，一楼是底商。据物业介绍，其楼龄马上就有20年了，住户以退休工人为主。“装电梯大家都同意，但涉及到出钱就没有下文了。”小区业委会相关负责人金长根估算，装一部质量有保障的电梯大概需要40万元，按照户数最多的单元共24户计算，每家也要付1.6万元，这对老两口之家来说不是小数目。

　　2011年6月，包括街道、区房管局、小区物业、业委会等多方在内的各部门曾坐在一起开会，政府部分明确表态在政策上支持加装电梯，至于钱怎么出，没有商量出个结果。金长根介绍说，住在二楼的说要少交钱甚至不交，住在上面的又不同意，出多出少达不成一致。除了初装费，还有后期的维修保养费，这些更是没有着落。

　　让业主自己出钱装电梯的，基本上都很难通得过——同时，据小区物业介绍，除了资金问题，当时业主们还对电梯安装的具体位置意见不统一，“晚上电梯运行噪音明显，电梯门开在谁家门口都不乐意。”小区里的多层建筑单元门外的路面宽不过3米，楼的外立面装上电梯后将使道路变得更窄。因此，即便业主层面都谈拢了，后面的建筑改造审批能否通过还是个未知数。

　　[成功案例1]闸北区陆丰小区胜在狠下决心早出手

　　经费筹集：居民自掏腰包，“加层加面积”，每户新增10余平方米

　　闸北区陆丰小区是最早“吃螃蟹”的老式多层住宅。2002年，小区2号楼和4号楼作为全市试点，成功加装了电梯。从防盗门进入4号楼，眼前的空间不算大，但井然有序，大门右侧就是电梯，和楼梯仅隔一堵墙。其实当时的改造并不是简单的加部电梯，而是现在很多小区想搞的“加层加面积”。

　　小区居民介绍，最大的实惠不是电梯本身，而是给每户人家增加了一定程度的住房面积。以前厨房小，有的居民电冰箱只能放在卧室里，夜里常常因冰箱的噪声睡不着觉，改造后房子前后都往外扩出一大截，正好可以放冰箱。每户新增的10余平方米面积都是居民自己掏钱买的，用于补贴电梯与大楼施工的建筑成本，但十多年来房价上涨的得利，让当初付出的成本显得微不足道。该项工程还在最大程度上满足了老百姓的需求，避免了老式公房布局不合理、使用功能简陋等缺点，并加固了原有住房的地基，在六楼的基础上又加了一层，而原先一楼的住户可搬至七楼，原来一楼的住房腾出来，增加了居委物业办公、卫生服务站、老年活动中心、便民服务站等多种功能。另外，通过电梯上下沟通，可以减少垂直层面之间的干扰，提高生活私密性。可以说老公房装电梯让它们焕发“第二春”。

　　陆丰小区成功的原因，在于当年作为“最早”范例的决心，推动了在许多审批上一路开了绿灯——涉及到小区容积率、栋距、原来楼房结构，甚至是每户人家产证面积的更改。这样大的改动，涉及到多个政府部门，如非有极强的推力在背后影响，恐怕在今天一套审批走下来都需要非常漫长的时间。在此前的采访中，一位政府部门人士分析目前老公房加装电梯的困境时说，一是客观上的原因，有些住宅楼构造比较老，无法克服楼内管线排布的问题；有些老楼，加装电梯后可能会缩短楼与楼的间距，住户的日照、通风、采光都会有影响，还可能阻塞消防通道，造成安全隐患。但另外一个原因就是，涉及到的部门太多，涉及到的各种手续太多，涉及到的流程太长，如果光靠居民自己的意愿来推动的话，恐怕力有不逮。一名业内人士在分析陆丰小区案例则说，这个小区成功，虽然有其得天独厚的优势在里面，但至少给我们这样的启示：现在对于老公房加装电梯，已经得到居民同意并且切实可行的，是否可以在审批政策上给予支持，比如缩短流程、集中审批等等。

　　[成功案例2]静安区美丽园成功解决加装电梯三大难题

　　经费筹集：电梯由市老年协会捐赠，居民所出费用随层高递增

　　近年老房加装电梯尽管道路曲折，但总有“吃螃蟹的人”凭借自己顽强的毅力和不懈的努力走向成功。市老年基金会试点项目的静安区美丽园社区延安西路150弄1号楼加装电梯工程，经过两年的努力，已完成施工，并于2014年4月8日通过验收。回首走过的道路，相关当事人均感慨万千，而三大袋十厘米厚的各种申报材料也见证了“先行者”走过的艰辛之路。全程操办电梯工程的美丽园社区共建联合会会长陆纯说:“点头率，资金筹措，产证变更，这是电梯加装工程面临的三大难题。”

　　根据《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》，加装电梯必须征得所在房屋全体业主的同意。而十年前，这幢楼里的居民就联名给区人大代表写信，希望加装电梯，方便老人上上下下。因为居民“众口一词”意见统一，这里被市有关部门选为首批试点楼之一。

　　但是，等到了实际开始资金筹措的阶段，矛盾就开始产生了。“光一轮轮签字就签了五六遍，一会儿这个不同意，一会儿那个不同意，一会儿又说要考虑考虑，那得耗多长时间？”联合会工作人员挨家挨户走访，听到每户人家都要按比例出资，有人表示自己房子只是空关，并没有住在这里；还有人表示自己已经退休没有那么多钱，集资陷入了困境。小区共建联合会一次次召开全体居民开会，向大家解释:建设费用“大头”由政府和社会组织出资，居民只需承担小部分。会长亲自上门挨个做工作，前前后后一年下来，终于把所有人家都说通，全体业主同意装电梯。

　　资金的分摊方式也经过了开会反复推敲计算。联合会负责人会同街道、居委会，区房地、建交、规土等相关部门，综合居民意见制定方案:加装电梯建设总费用大约56万元，居民需自筹资金16.8万元，分摊到户的计算公式为“18000元+6000元×(n-2)”。其中，1.8万元为基数，6000元为递增数，n为楼层，1楼2楼居民按基数缴付，3楼到6楼按公式方式缴付。此外，筹款按一套房子为单位，套内面积和居住人数不计算在内。这样，以每套房子为单位、以楼层为基数，符合大家整体利益。联合会负责人挨家挨户为居民反复解读分摊规则。许多居民一边听一边拿着纸笔算账，最终都认可了这样的方法。

　　老房子装电梯后，运营产生的电费、设备维修检测费和日常保洁费等，也需所在楼栋业主承担。经测算，这笔费用每年11800元左右。为了避免今后产生矛盾，联合会负责人在方案征集时制定了后续运营费用方案——同样按“阶梯式递进”方式，楼层越高的住户，按基数所需缴付的运营费也越高。目前，前阶段的运营费由联合会募集的公益资金填充，这笔有限的资金用完后，再由业主共同筹集。有居民表示质疑：其他商品房小区电梯运营费不论楼层都是一样的。对此，联合会负责人又一次组织居民开会并解释:商品房运营费之所以一刀切，是因为不同楼层居民在购房时体现了差价，维修基金也按购房款的百分比来出，所以电梯运营费“一刀切”；但售后公房维修基金是“一刀切”的，所以电梯运营费要有所区别。这个说法，让大家心服口服。

　　此外，楼房外侧加装电梯后，整幢楼将多出35.6平方米，也就是说，平均每户家庭的套内面积可以增加1平方米以上。“希望能为居民重新办产证，因为楼房形状改变了，面积也增加了，就应该调换产证，让增加的面积名正言顺，居民出的钱也获得更高潜在收益。”陆纯对这件事有些忐忑，“到目前为止，许多政府职能部门的负责人都觉得这种诉求有理有据，但实际上却从未如此操作过，真要推行起来也并非易事。”

　　[成功案例3]宝山密山路30弄小区利益平衡最重要乘电梯要刷IC卡付费

　　经费筹集：经过政府补贴后居民根据楼层按比例分摊，维护费均摊

　　工程经验

　　●获得各管理部门等支持。

　　●利用居委会和业委会的沟通协调。

　　●说服1楼和2楼住户最关键，因为这些住户对电梯的需求并不强烈，往往反对加装电　　梯。其他楼层居民最容易“团结”。

　　●征得小区超过2/3居民的同意。

　　●牵头人要有责任心，懂得项目审批和管理。

　　●施工期间密切注意安全维护。

　　●电梯在建筑结构上若不采用“基坑式”最好，因为此类施工会涉及燃气、水电等管网的重新铺设和调整，每动管网，也意味着增加成本。

　　●电梯轿厢钢结构施工期间外形矫正难度过高，会导致吊机无法作业。

　　●为缩短工期，电梯材料可由专门厂家专业化生产，工厂化组装，即在车间分段造好了，现场直接安装。

　　收费与管理

　　●4号楼住户的出资比例分别为3楼15%，4楼20%，5楼25%，6楼40%，电梯造价60多万元，政府补贴40%。

　　●每月电费预计不到200元。(尚未投入正式运营，无法精确估算)。

　　●将采取IC卡制，即乘坐电梯需要付费，该笔款项将直接用作电梯的运营与管理。

　　●运营费用各户平摊。

　　●每年轮值一住户，与电梯维修方对接维修、管理事宜，并有及时通知同楼使用者的义务。

　　作为老房子加装电梯试点最早竣工的项目，宝山区密山路30弄4号楼获得广泛关注。成功背后的艰难曾让住户卫德明费尽心思，需要获得楼里九成邻居的支持，以及小区里超过三分之二业主的同意投票。他还亲自向区规土局报批项目，之后会同大家一起招标。电梯的造价为60万元，在资金到位后，工程启动。施工期间，为了减少对周围居民的影响并缩短工期，材料由厂家专业化生产，工厂化组装，现场直接安装。电梯建成后，引来其他居民“眼红”的同时，更大的示范效应正在显现，不断有人找卫德明“取经”。

　　“说服1、2楼住户是难点。”密山路30弄小区建于13年前。按照小区4号楼居民的统计，该栋楼住4户人家，但居民的年龄“偏大”。6楼有两位居民60岁，5楼的情况也类似，而4楼和3楼都有70多岁的老人居住。所以在征求这栋居民是否加装电梯的意见时，几乎没有遭遇任何阻力。而且4号楼是小区里唯一一栋3楼起才有住户的楼，1楼和2楼现为商用。“这给我们装电梯带来了一些有利的条件。”卫德明说。在电梯竣工后，卫德明总结的一条经验是，很多老工房加装不了电梯，是因为1楼和2楼的住户不同意，因为这两层住户对于电梯的需求并不强烈。

　　6层居民楼加装电梯在小区里可是件“大事”。小区业委会的陈主任回忆，2012年9月21日，小区召开了业主大会。在56张总投票中，卫德明和4号楼居民获得了43票“同意”。“根据业主的表决结果，即在征求超过三分之二小区业主同意后，我们进入了公示环节。”陈主任说，在公示期间，没有任何小区居民表示反对。于是，“加装电梯”开始按工程预算方案进行综合改造。2013年3月7日，在经“专家会诊”后，宝山区规划与土地管理局批准了设计方案和建造工程设计合同。与此同时，宝山区建交委、区房屋与住房保障局、区绿化与市容管理局、消防、交警等多家管理部门批准了相关方案。卫德明总结的第二条经验是，不仅要懂得向哪些部门报批，并且要知晓如何走程序，会报批。

　　同时，密山路30弄4号楼也是最先尝试的“二次征询”方法。如今这已成为老房子加装电梯的“必由之路”——依据市住房保障和房屋管理局出台的办法，既有多层住宅加装电梯须经二次征询：第一次，增设电梯所在楼须90%业主同意，若涉及占用小区土地或专有部位，征得相关权利业主三分之二以上同意；第二次，改造方案和资金筹措方案，须加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议。

　　案例盘点小结

　　加装电梯往往意味着改动原有房屋结构，房屋稳定性，居民权益如何得到保障？电梯设备加上井道施工，光是前期投入一幢楼就以数十万计，还有数额庞大的后期电费、维护费用，谁来为这笔费用买单？而老公房安装电梯最大的问题还是来自居民自身。目前加装电梯必须100%的居民同意，但一楼、二楼的居民一般都不会同意，这需要社区去做大量的工作。