“第一次走进新埠岛时，说实话印象并不好。”海南优联投资发展有限公司总经理许晓春在接受本报记者专 访时坦言。他回忆，那是2003年的某一天，当时的新埠岛上除了新世界花园小区之外，岛上显得既杂乱又荒凉，没有太多的植被，海边到处是村民挖的虾塘鱼 塘、乱搭乱建乱埋乱葬随处可见、上世纪90年代开发的别墅有许多变成了烂尾楼……

  第二居所主战场目标锁定新埠岛

  与如今众多资金“希望”来海口寻求投资机遇不同，2003年时，海口还没有成为众多投资者的焦点。

  而此时，天津万隆集团选中新埠岛开发作为他们的远期战略目标，并成立了海南优联投资发展有限公司。

  从1992年就开始开发的新埠岛，无疑是个需要花功夫整理的“烂”摊子。

  1992年8月，海口新埠岛开发建设总公司成立，负责新埠岛的统一征地、规划、基础设施建设及项目招商。公司成立当年，就与岛上各经济社签订了除村庄外所有能开发土地的征地协议，支付给农民10%到30%，共计约6000多万元的征地款，并开发了部分基础设施。

  但是新埠岛公司的成立可以说是“生不逢时”，很快，随着国家政策的变化及资金缺乏等诸多原因，公司经营陷入了困境， 欠下了高达4.4亿元的债务，基础设施不全也使岛上开发的西湾别墅小区变成了“烂尾楼”。新埠岛上的许多村民看到土地被征用，但只拿到少部分征地款，自然 怨言不少。

  “那时新埠岛的一些地块跌到了30多万元一亩都少人问津。”一位知情人透露，地价的超跌无疑显示着这一区域开发所面临的严峻形势。

  “对于房地产开发商来说，海口不会成为商品住宅的主战场，却有希望成为旅游地产、第二居所的主战场，这可能是未来的一个利润增长点，我们要创造条件等待着这一市场的到来。”许晓春一语道出了当初天津万隆选择海口、选择新埠岛的原因所在。

  有了这个明确的长远目标，虽然在接下来与政府的多轮谈判到最后签约的时间长达两年，签约后新埠岛开发公司重组改制、处理债务历史遗留问题、规划设计定位又花去了两年多时间，但他们也在有条不紊地一步步地跟进、推动着。

  在今天项目正式动工之时，海南优联投资发展有限公司为了解决诸多的历史遗留问题，已投入了10亿元。

  规划成生态健康度假岛居新市镇

  2005年3月7日，天津万隆集团与海口市国资委正式签署了《重组协议》，取得了新埠岛的开发权。有了开发权，该做些什么、怎么做，使开发之路能够走得更好更稳，这是开发商签约之后想得最多的问题。

  按理说，一般拿到项目之后开发商都会直接开始做规划，但这次海南优联没有轻易“举棋”，因为他们没有把新埠岛看做一个单纯的房地产项目来开发，他们的目标是整个片区的整体开发。

  2005年7月，海南优联从十多家国内外策划咨询公司中，选定英国阿特金斯咨询公司，为新埠岛先做发展策略研究，这家公司有着丰富的海岛战略规划经验，世界闻名的迪拜棕榈岛就是该公司参与的前期策划。

  阿特金斯与海南优联策划部共同组建项目小组，30余人对新埠岛进行专项研究和分析，在对海口市总体规划研究与了解的前提下，历经4个多月，对新埠岛的定位和长期战略发展作出了方案。

  该研究提出应充分利用新埠岛的海洋、绿色植物、现有渔村、填海规划等自然优势，将旅游产业和住宅产业相结合，打造全 新旅游地产形象。该研究注重以产业带动生活，赋予新埠岛新的生命，形成适合休闲度假、生态健康的岛居新市镇生活，将新埠岛打造成为适于人居的新市镇代表。 而随后进行的概念性规划、控制性详细规划，几乎都是在顺着这个思路来做。

  “正是尘封的开发历史为新埠岛保留了一个重大的发展机遇，一个得以整体开发的历史契机。”在今天举行的新埠岛总体开发建设启动仪式上，海口市代市长徐唐先说。他表示，新埠岛诸多历史遗留问题解决后，已经看到了新埠岛开发新的希望。

  70%区域内建筑控制在3层以下

  有关人士表示，相对于上个世纪90年代初海口海甸岛、国贸CBD等诸多区域的诸多开发商参与、“割地块”式的开发模 式，由实力雄厚、目光较远的公司整体开发对新埠岛本身来说无疑是一件幸事，城市整体空间设置、地块的不同功能合理使用、城市基础设施的建设、自然环境的保 护等都将优越于分块式的开发。

  在新埠岛的开发规划上，最引人注目的是纵横交错的内外水系。按照规划，未来的新埠岛将提供多条出行的水路：港湾水系、内河主水系、岛分支水系等。“水城”是开发商的目标之一，他们要把这里建设成为一个“生态化、泛游艇、岛居型国际亚热带风情滨海休闲度假新市镇”。

  为此，开发商也不惜成本及代价。本来，在他们北部的填海区域内，被允许的填海面积为4650亩，但为了多设一个半椭圆形的港湾，他们主动将填海面积减少为3000多亩，而这一减就是减少了数亿元的收入。

  为了创造一种度假休闲、亲切自然的区域空间尺度，他们将原来批准的0.6的容积率降到了0.45，这意味着超过70%的区域内建筑都必须控制在3层以下，建筑面积减少，这对开发商来说也是一个不小的风险，但开发商都感觉他们做的这些“减法”绝对是明智的。

  “在今年的集团董事会上，我提出来应该提前对斥资新埠岛的村庄进行改造，并得到了认可。”许晓春说，按理说，开发商 在一个地区征得土地付清土地款后，对于村民、当地的村庄已没有太多的责任及义务。但他们不同，他们想创造的是一个整体的环境，而没有了历史的环境、本地风 情的环境无疑会使这里失去意义。而在规划中，专家们也建议他们应保留住形成新埠岛历史记忆的三联村、土尾村、新埠村3村庄“肌理”，为此他们将这当成了自 己的责任，他们还将斥资帮助村民进行村庄改造及坟墓的搬迁。

  “在这里享受时间，感受海口的城市特质，感知海南人的平静、自由、幸福与爱，向人们所传递的一种生活态度，可以说是 我们熔化在这个项目里的一个态度，不管今后我们所造出来的东西是什么，如果人们能在这里感受到这些，那我们就算成功了。”在采访结束时，许晓春用自己独有 的方式、对这个项目的理解及期望勾勒了新埠岛的未来……