专家“献计”两会:加大类住宅开发将降房价

  每年两会,有关房地产调控的议题可以称得上是广大群众最为关心的话题之一。会期,北京副市长李志祥甚至公开对媒体说北京房价肯定要降,成为最受关注的话题。

  但是,国家统计局于公布的1月份全国70城房价数据显示,69个城市的房价仍在同比大涨。

  对此,有房地产专家为稳定房价“献计献策”。

  其中,值得注意的是,不少专家一致认为,加大类住宅项目的开发,将会对稳定房价起到很大程度上的积极作用。

  供不应求导致房价高涨 类住宅可“分流”资金

  佑威机构执行董事黄志坚日前表示,目前房价过高的根本原因仍是供需矛盾,尤其是刚需产品供应结构性短缺,因此,只有增大这部分产品的供应量才能真正起到打压房价的作用。

  薛建雄更是直接指出,大量类住宅项目的开发和存在,将对住宅产品价格起到很好的抑制作用。

  “原因在于,类住宅产品的总价比住宅产品低很多,而且都是小面积隔双层的功能空间,卖给刚需购房者,总价通常比边上同等户型的住宅要低三成以上,这意味着刚需市场上产生了更多选择。”薛建雄说,“现在一线城市的刚需住宅供应严重不足,但是商、办、工业类用地严重供过于求,如此这些地块被大量用来做类住宅,显然会对房价起到很好的抑制作用”。

  近日,青浦卓越世纪中心项目推出的100平方米4房3厅3卫产品,因为能相当于住宅170平方米以上的空间,而引起了业内的巨大关注。此类产品是利用办公用房室内4.5米层高的特点,把客厅以外的卧室、厨房、卫生间等空间分割成2层,大幅增加了空间使用效率。且此类产品的房价可能与周边100平方米的住宅价格相当。这意味着本来需要花500万买公寓的购房者,只需要花300万买类住宅,就可以享受到同等品质的生活,而且可能还有更完全善的配套。

  据该案营销总监彭熬杰介绍,项目50平方米的高层LOFT产品,做到复式2房2厅2卫,很受年轻人喜欢。在之前成交的客户中,就有一组90年情侣用本来打算买一1套90平方米公寓的钱,买了拉着2套LOFT。以后父母两代人做邻居,方便关照,又保证了私密,实现了复式生活。同时,他们腾出的老房子出租,也增加了租金收入和社会房源供应。

  杨红旭专门赶去卓越世纪中心调研后,给出了产品很有创新,对购房者的居家需求有很大提升作用。

  2013年,上海类住宅成交前三甲的项目南桥卓越世纪中心、高尚领域、理想城各成交1162、868、729套。与同期住宅前三甲万科城市、农房万盛金邸、旭辉城的1553、1327、1266的成交套数相比,起到了很大的互补作用。类住宅产品解决了大量购房者的住宅梦。可以想像,如果少去此类产品,购房者集中到住宅楼盘,房价还可以更高。

  上海中原地产咨询研究部总监宋会雍进一步指出,很多观点认为类住宅的出现会造成对房地产调控形成冲击,其实正好相反。

  “类住宅是一种吸纳投资能量的分支,化解了大量的资金涌到住宅市场的压力。因此,当住宅政策趋于严谨,那么类住宅就会迅速分流该市场溢出的资金,这对于调控其实是很有利的。”

  类住宅监管需加强 企业拿地应补地价

  不过,业内人士指出,这类产品大量产生造成了一种市场上的“乱象”,而针对这些现象的监管却落实不到位。

  陈曦指出,面前类住宅大量开发主要体现出来的问题是物业管理难度相当高,这容易造成一系列的社会问题。

  陈曦说,类住宅中,商办和居住两类人群需求不一样、活动时间不一样,基本谈不上物业管理的品质。此外,物业管理费也难以计算,而消防安全方面也会面对更大的挑战。

  “从政府监管部门的角度,不希望在一个建筑物业里面承载过多的功能属性,至少在上海政府一直在堵这个漏洞,最早是把所谓的酒店式公寓,公寓式酒店,产权式办公,公寓式办公这种标签都界定清楚,到底哪些算办公,哪些算是公寓,哪些70年,哪些40年,表述清楚。”陈曦表示。

  薛建雄进一步解释道,在上海土地有四种属性,即住宅、办公、商业和工业,目前这四种产品都在混合使用。很多住宅社区里企业在办公,工业厂房也变成办公,而办公产权的却变成了居住,这其实是不符合规范的,其中也涉及到一些类住宅产品。对于监管层而言,这种情况很难办。

  “在土地拍卖阶段,政府应该让开发商有一定的调整空间,不过在此基础上,也要补上相应的地价。”薛建雄建议,“如将一个项目做成住宅是没有税收的,但做成服务式公寓就有租金的税收,做成办公楼就有企业的税收,政府可以根据未来十年的税收来补地价,这样就会使土地实际实用功能更完善,政府管理更轻松。

  薛建雄坦言,目前所有开发商都在打价格差,本来办公是可以为未来政府提供很多税收的,但是开发商拿了比较便宜的土地造类住宅用于居住,但却不给政府提供税收。实际上,购房者能以低的多的价格买到类住宅房,还是占了政府税收的便宜。

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