房屋渗漏频发，多数是保温层遭破坏

  外墙打洞、封闭阳台要慎之又慎

  近日，北塘区阅山花园48栋的6户业主集中反映了南北两侧窗户与墙体接缝处渗漏的情况。记者日前来到阅山花园探访，发现48栋西侧南北两面的楼外已搭起脚手架，4楼的北侧墙体外已刷过了防水层。

  家住该栋楼5楼的邵女士反映，从2012年末交房开始，每逢阴雨天，南侧主卧、客厅的窗缝处常会出现渗漏，装修过后北面的次卧、阳台窗缝也陆续开始渗漏。一年多来，开发商虽多次维修，但无法“根治”，阴雨连绵时，渗漏情况依旧时有发生。在邵女士家看到，虽经几日晾晒，水渍基本无法看见，但在窗户和墙体接缝处，有部分墙皮鼓起，有要脱落的迹象，朝南阳台的墙体处也有几处程度不一的渗漏痕迹。

  原因调查

  业主开发商各执一词 专家称双方都有责任

  对于造成渗漏的原因，业主与开发商各执一词。业主邵女士说，她家所在这栋楼是最早开始装修的，装修之初，南侧的窗缝处就已出现渗漏情况。开发商方面承认南侧主卧和阳台的渗漏是建设过程中的瑕疵，但由于交房时是毛坯房，开发商认为在房屋交付使用后，业主进行装修时损坏了外墙保温体系，这同样是导致渗漏的重要原因。

  阅山花园物业管理处工作人员表示，对于前来反映的住户家南侧的渗漏状况，开发商方面承诺负全责，并全力修复；对于北侧的渗漏，也将配合修复，直到业主满意为止。目前，脚手架已搭好。据悉，开发商方面在详细排查原因之后将在两周内拿出修复方案。

  在阅山花园观察发现，该户型的设计初衷是在北侧有一个非封闭的阳台，除了3楼还未装修、7楼沿用了原有的格局以外，此栋西侧其他的业主都选择将这一部分空间加窗封闭起来。记者还注意到，小区里不少顶层住户还搭了五花八门、高低错落的“阳光房”，那么这些装修改造、甚至变动了屋面结构的违建是否在渗漏上也难辞其咎呢？市建设工程质量监督站有关专家现场核实后表示，在前来投诉的几户业主反映的渗漏情况中，开发商和业主都有责任：“这一栋西侧几家都反映了渗漏的状况，但惟独住在7楼的业主北面阳台并未出现渗漏，原因是7楼业主并没把窗子外移。对照还没装修过的样板房来看，在原有设计中，北侧是个非封闭性阳台，但很多业主都将其加窗改造成封闭空间，加窗过程中原来完好的保温板遭到破坏，而窗框与墙体接缝处的密封又没有做好，渗漏在所难免。一些顶层的违建也会触及建筑物‘筋骨’，对屋面保温防水结构造成破坏。”

  专家建议

  业主装修应注意保护外墙保温层，对违建要举报

  市建设工程质量监督站有关专家表示，房屋渗漏属于房屋建筑工程中常见的质量问题，也是近年来住户对房屋质量投诉意见较为集中的问题。但在这些投诉过程中，也不乏因为自家装修导致渗漏的案例。“现在的房屋在建设过程中都会使用建筑节能技术，近年来，外墙保温体系中也用保温板替代了保温砂浆，而这同时也常会带来一个问题，就是一些业主在装修时会在外墙上开洞，或者破坏了保温板，开了洞后绝大多数都不做密封处理或密封得不好，这样不仅会使开孔处漏水，而且由于外墙保温体系是互相连通的，所以还会影响孔洞以下的房屋，导致窜水，形成公害。”该专家用了一个生动的例子解释：“房屋保温层就像我们冬天的御寒‘设备’，我们到了冬天肯定是棉衣、棉帽、手套、口罩‘全副武装’，现在要在衣服上戳破个洞，冷风肯定会灌进来，而且还会到处流窜。而在顶层违建阳光房，破坏屋面保温防水结构，导致屋面渗漏的情况，也是一样的道理。”

  邵女士表示，对于装修后在外侧加窗几乎是顺理成章的，当初看中这个户型的原因之一也是考虑到这部分空间以后可自己利用起来，同时，这样没有封闭的阳台，在计算销售面积的时候是只算一半的，而加了窗就要算全部面积。但邵女士认为，开发商和物业在业主装修过程中应对可能出现的渗漏情况予以说明提醒，而不应在情况发生之后推卸责任。

  对于这种情况，物业人员表示“有点冤”：“我们只是负责管理，但对每家每户的装修我们不可能一一监督。”北塘区房管局相关人士表示，物业公司虽无执法权，却有管理的义务，他们有责任对一些可能造成的状况对业主进行事先说明。同时，对于一些破坏房屋主体结构的装修改造、以及顶层阳光房等违建，业主和物业公司都可向市房屋安全监理中心和城管部门进行举报。

  防治措施

  去年出台房屋渗漏防治措施，提倡优先使用带附框门窗

  所幸的是，不管是开发商原因还是业主装修原因，今后类似邵女士家的状况将越来越少。去年，为从源头上防治房屋建筑工程质量通病，无锡市建设局根据国家现行规范标准，结合本地房屋建筑工程建设实践，针对房屋渗漏等常见的工程质量通病，出台了“门窗渗漏”“屋面渗漏”和“外墙渗漏”防治专项措施，从设计、细部构造、材料、施工、检查与验收等方面进行精细化管理。

  其中，为防治门窗渗漏质量通病，措施中要求，带附框的门窗将优先被安装，建设专家表示，这一点将有效防止业主自行装窗带来了渗漏问题，做到“防患于未然”。另外，措施中还要求，非附框式外门窗洞口应设置钢筋混凝土框；　门窗框与装饰完成面之间应抽槽打胶，打胶应顺直、连续、厚度一致、表面光滑；　门窗下槛内应设排水孔，保证挡水槽内不积水，排水孔间距不大于1米，每窗不少于2个。

  而针对外墙渗漏，防治专项措施要求，高层建筑外墙、有外保温层的外墙及使用新型墙体材料的外墙应进行外墙整体防水设计和相应的节点构造防水设计。

  对于屋面渗漏的通病，措施则更为系统。屋面防水工程应根据建筑物的类别、重要程度、使用功能要求确定防水等级，其中，住宅建筑应按Ⅰ级防水等级设计。对防水有特殊要求的建筑屋面，应进行专项防水设计。设计文件中对泛水、檐口、变形缝等细部防水构造应有节点详图。同时，屋面工程应建立管理、维修、保养制度，以保持屋面排水系统畅通，防止水落口、檐沟、天沟堵塞和积水。

  (晚报记者 于乐)