2月26日，由戴德梁行主 办、新华房产协办的“2014戴德梁行杭州房地产论坛”在杭州JW万豪酒店举办，论坛吸引了地产、金融等行业的多家企业高管和专家学者参加。戴德梁行华东 区写字楼部董事沈洁、戴德梁行华东区企业服务部助理董事李理和杭州新天地集团有限公司常务副总经理徐天明就”城镇化背景下杭州写字楼市场的发展新机遇”展 开了讨论。

  写字楼城镇化需要业态关联 核心区向非核心区延伸成趋势

  戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁表示，就写字楼板块来讲，城镇化的过程就是从核心向非核心延伸的过程。“例如上海的大虹桥板块，综合体量 达到几百万，什么人会去到这个区域？据我们研究，其实做好这些项目有几个因素：一是产业集聚的地方，有政府大力的扶持；二是有交通枢纽直接延伸到该区域， 大虹桥是一个比较典型的案例，虽然我们讲的是办公，但是住宅也很重要，因为不能是一座空城，业态之间的关联度非常重要；第三就是城市综合体，其它业态的关 联度也是非常重要的。”

  在杭州，近年来也出现了多个非中心区的综合体项目，作为其中的代表之一，杭州新天地集 团常务副总经理徐天明也谈到了“非传统核心区”的综合体打造，“很多人跟我说城北这边以前没有写字楼，一下子建这么多写字楼行吗？新天地这个项目中写字楼 达到了35万方，杭州写字楼比较成熟的黄龙板块，所有写字楼的总和还没有新天地一个项目多。所以一方面新天地项目奠定了杭州商务办公中心的地位，因为它的 体量达到了。我们看到上海、北京的很多写字楼，体量都非常大，所以35万方的写字楼在杭州新天地里可以打造成一个非常好的商务中心，又能够成为杭州的一个 商务办公中心。

  拥有一定的体量是非核心区域写字楼发展的基础，不过最核心的问题依然是“如何吸引客户进驻”。戴德梁行华东区企业服务部助理董事李理分享了 戴德梁行在大虹桥板块完成的第一个租赁的个案，来自500强的租户搬入了大虹桥3万方的写字楼。他分析道：“这个案子之所以能够顺利的完成，是因为在前期 由于双方的牵动或者带领的对接，使得开发商和租户有非常多的沟通，确保在产品建造过程当中可以满足到租户很多在市中心无法达到的要求。这些个案代表了大企 业的心声或者是市场的趋势，当租金成本越来越高的情况下，企业发展到了一定的规模，接下去面临的问题是市中心缺少相对的灵活性，也无法满足它们继续扩张的 需求，那么外迁或者从核心区域搬到非核心区域就成为了其必然选择。”

  解决空置率要靠产品差异化 提前定制产品迎合需求

  在目前的杭州市场，一方面是多家写字楼产品的热销，一方面是居高不下的空置率，据报道，杭州部分区域的写字楼空置率高达40%以上。这一严峻的数字也为写字楼产品的打造带来了不小的考验。

  徐天明认为，解决空置率的问题就是要做到差异化。差异化怎么做？徐天明给出了三个例子，“首先是产品的本身，比如独栋的写字楼，3000方 或者5000方的企业，包括LOFT的形式，都可以吸引部分有这样的需求的企业；第二个差异化就是配套，现在所有的综合体里面，像星级酒店加上 ShoppingMall等，包括进入的品牌也是一样的，同质化现象非常严重。现在大家都在讲体验，体验怎么做？说起来容易做起来难，所以我们在配套这块 除了商业配套之外还应该从其它配套上进行补充。例如杭州新天地除了是商业中心外，也将文化旅游作为了写字楼的一个配套。

  市场的同质化现象也引起了沈洁的共鸣，她表示，“同质化现象越来越严重，比如我们有100个综合体，可能每一个都出自世界大师之手，商业配 套都会做得很好，很多名牌都会过来，最终谁会服务这些企业？谁会把它运作管理得更好？谁具备跟这些世界级企业对话的能力？这些其实也是在可控的范围之内， 包括跨国企业为什么从市中心搬到非核心的商圈去。”

  面对如何降低空置率的难题，沈洁认为，“首先我们要找到想要做的那个行业，因为每个区域都会不一样，你要提前去研究和分析你项目所在的这个区域什么样的行业是主流，然后去根据这个行业的特点你需要提供什么样的物业服务、需要做什么样的产品来迎合他们的需求。

  综合体多业态展现优势 产业园应形成独有发展模式

  城镇化对于写字楼或者说大型项目推进过程当中，有一些包括主力的租户它们的需求或者主力业态现在在很多产业园区里面都会有体现，写字楼和产 业园的供应及需求也随之出现一定的重合。徐天明介绍道，“以前的产业园都是工业，所以以前杭州没有写字楼市场，因为政府看到一个好的企业把它当宝贝，给它 一块地自己去建。但现在的产业园土地都是公开出让的，出让的全是写字楼，业态不如综合体丰富，配套方面也比较缺乏。跟城市综合体来比的话，我觉得产业园还 是一个发展过程当中的一个产物。”

  沈洁认为写字楼和产业园之间的差别对于杭州的问题特别明显，“产业园的发展已经很大程度上阻碍了写字楼租金的上涨，但是两者的关键差异在于 交通和配套，因为综合体有很多自己的优势，包括住宅、商业、办公等多种业态，会锁定一群人在这里消费和生活，形成自己独有的社区。但产业园在这些方面的比 较欠缺。”

  不过沈洁同时也认为产业园在未来有着很乐观的发展，“现在很多园区都是以商业性质来供应市场的，现在它的租金是1块多，5年以后的租金会有很大空间，其实园区应该是按照产业发展模式去走的，应该有独有的产业路径，不应该跟综合体竞争。”(新华房产调查 记者何珊)