近来，未来的城镇化和房地产市场化成为业内关注的焦点。对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，事实上房地产行业的市场化非常困难，因为房地产最重要的资源就是两个，一个是土地资源，一个是货币资源，这两个要素最不容易市场化。

  深圳商报记者 何可人

  在昨天的峰会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生作为首位演讲嘉宾，为大家总结了过去一年房地产市场的情况。被业内称为“最接近决策层的资深房 地产专家”的聂梅生以大量非常专业的数据，回顾国内房地产十年调控政策效果，并结合三中全会后的房地产市场化改革趋势，分析了未来房地产行业的改革趋势。

  楼市涨幅或平稳回落

  在昨天的演讲中，聂梅生用两句话总结了2013年整个房地产行业的形势：各项指标都处在高位，差异化已经形成而且非常显著。

  在聂梅生看来，2013年楼市各项指标已处于近年调控以来的高位，但同时必须看到，在过去一年下行态势已经形成并将持续(这里所说的“下行”是 涨幅的下行，不是绝对值的负增长)。比如说投资者普遍关心的房价同比涨幅数据，据聂梅生介绍，在去年初的时候房价同比涨幅达到了18.8%，而到去年11 月份这个数字回落到8.1%，12月份的数据可能会在8%甚至是8%以下。“同比涨幅大幅下降是一件好事，最后如果能够达到8%或者是跌破8%，将和中国 GDP的增长预期值7.5%、7.8%相匹配，这是我们多年来希望达到的一个结果。”聂梅生说。

  全国各城市差异化的迅速形成是去年市场的另一大特点。聂梅生说，假定以2013年GDP增幅7.5%为界，包括北上广深在内的约十个城市涨幅位于其之上，大部分城市则位于线下，差异化市场已经形成。

  同时，聂梅生指出，从2013年底的一系列数字可以看出，房地产企业资本金到位增速基本平稳，房地产投资增速也相对平稳。但是，较2012年开发商土地购置面积负增长22%相比，2013年这个数字增长到9.9%。

  “最值得关注的是，这个增幅是在一个月内上去的，10月份是-3.6%，结果到了11月份急剧提升。”聂梅生说，出现这种情况主要是由于开发商到年底的时候拼命抢地，尤其是集中在一些大家认为有投资价值的城市，如北上广深，造成2013年出现很多的“地王”。

  聂梅生指出，这是由于去年底政府没有强制性地出台对房地产的调控政策，形成了市场的一种波段。如果12月份这个数字继续以9.9%的速度增长，对明年房地产的市场会形成很大的压力。总体来说，聂梅生认为2014房地产市场会延续此前的市场惯性，涨幅逐渐地回落平稳。

  调控十年房价还是没降

  房地产作为一个行业，一个市场，本应有其自己的经济周期。然而，从2003到2013十年间，不断出台的调控政策打乱了这种行业的自然周期。

  据聂梅生给出的数据，调控十年当中国家共出台了70个特别重要的部委级文件，平均一年是7个。回望过去十年的调控过程，这只“有形的手”让房地 产十年来形成了一个特殊周期，其中的拐点就是文件的拐点。当前中国楼市到底有没有泡沫？这是业界一直争论不休的话题。梅生认为，判断这个问题，要看房价是 否脱离了当前的经济发展基本面以及基本经济支付能力。如果房价脱离了经济发展的基本面在高歌猛涨，这个时候就有形成泡沫化的趋势，因为房价非理性地上涨只 能说明大家对未来经济的预期没有信心，投资全在房地产。

  “按照这两个标准来看国内房地产市场，有泡沫化形成的动力和趋势，并且泡沫在有些城市已经形成了。”聂梅生说，但是目前不太可能会崩盘。究其原 因，聂梅生认为，高房价的形成原因主要有两个，一个是土地，一个是货币。如果这两个因素变动，就会形成泡沫快速挤出的可能性，但是中国的土地政策很特殊， 货币政策也很特殊，短期内都不会有太大的变化，因此难以挤出泡沫。

  理性看待房地产回归

  聂梅生指出，借鉴美国房地产行业的发展规律，市场始终是有经济周期的。有周期就必然有回归——只不过这种回归不是政府以房价调控为目标。在她看来，房地产市场化的回归可以从四个方面来探讨。

  首先是投资回报率，一味追高未必好，而是要回归到中国的其他产业可能相比水平。因为只有在这种情况之下，资本才可以跨行业的流动，否则一股脑都 到房地产，最后形成了泡沫。聂梅生分析说，房地产市场化的回归首先是投资回报率回到跟国际上的一些开发企业差不多的水平，回归到合理的水平。

  其次，以支付能力房价收入比来判定合理房价，以租金回报率租售比来判定市场的价格。聂梅生说，跟国外接轨过程中最不容易接轨的是定价，因为国内 的房产定价完全是由土地的拍卖成本，加上建安成本加上税费形成的。但是一个成熟的市场是以租金定价的，会把金融的因素考虑进去的。“如果你的租金比月供还 要高的话大家一定去买房子，我付月供为什么要付租金呢？这有一个价格的金融杠杆在里面。”聂梅生说，房地产回归的标志之一是以支付能力来判定房价。

  第三，房地产业在国民经济当中的作用应回归到与其他产业同步发展，起基础支撑的作用。聂梅生指出，房地产不能一家独大，中国的经济不能永远靠房地产拉动。这个产业有波动，其他的一切跟着这个产业转，这不是一个健康的长期的经济发展态势，不能以房地产来拉动新城镇化。

  第四，人口、资源、环境可持续发展，城镇化资源的合理利用，绿色建筑全面推广，住宅产业化的实质性推进，这些都是下一阶段房价合理回归后应该产生的一些良性的结果。

  市场化改革已经启动

  近来，未来的城镇化和房地产市场化成为业内关注的焦点。对此，聂梅生表示，事实上房地产行业的市场化非常困难，因为房地产最重要的资源就是两个，一个是土地资源，一个是货币资源资金，这两个要素最不容易市场化。

  首先土地资源的供给只有政府，通过招拍挂价高者得；其次是大部分的开发企业还是从银行拿资金，这两项都谈不上市场化。第二是价格形成机制在中国 也没有市场化，楼盘定价高了政府就会出手限价；另外就是居民需求与分配的市场化，二次分配的问题，解决贫富差别，政府对于保障房进行分配等问题。聂梅生分 析说，土地和金融、房价和租金、税制和分配，这些问题不解决就谈不到市场在资源配置当中起决定性的作用。

  值得期待的是，政府已经开始着手解决这些问题。例如土地方面，提出要农村建设用地和国有土地同地同权同价，聂梅生关注到这项改革深圳已经走在前面。

  针对税制和分配问题，聂梅生认为现在基本聚焦在房地产税上，通过房地产税打破土地财政的困局，抑制“面粉涨价比面包快”的问题。聂梅生说，房地 产市场改革是一个渐进的系统工程，他涉及城乡二元化的经济、政府和市场的分工、金融和土地资源的配置、财政和税收制度的改革和立法等等，最终这些改革的成 果体现到合理房价上来。