年底官方会议透露出2014年楼市五大特征
张宏伟
同策咨询研究部总监
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在12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。
此前，中央经济工作会议也刚刚闭幕，会议强调，2014年是全面贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的第一年，改革任务重大而艰巨。明年进入到“十二五”规划第四年，对全面完成“十二五”规划至关重要。做好明年经济工作的总体要求是，全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，保持宏观经济政策连续性和稳定性，着力激发市场活力，加快转方式调结构，加强基本公共服务体系建设，着力改善民生，切实提高经济发展质量和效益，促进经济持续健康发展、社会和谐稳定。
那么，中央经济工作会议、住建部工作会议以及最近官方的表态来看，对于2014年房地产市场来讲意味着什么？基于上述信号的市场背景下，2014年房地产市场将呈现出哪些特征？
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，本次住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，调控政策总体偏中性，不会有持续从严的措施，房地产市场则总体呈现“逆经济周期”的发展特征。此外，在这个阶段，中央经济工作会议、住建部工作会议同时强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市圈城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。具体来讲：
特征一：房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征
中央经济工作会议闭幕，会议提出了2014年经济工作的主要任务。会议指出，做好明年经济工作，最核心的是要坚持稳中求进、改革创新。要稳扎稳打，步步为营，统筹稳增长、调结构、促改革，巩固稳中向好的发展态势，促进经济社会大局稳定，为全面深化改革创造条件。同时，要积极推动全面深化改革，坚持问题导向，勇于突破创新，以改革促发展、促转方式调结构、促民生改善。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从宏观经济发展的角度而言，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，2014年的经济增长目标仍然不会太高，原因有两个：金融危机之后，通过4万亿投资刺激的宏观经济回升的后遗症仍会发挥其作用，宏观经济“触底”回升需要一个过程，并且会有多次触底反复的过程，当前来讲，宏观经济刚好处于金融危机之后再次“触底”的阶段特征；当前宏观经济坚持“稳中求进、改革创新”，不言而喻，其实，就是为了通过当前的改革阵痛换取未来中长期稳定发展的基础。
因此，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。
当前地方政府发布的政策力度相对偏中性，以及十八届三中全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征，在2014年呈现出总体上继续回升的迹象。
第二、本次住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
拿今年来讲，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。
在这样的市场背景下，今年芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市地则有出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来讲，2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
特征三：强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧
中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
此前，政府会议也强调，做好住房保障和房地产市场调控工作，这个过程中尽管淡化“房价”的调控特征，但是，调控的基调还是存在。从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。
原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。
尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出，比如，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式；新华网记者调查的16个城市中，北京、上海、深圳、广州、西安、无锡、大连7个城市提前超额完成2013年障房建设计划。但是，这些“数字游戏”将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，不可懈怠。具体来讲，一方面，要切实落实各地住房保障计划，不能玩“数字游戏”，切实可以做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题(不一定是购买住房的问题)，另外一方面，也要继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。
特征四：新型城镇化背景下，实施“城市群”战略势在必然
中央经济工作会议提出，积极促进区域协调发展。要继续深入实施区域发展总体战略，完善并创新区域政策，重视跨区域、次区域规划。坚定不移实施主体功能区制度，扎扎实实打好扶贫攻坚战。
此前，政府也多次提出新型城镇化，借机破除城乡“二元”结构，建立城乡统一的建设用地市场，促进地区之间协调发展。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从城市发展的角度来讲，新型城镇化规划之后，建立和完善跨区域城市发展协调机制，实施“城市群”战略也是势在必然。
从政府对于“城市群”战略规划的角度来说，中央政府在“十五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”，在“十一五”规划中，中央首次提出“把城市群作为推进城市化的主体形态” 。而在“十二五”规划中，中央继续强调“城市群”的概念，提出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。”
目前，大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力，而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间的发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。
因此，在新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。
比如，随着高铁、高速、地铁等便捷的高速交通的通车，使得上海至周边城市如昆山花桥、嘉兴、苏州、南京、绍兴等江浙地区的时间上再缩短，泛长三角1小时经济圈及泛长三角2小时经济圈都已基本形成，这为泛长三角区域内购房者到周边城市工作、生活都提供了便捷的基础交通设施，也为当地房地产市场发展注入了新的活力。
从房地产市场的角度来讲，近年来，长三角区域内相邻城市房价也有愈发接近的趋势，如上海和杭州、上海嘉定和昆山花桥等。随着上海自贸区的正式设立，长三角区域更能在享受政策红利的基础上，房地产市场产生更大的关联效应。
特征五：政策短期“收紧”，加大供地=向市场“扔肉”
中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。从会议精神来看，无论是通过调整供地结构，提高住宅用地比例，还是通过提高土地容积率，仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市的市场供求关系，调控市场化的特征比较明显。
其实，十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕。在楼市政策短期“收紧”的市场背景下，供求关系较为紧张一线城市、部分二线城市开始采用增加土地供应的方式解决日益增长的市场需求问题。在此市场背景下，如何看待年底及2014年的土地市场？新型城镇化背后的城市群城市圈背后是否还有市场发展机会？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，城镇化会推进城市群城市圈发展，其实，很清楚，在城市群城市圈规划与发展过程中，房企的重返一二线城市布局策略将会倾向于城市圈城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市圈城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会。短期内收紧的调控政策对于这些城市的房地产市场供求关系相对紧张的基本面来讲难以大有改变，尤其是一线城市，很难通过增加土地供应、提高容积率改变“人多地少”的现状，因此，在“逆经济周期”的市场背景下，在2014年房地产市场仍将持续火热。具体来讲：
第一、调控城市年底大力推地，2014年也将加大土地供应，将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，甚至勇夺“地王”的现象不可避免。
此轮一二线城市调控政策当中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场“扔肉”，这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。
此外，从市场的角度来说，这些调控的城市具有市场布局和比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市的布局，因此，对于品牌企业来讲此轮调控对房企来讲也不会影响太大，2013年年底各地纷纷加大推地力度将吸引大量品牌房企的关注，预计，2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。
第二、品牌房企的布局策略导致城市群城市圈当中的一二线城市土地市场势必再度火热。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，不会因为短期内地方政府的“阶段性”的收紧措施而改变。总的来讲，由于城市群城市圈当中的一二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市这些核心城市的布局，反而有可能趁机在一二线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。甚至有的品牌房企甚至提出不放弃任何一个省会城市、区域中心城市的布局，力争在每一个核心城市的市场份额做到前三，甚至第一。因此，对于品牌房企来讲，不会放过这次城市群城市圈当中的拿地布局核心城市的好时机，2014年一二线城市土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。
第三、市场化背景下，由于“人多地少”的客观特征，供求关系持续紧张，一线城市投资价值中长期看好。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。
土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。
第四、从执行层面来看，只要供求关系紧张局面得以缓解，调控政策就会逐步淡化其市场作用。从二线城市来看，一方面具有比较好的成长空间价值，另外，二线城市在预售制度、销售环节、限购执行等诸多方面，实际上并不是太规范，起码没有一线城市那么严格和规范，因此，从执行的角度来讲，总体来讲，阶段性影响会有，但是在持续影响力有限，至多4-6个月，从这个角度来讲，总体上也不会影响品牌房企的逆势扩张的布局策略。
此外、从经验来看，历次政策的执行时效性周期为4-6个月，预计此次阶段性收紧的政策效力会在明年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化基本不会影响房企对于二线城市的布局。
