曾经一度让各专家在2012年年底“忐忑不已”的2013年落下帷幕，岛城楼市也在新一轮调控史上结结实实地留下了坚实的脚印。总体来说，从“狼来了”的恐慌购房到后期熟悉“狼”习性之后的泰然，开发商从低开高走逐渐适应政策，加快推盘节奏，市场也相应打破原有淡旺季界限，成交量数月破万。而房价告别“暴力”上涨，持续平稳上行。对于购房者来说，刚需依旧是市场主力，在对政策期待乏力的情况下，也开始紧跟推盘节奏，积极入市。

  “新政”国五条 年初搅动楼市

  2012年12月1日青岛进行区划调整，原胶南与开发区合并成新黄岛，原胶南楼市迅速升温。距离区划调整消息执行仅半个月，开缴房屋维修基金政策再次“侵袭”原胶南，影响广泛，使原胶南楼市成交量持续走高，并制造了淡季不淡的神话。

  接下来，在2013年2月20日国务院常务会议确定的5项加强房地产市场调控的政策措施。其中涉及了“全市限购”和二手房“20%个税”两项较为严厉的条款。紧跟国务院调控步伐，北京、上海、重庆等地方版新国五条细则密集出台。

  青岛版虽姗姗来迟，但是恐慌情绪已蔓延楼市，“抢房潮”开始出现。不久，3月31日，青岛版国五条细则“温柔落地”，楼市恐慌性购房需求持续增加，房产交易中心出现深夜排队现象。在此事件的影响下，3月份青岛楼市迎来了2013年度成交的高峰期，至今未被超越。

  之后，在政策层面无论是6月8日青岛取消公积金还款限制，还是后续对“房产税”的影响都被视为“毛毛雨”，没有引起太大的市场反应。也就是说，对于2013年来说，政策变动也仅限于4月初，在接下来的数月中，政策的“威力”不断显现的同时，岛城楼市的参与主体无论是开发商还是购房者，开始从“狼来了”的恐慌中，积极行动起来。

  开发商积极推盘 刚需积极入市

  从成交情况来看，2013年1月成交过万迎来“开门红”，2月春节期间成交同比翻番“淡季不淡”，3月新国五条带来“抢房潮”成交再破万，4月进入“平复期”成交近万套，5月份步入“平稳期”成交破万毫无悬念。6月虽未过万，但成交依旧可观。可以说，2013年上半年，青岛房地产市场尤其是新建住宅板块进入了“卖方市场”，支撑房价下降的因素不存在。

  进入下半年以后，尤其是7、8月份成交情况相对平淡，分别成交9512套、7355套。而接下来“金九银十”以及以后的两个月成交量的大幅攀升，表明6、7、8月份仅是蓄力的阶段。“金九”岛城新建商品住宅共成交12422套，10月份在9月基础上再次攀升，达到14000余套。在接下来的11月和12月。楼市依旧没有进入“淡季”，继续发力，成交量分别达到13102套和11950套。由此可见，对于下半年楼市来说，用“火爆”两字一点都不为过。

  2013年成交量的稳中有升的成交情况，一方面反映出开发企业的推盘节奏，另一方面也是购房者积极入市的表现。从推盘情况来看，开发企业从最初懵懂时期对政策下达前“狼”的恐惧，在第一季度积极推盘，而后到第三季度时，就已经熟悉“狼”的习性，开始稳步推盘，尤其在“金九银十”阶段，月推盘量30余盘。而在第一季度，受政策恐慌影响，也有部分楼盘走“低开高走”路线，刺激了成交量。

  而对于购房者来说，很大程度上从集中购房的“恐慌”情绪中走出来，开始转变成对政策期望值不高，购房时也抱着“该买就买”的心态，跟随开发商推盘节奏的快慢行走。因此，在推盘量较多的几个月份，基本上成交量也会相应大增。这些购买力依旧是以刚需购房者为主，而他们大多因“狼”屡次失约之后进入麻木期。

  “金蛇”低调前行打破淡旺季界限

  回顾2013年，原本“淡季”的第一季度随着新国五条的出台成交量骤升，第二季度随着天气升温，青岛楼市回暖明显，第三季度又逢近几年最火热的“金九银十”，如今，第四季度的青岛楼市成交量同比大增，迎来“暖冬”。总之，相比较其它年份，对于2013年来说，楼市的走向早就打破了传统的淡旺季界限，一方面淡季不淡，另一方面旺季更旺。

  而对于房价来说，也一直保持上行的态势。总体来看，暴涨的现象不存在，但是房价上涨已经成为一种常态。昨日，中国价格指数研究院公布了100城价格指数，其中青岛样本平均价格9698元，环比上月上涨0.33%，而回顾2013年房价走势不难发现，根据国家统计局公布的数据，从2012年12月至今，房价一直保持上升的态势。

  上半年，首月新建商品住宅环比上涨0.7%，2月，新建商品住宅价格指数环比上涨1.4%。3月青岛新建商品住宅实现自去年12月份以来连续4个月上涨，环比上涨1%，4月新建商品住宅价格指数环比上涨了0.8%，5月上涨1.0%，6月份环比上涨0.9%，同比上涨5.8%。

  下半年房价依旧稳步抬升，其中，7月房屋价格环比上涨0.8%，8月环比涨幅1.3%。9月环比上涨0.4%，10月环比上涨0.5%，同比涨幅又创新高，涨幅为9.9%。11月环比上涨0.5%。与此同时，同比也从下跌态势，逐渐爬升，最后11月份达到前所未未有的最高值10.4%。对于12月份的房价涨幅，目前国家统计局还没有正式公布，但是初步预计依旧会维持上行态势。