12月24日，在一年一度的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)部长姜伟新部署明年工作时，明确表示，要继续抓好房地产市场调控和监管工作。明年的房地产调控要更加注重针对性、连续性和稳定性。会议传递出三个政策信号，更加注重分类指导、探索发展共有产权住房以及强化市场监管。

  住建部的表态，意味着中国房地产调控正式告别“一刀切”，地方政府将因地制宜地调控房地产市场。

  业内专家均向中国房地产报记者表示，未来，中国商品房市场将更多由“市场”发挥作用，而2014年调控则以地方政府执行既有政策为主。

  “每个城市根据自己的实际情况来决定自己的走向，无论是减少行政化手段还是加强调控，最终的目的都是为了城市本身房价的稳定。”中原集团研究中心总监刘渊向记者表示。

  未来调控放权地方政府

  “姜伟新部长特别强调了对2013年调控效果的不满意。”参会人士透露，姜伟新在会上表示，2013年全国多地的房价整体呈现上涨趋势，其中部分热点城市或城市中心区房价上涨幅度很大。虽然多地参会代表担心房价考核目标并未完成，但此次会议上并没有提及年初曾要求的房价目标考核问题，也没有对这些上涨过快的城市进行问责。

  2013年全年来看，一线城市和部分二线城市表现较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险；三四线城市则由于市场供应量充裕，市场整体表现相对平淡，价格上涨动力不足，一些城市还出现了市场成交量低迷、房价下跌或停涨的状态。

  针对这种市场的分化情况，姜伟新表示，明年要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。“一线城市和部分房价上涨过快的二线城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。而房价开始下跌的三四线城市，则要注重消化库存，控制增量的开发。”刘渊表示。

  今年9月到12月，全国共有18个城市出台了楼市调控政策，在这18个城市的楼市调控或“加码”或“松绑”下，房地产市场已逐渐回到合理区位。例如，北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)等一线城市，郑州(楼盘)、西安(楼盘)、武汉(楼盘)等部分热点二线城市出台了“阶段性”收紧政策；芜湖(楼盘)、舟山(楼盘)、温州(楼盘)、徐州(楼盘)等城市则或明或暗出台了定向宽松措施，合理调节市场供需结构。

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国房地产报记者表示，住建部的表态基本都在预期之内，主要是与三中全会的精神以及地方调控政策的加强和楼市两极分化的现状有着直接关系。在他看来，未来中国商品房市场将更多由市场来主导，2014年将沿用地方政府的既有调控政策。

  “国家已开始强调对不同城市的‘分类指导’，这将导致不同城市的调控政策具有‘分化’的特征，通过政策‘分化’有望使各地不同的市场需求得以释放，供求矛盾得以平衡，从而使总体市场回归合理。”同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示。

  谢逸枫认为，2014年地方政府调控如何走与政策如何执行，关键还是要等2014年3月全国两会以后才会明朗。

  共有产权商品房和保障房齐推

  “要鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”在此次住建部工作会议上，姜伟新透露，2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。

  这是在落实中央经济工作会议提出的目标，“努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。”

  业内专家认为，从新型城镇化的发展来看，现阶段强调做好住房保障工作，其实是在为稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程中能否享受到现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等在操作环节都还是未知数。

  共有产权住房方面，实际上已经有多年的试点和研究，此番终于纳入国家政策层面予以探索。

  2005年5月，南京(楼盘)市建委研究室主任陆玉龙即发表《共有产权：经济适用房制度创新研究》；2007年5月18日，在接受中国房地产报采访时，陆玉龙认为“共有产权制度就是将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的机制和经济适用房循环利用的机制”，这样一来，“政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决某一户中低收入家庭的住房困难，而是可以实现循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难”。

  2007年8月，淮安(楼盘)市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

  本次住建工作会议中并未对共有产权住房进行详细说明。按照陆玉龙此前的设想，在共有产权制度下，经济适用房交易方式有三种，一是经济适用房产权整体出让，由政府和受助者按比例分配售房收入；二是政府出资收购受助者产权，收回经济适用房的占用和使用权；三是向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用房建设。经济适用房交易时间越早越好，次数越多越好。

  据知情业内人士向记者介绍，目前，一些地方开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。

  实践了几年后，住建部认为，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，再发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，也可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。

  “这次会议上姜伟新要求推广和学习北京的自住型商品房。”上述参会人士说，在要求房价涨幅较大的城市增加有效供应时，姜伟新特别提到了北京的自住型商品房。