??新一届领导人上台之后，一直以来都没有对房地产调控做出明确的表态，所有业界大佬也等待着即将开始的十八届三中全会。明日，这个被视为将迎来改革 重大转折点的会议将在北京召开，而日前中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。 方案中，包括土地改革、金融改革、财税改革等方面的着墨，都为房地产未来的路线描出了一幅蓝图。

??三中全会前夕释放政策信号

??所谓“383”方案，是由国务院发展研究中心主任李伟与发展改革委副主任刘鹤担纲领衔，国研中心多位资深专家参与写作，是指包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图。

??记者发现，就涉及房地产市场的 相 　　　关改革政策而言，“383”方案包括有 行 政 管 理 体制、土地制度、金融体系、财税体系改革等几方面。里面如“小产权房转正”、“房产税”等方面的着墨，假如真正实行的话，势必将对中国房地产市场产生重大的影响。

??而就在10月29日，中共中央总书记习近平在中央政治局第十次集体学习时也表示，目前中国需要构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要完善土地政策和财政政策，坚持市场化改革方向，满足多层次住房需求。

??新 一届领导人上台之后，一直以来都没有对房地产调控做出明确的表态，而近期在十八届三中全会召 开 前 陆续传出声音，被业界认为或意味着对房地产调控的动 向提前释放一些政策信号。中国房地产学会副会长陈国强表示，无论是保障与市场并行的住房“双轨制”还是“完善土地和财政政策”，都是中央新一届领导班子履 新后首次在房地产领域释放比较明确完整的政策信息。

??调控长效机制浮出水面

??其实近十年来，中国房价可谓越调越 高，政府密集出台了一系列房地产调控政策，“限购”、“限贷”等行政性政策长期处于主导地位。不过如今来看，行政性手段一方面面临长期使用后的政策效应递 减；另外也逐渐显现出扭曲市场关系、造成房价报复性反弹等弊端。因此今年以来，业界也一直期待着楼市调控的长效机制出台，以代替以往那些临时性行政措施。

??广 州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，上届政府倾向于搞全国性的房地产调控，房价越调越高，长效机制一直没有建立。本届政府虽然还没有系 统地对房地产行业进行定调，也没有提出新的调控政策和具体的思路，但本届政府务实和不搞“一刀切”的操作手法已经隐约可见。

??此次发 布的“383”方案，里面提到的土地改革、财税改革、金融改革等，则被视为楼市调控长效机制的组成部分。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中新社 记者采访时表示，十八届三中全会之后，中国楼市政策的大趋势或由调控为主的短期压制，转换为以改革为核心的长效机制建设，更多地发挥市场在资源配置中的基 础性作用。

??在同策咨询研究部总监张宏伟看来，楼市调控长效机制，就是在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制基础的工作下，从土 地、金融、财税等多方面进行改革，而改革方向便是调控更加市场化，坚持“去投资化”，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住 需求为主。

??不过，住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮在接受媒体采访时则表示，目前长效机制是个众说纷纭的话题，并无一个标准 答案。“我理解的长效机制，是充分发挥市场机制资源配置的主导作用，让供求关系形成自我调节能力的机制；是不断促进社会公平，保障多元、多样、多层次的住 房需求得到最大程度的满足，实现住有所居的机制。”他表示。

??此次国务院发展研究中心公开的“383”方案，能否全数被中央采纳还不得而知，不过在不少人眼中看来，这依然是为楼市调控未来的长效机制勾勒出基本的线条。南都记者亦对照“383”方案中涉及到房地产方面的内容，采访了多位业内专家进行解读。

??关键词

??【土地改革】

??有望抑地价缓解拆迁难

??[主 要内容]　允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场；对被政府征收土地，改原用途补偿为公平补偿，农民房屋按市价补偿，被征地农民纳入城镇社保体 系；改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者身份获得土地权益，成立国有土地资产公司从事国有土地经营。

??[解读]未来农民卖地可获长期收益

??广 州市社科院研究员彭澎：这些措施会减少以集体名义建造的小产权房的发生，同时与房地产商会形成合作关系，而非之前简单的征地关系，可以减少征地的难度。未 来农村的土地不再是一锤子买卖，农民可以以入股的形式参与房地产或其它产业的发展，比如成立股份制，获得长期收益，共享发展利好，带来就业等可持续发展的 积极影响。

??经纬行研究总监朱欣苑：在中国过往的发展历史中，一直存在工农业剪刀差的问题，即压制农业产品的价格来保证和促进工业发展。土地改革的一系列措施使得农民在土地转让时得到公平补偿，有利于改变历史遗留问题，大力度地向农民倾斜，有着积极的意义。

??[预测]一线城市房价影响不会太大

??彭 澎：上述改革最直接的影响是拆迁难度减小，降低土地价格。因为目前的操作模式是政府征收土地后卖给开发商，政府在中间赚取差价，以后农民拥有集体土地处置 权后可以减少中间环节，改革后土地成本有望降低，市场上或许会出现新型的房地产产品，比如会有小产权房进入市场等。但如果政府没有征地的差价收益，是否还 会搞相关的市政配套建设，这部分投入是不是需要由开发商来承担。

??朱欣苑：农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，有解决房价一直上涨的根本问题：供需失衡。由于土地供不应求，加上土地财政问题严重，今年以来各城市一直不断有地王诞生，未来可以从其它渠道增加土地供应，有望平抑土地价格。

??关键词

??【放开户籍】

??刚需买家压力不复存在？

??[主要内容]　用名义账户制统一各类人群的基本养老保险，基本养老保险基金实行全国统筹；医保参保补贴实现费随人走，社会保障卡具有补贴结算功能，并实现全国范围的可携带，以打破社保双轨制，并最终取代户籍制度。

??[解读]北上广深短期内还不可能

??彭澎：户籍改革需要一个过程，目前一些中小城市居住三年以上可办入户，但大城市会走得慢一些，北上广深这四个一线城市短期内还不可能这样做。

??[预测]未来房价仍会坚挺？

??彭澎：户籍制度改革对房地产市场的影响很复杂，很难判断，但从理性角度看，未来房价仍会坚挺，但上升的趋势会变缓。

??朱欣苑：户籍制度取消后，教育、医疗、养老方面的城市限制将不复存在，这将直接影响到房地产市场，刚需买家也不会因为买不起房就影响到落户、结婚，孩子就学等问题，这将减轻一部分被迫买房的刚需人群的压力，一部分没有能力买房的刚需人群就不需要再被房子绑死了。

??关键词

??【房产税】

??估计试点猛过上海重庆？

??[主要内容]　积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设。加快建立不动产登记制度。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。

??[解读]增量存量若一起收威力大

??彭 澎：未来的房地产长效机制将会围绕房产税来展开，但房产税在实施的力度和广度上能否统一思想还不得而知。之前有传闻说北京不参与房产税试点，这就影响了政 策实施的广度；深度方面则主要在于只对增量房征收还是增量、存量房一起征收，如果两者一起征收，房产税的冲击将非常大。个人估计房产税扩大试点的动作会比 此次上海、重庆的做法猛一些，以人均60平方米以上为标准征收的可能性不大，增量房和第三套房应该会开征房产税。

??朱欣苑：政府强调 未来要建立房地产调控的长效机制，减少行政手段的干预，用市场化的手段来解决房地产领域的问题，这其中主要包括了土地市场的供应调节和税收调节两个方面。 房产税一方面能解决土地财政的问题，另一方面还能通过税收抑制投机、投资的行为，减少目前一人持有多套房的现象。

??[预测]刚需买家将获益

??彭澎：如果增量房和第三套房征收房产税，那么会给炒楼、投资及投机者带来影响，减少这类购房行为，导致房价下跌，从而使刚需买家获益。此外，如果人均60平方米以上征收房产税，就不再需要限购政策来调控了。

??朱 欣苑：房产税对于平抑房价有一定作用，但房价最终由供需情况决定，供应是影响房价的重要因素，如果市场供应跟不上，也会导致供需失衡，房价上涨。政府在采 取限购政策后市场仍供不应求，因此房价的问题更多地存在于供应层面，除非供应量能集中大幅增加，房价才有下降的可能。

??关键词

??【限购退出】

??短期内仍看不到可能？

??[主 要内容]　建立富有活力的社会主义市场经济体系，就是要大幅度减少政府对经济活动的干预，通过完善产品市场和要素市场体系，更大程度地调动各方面的积极 性，有针对性地调整或完善政府基本职能，减少贷款规模、土地指标、产能数量等行政性直接干预手段，主要运用货币、财税等总量手段改善宏观调控。

??在某些特殊情景如应对金融危机冲击时，政府有必要采取一些行政措施，但转入常规增长后，就要把本应由企业和市场来办的事情交还给企业和市场。

??[解读]楼市调控“去行政化”

??同 策咨询研究部总监张宏伟：从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。其实从目前来看，市场已经 呈现出限购退出房地产市场的迹象了。无论是从最近“深八条”、“京七条”，基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，没有更多 地强调原有的限购等行政化手段和措施。像温州限购再宽限一套的政策，也已经被接受，二三线城市限购也已经被“潜规则”破解。

??方圆地产首席市场分析师邓浩志：这番话的意思就是今后将尽可能少用行政化的手段来干预房地产市场，而是采用经济、市场化的方式来处理。不过从目前的局势来看，中国楼市仍处于供不应求的阶段，行政化手段不会新增，但短期内也仍然看不到限购政策退出的可能。

??华远地产董事长任志强：李克强曾经说好几次，要砍掉行政对市场的干预，但到现在还没有看到他砍。我个人认为，三中全会就是砍这一刀的时候，也许这个对房地产市场粗暴的干预的限购令，也会被砍掉。

??北师大房地产研究中心主任董藩：我也主张行政手段彻底退出，但请得神送不得神，京、沪想还原为真正的市场，外地人不再受户口、纳税证明、社保证明限制，随便买房子，不是三中全会后可以立即做到的，至少明年大家不要抱希望。

??[预测]要想控房价就要解决供应问题

??张宏伟：改革方向就是调控更加市场化，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使房地产市场回归以自住需求为主。有了楼市长效调控机制，限购等行政化手段也就可以退出市场了。

??邓浩志：现在要是限购政策退出市场，将导致本来就紧张的供求关系拉得更紧，房价也可能出现大涨。只有到中国楼市供应很充足的时候，限购才能取消。

??任 志强：要想控房价，就要把市场的供应问题解决掉，如果不解决，不管有没有限购令，房价都会涨。2007年曾培炎副总理有一个特殊的报告，叫用增加供给的方 式来平抑房价，但随后又被否定了，变成两防：防止投资过热、防止通胀。如果2007年能坚持用供应平抑房价，我想不超过两年，房价快速上涨的现象就不存在 了。

??关键词

??【小产权房】

??要转正先得修改法律

??[主要内容]　在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决问题。

??[解读]违建不应纳入合法化

??合富置业首席市场分析师龙斌：首先要分清哪一部分小产权房可以合法化，虽然都是集体土地上盖出来的，有些建筑是合法的，只是交易不合法；而有些在盖房子当初就是违建或者抢建的，这一类型不应该纳入合法化的范畴。

??小产权房补交土地出让金的模式涉及到法律体系，毕竟按照现行的法律，小产权房要上市流通是不合法的，因此还必须先对现行的相关法律进行修正。

??知名财经评论家叶檀：小产权房之所以比周边房价便宜三分之一甚至一半，就是因为去除了土地国有化的成本与土地交易过程中的大幅溢价。小产权房入市，补偿金额成为关键，如果补偿额高到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。

??[预测]政府或增上万亿收入

??龙 斌：对于城市开发已经高度成熟的北上广而言，中心城区已经很少小产权房了，大部分都处于远郊，而且这些建筑普遍低档，因此短期内不会造成太大的影响。不过 从中长期来看，集体土地的大量入市，必将增加供应量，对于稳定房价有着积极作用。至于二三线城市，市中心可能还有大量集体土地，可很快影响到供应量。

??叶檀：现有的小产权房转正，即使以每平方米千元的土地出让金算，政府可增加万亿元收入，且短期不会影响房价，因为小产权房已有买主。如日后小产权房成为常态，就会颠覆现有市场。

??关键词

??【金融改革】

??实力房企可获得更优厚贷款

??[主要内容]　以降低金融行业准入门槛、推进利率汇率市场化为重点，推动金融体系改革。应当抓住全球经济再平衡的有利时机，建立一个市场导向、高效而富有弹性的金融体系，支持转型升级和城镇化进程；取消贷款利率下浮限制，扩大市场化定价的金融产品规模。

??设立存款保险制度，建立金融机构破产退出机制，以并购重组方式处置利率市场化过程中的问题金融机构。推进汇率形成机制市场化和人民币资本项目可兑换。十年内使人民币成为主要的国际结算和投资计价货币，在局部市场成为国际储备货币。

??[解读]房地产业更容易获得融资

??龙斌：其实目前而言，金融对于房地产市场还是有很多行政式的命令的，比如限贷政策，不让开发商从银行获得贷款，有意掐断购房者运用金融杠杆等。金融是经济发展的血液，建立市场导向的金融体系，只要哪一个行业有好的发展，有融资的需求，就能够获得需要的资金。

??邓 浩志：金融改革可以打通企业的融资通道，对于所有需要融资的企业而言都是利好，而房地产行业作为资金密集型的企业，将可以更容易获得融资。此外，现在的利 率是非市场化的，向银行贷款的利率还是比较低，而通过其他方式融资的利率就比较高，利率市场化就可以抹平两者间的差距，实力型的房企也就可以在银行获得更 优厚的贷款。

??[预测]利率市场化利于房地产

??龙斌：市场导向的金融体系，整体而言对于房地产是偏正面的。中国城市化率要提高到70 %，还需要十几二十年的时间，而在此时间内房地产依然有着足够大的需求，作为一个仍具有良好发展的行业，自然可以获得金融企业的青睐。

??邓 浩志：即便再小的房地产企业，与其他行业比起来也算是大公司，利率市场化可以说是有利于房地产企业的融资的。至于人民币在局部市场成为储备货币，从目前情 况来看未来可能有东盟等一些与中国关系较好的国家会局部采用人民币来结算，对贸易可以产生一定的利好，不过对于房地产而言，这些地方并不是房企海外融资的 主要方向，影响不大。

??专题统筹：南都记者严艳

??采写：南都记者严艳 林广 徐凤