新浪乐居讯(编辑 陈佳妍)“穗五条”出台至今已过半年，但广州楼价似乎未曾给过政策“面子”，从未跌出全国70城前三甲；而土地市场似乎也不顾国土部的喊话，地王频出，地价一再催涨房价；再加上购房合同一分为二，无形中抬高首付及月供的门槛，刚需族叫苦不迭。

  “楼价涨得太快了，不是每个买家都能跟上涨价的脚步，所以成交出现了一些阻滞”。对于金九银十的广州楼市，合富辉煌首席市场分析师黎文江这样总结。

  房价高企 刚需族跟不上脚步

  广州楼价连涨16个月无不凸显出调控的无力。金九银十期间，克而瑞公布最新房价数据显示，9月份广州一手住宅房价环比上涨0.55%，同比上涨22.02%，涨幅位居全国第三名，但相较于8月份1.74%的涨幅，金九涨幅有所回落，但整体上仍呈减速上涨趋势。

  对此，乐居编辑特意抽取全市在售百盘房价数据发现，广州全市在经过3-7月份一轮疯涨后，在金九银十期间，尽管其涨幅相较此前有所放缓，但整体价格仍处高位，百盘中约有20盘上涨1000-2000元/平。

  万科东荟城、碧桂园凤凰城、奥园春晓均在9月开盘，其均价对比此前一期都出现1000-2000元/平不等的涨幅，目前售价分别为1.7万元/平、1.2万元/平和1.5万元/平。而这仅仅是萝岗与增城的房价，如今广州全市除从化以外，其余各区均是“破万”的节奏，尤其是中心区域，位于天河北的新鸿基峻林4万/平开卖，小蛮腰板块豪宅盘珠江帝景紫龙府叫价3.63万-4.75万/平，珠江新城板块不限购公寓珠光新城国际精装售价也达到5万/平。

  房价高企，与成交量成反比例。作为推货高峰期的黄金九月，全市仅成交7672套，同比去年9月出现14%的跌幅；进入十月，楼市成交更是明显放缓，尽管有广物山海名门和时代倾城等“笋价盘”撑场，但依旧难见日光。失去理性的广州房价将魔爪伸向刚需客，刚需客节节败退，导致金九银十广州楼市成交也大不如前。

  黎文江将楼市不太旺的原因归结为三点：一是有号召力、货量大的楼盘少见，能跳出有亮点的楼盘就那么一两个；二是很多原来预计在国庆期间上市的新盘未能如期发售，不少新盘都只是开放登记，“原因可能与不符合政府指导价有关系”；三是部分楼盘原来的定价较高卖不动，国庆干脆不推盘。

  阴阳合同 垫高刚需族置业门槛

  4月24日，政府一道“限价令”，对全市楼盘来说，几乎是一道“封杀令”，定价只要超过政府“指导价”的楼盘均拿不到预售证，然而，上有政策下有对策，“双合同”在此背景下大肆席卷广州楼市，却苦了刚需买家，不少买家由“准备入市”转为“观望”，楼市成交减速也有迹可循。

  以南沙城为例，该盘采用“毛坯 装修”阴阳合同规避限价，装修款需在5年内全部付清。以总价133万元的94平米两房为例，毛坯部分为85万，装修部分为48万。如果是首套房，毛坯部分采用公积金分20年的话，首付仅需26万，但前5年每月的月供需1.4万，其中包括装修款9900元和毛坯款3700元，后15年月供为3700元。高昂的月供无形中给首次置业者垫高了几层门槛。

  坐地起价 南沙新区月涨两千

  刺激房价上涨的又一动力，则是不断挑战市场底线的地价。9月23日和27日，南沙连续拍出两宗区域地王，再加上传言限价松绑及各种规划利好的影响，全区赶上月涨2000元/平的节奏，到10月份，全区均价已从8月份的8900元/平涨至11000元/平。

  地王的出现，使得原本吹风价为10500元/平的南沙创鸿汇，于9月28日开盘均价立即上涨至11628-13483元/平。无独有偶，位于黄阁地铁站的中惠璧珑湾，其79平两房单位在10月初吹风价已达1.5万元/平。值得注意的是，这两宗地王的诞生，却是在国土部刚刚放话，年内不再出现“地王”的背景下。

  然而，“祸”不单行，借地王涨价的情况，中心区域也不能“免单”。5月份，广州城建以楼面价达34590元/平拍出海珠南洲路地王，该地块一时间便以“面粉贵过面包”激起千层浪，引发业内人士议论纷纷，此后，位于地王西侧的罗马家园趁势涨价，推出收官之作竟比吹风价大涨2000-4000元/平。首次置业的孙先生原本已有足够预算买下罗马家园，当知道房价突飞猛涨后称，“确实看傻了眼”，最终只能改变计划，将目标定在番禺区域。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志对此表示，不仅是全市地王，其实就是各区域的地王，对该区域的房价带动作用还是很大的。但是不出地王，不代表房价能降下来，房价依然还是决定于供求关系。