2011年10月，大连万达在中国-东盟博览会上与柳州市政府签订了总额50亿元的投资合作意向协议，但直至今年9月22日，万达才拿地正式进入柳州。从当初的眉目传情，到如今的尘埃落定，为何一向高效的大连万达花费了两年时间，才将它的商业帝国布局到柳州？是柳州的城市影响力不够，还是万达要的就是万众期待？

  两年前，大连万达看中了东环路东侧的原市委党校旧址，但原本顺理成章的项目选址，却因为一个“聚贤佳苑”的出现，而让项目定址悬念重生。各城区为引入大连万达“同室操戈”，相继开出优越条件，奉上优质地块，但面对各城区负责人的争相示好，面对多宗优质地块的极致诱惑，大连万达为为何决定“留守”老党校？

  两年后，总建筑面积68万平方米的柳州万达广场将闪亮登场，这座被定位为万达3.0版本的城市综合体，将以何种形态亮相？它的产品、它的商业、它的影院，又将如何区别于柳州现有业态？这样一个大型城市综合体，能为柳州市民带来什么？柳州的商业格局又将发生哪些改变？居柳州为你层层揭秘，还原大连万达进驻柳州的来龙去脉。

  诱惑众多，为何非她莫属？

  揭秘柳州万达选择

  9月22日，柳州万达广场最终定址原市委党校旧址，但从万达最初相中这块约197亩的河东绝版靓地，到中途鱼峰区试图横刀夺爱，不难看出为争取万达入驻，各个片区都在暗自发力。那么面对众多诱惑，万达为何绕了一圈之后，又回到最初选择的老党校地块，这当中到底发生了什么？

  拍地前，鱼峰曾欲“截糊”

  9月22日，柳州万达广场最终确定落户老党校地块时，除了对万达望眼欲穿的柳州市政府，老党校周边项目的开发商和业主们，心中悬着的那块石头也相继落地，他们欢欣鼓舞，庆祝自己的物业即将升值，手中的房源还能涨价，但土地出让前的种种不确定，依然让这笔原应顺利成章的土地交易看点十足。

  早在2011年10月，大连万达与柳州市政府签署总额50亿元的投资意向协议时，老党校便是其落户柳州的首选地块。只不过在当时，所有人都意想不到，地块上一幅占地面积约60亩的临街地块将被分割出去，用于建设棚户区改造安置小区。这突如其来的变故，让万达的项目选址悬念重生。

  “万达方面一早宣布将在柳州打造3.0版本的万达广场，相较南宁2004年开业的‘朝阳万达’，柳州万达广场将新增五星级酒店、5A写字楼以及住宅、公寓等多元业态，俨然一个大型城市综合体。倘若在此插入一个定位低端的安置小区，难免会拉低万达广场在市民心中的形象。或许是出于整体定位的考虑，万达开始着手寻找‘新址’。见此情形，鱼峰区便毛遂自荐，积极向万达推荐了两宗地段好、体量大的优质地块，令万达选址充满变数。”柳州市招商促进局一负责人向居柳州记者透露。

  老党校，综合优势更突出

  上述负责人口中的两宗靓地，一块为东环路东侧(原柳州市第一、第二看守所)，面积约110亩，最大可用容积率仅2.4的商住用地，另一块则是文昌路南、静兰路西，面积约306亩，最大可用容积率4.7的商住用地。

  与出让面积约197亩的老党校地块相比，东环路东侧地块因为面积小，容积率低，最大可建面积只有17.6万平方米，很快即被万达否决掉。然而，文昌路南、静兰路西地块由于最大可建面积高达71.8万平方米，曾一度有望取代老党校地块成为柳州万达广场的定址，而大连万达商业地产股份有限公司发展部相关负责人接受采访时也坦言：“曾经在老党校和文昌路南之间犹豫过，不过后来集团领导力排众议，加上柳州市政府在拆迁安置上加大力度，柳州万达广场最终还是坚持留在了老党校。”

  当记者问及集团领导何以坚守老党校地块时，该负责人表示，万达在正式进驻柳州之前，已经对柳州市场展开了全面深刻的业态调查，虽然文昌路南地块与老党校相距不远，占地面积与建设规模也更大，似乎更利于万达施展，但综合对比两宗地块周边现有的生活配套以及未来的发展规划，集团领导认为老党校地块地处城市主干道，交通便利，周边还有大大小小十余个成熟小区，综合优势更突出，更符合万达广场快速开发、快速成型的运营模式。

  据悉，万达几乎所有的项目，开发周期都在两年左右，甚至连总投资超500亿元的武汉东湖中央商务区之“楚河汉街”，从2010年12月破土动工到2011年9月30日整体开业，工期也才10个月。

  调研时，商家提供拿地建议

  万达之所以这么快，除了拥有丰富的商业地产开发经验，其成熟的“订单招商”也是助力提速的重要原因。

  据了解，所谓“订单招商”一是联合发展，即万达与入驻商家共同选址。二是平均租金，即在由万达划分等级的城市面前，进驻商家需按相应等级支付同等租金。三是招商前置，即招商在前建设在后，以期降低万达广场的经营风险。四是技术对接、共同设计，即开工前便已掌握进驻商家的装修需求，避免商场二次改建。

  “由此不难发现，万达与合作商家的关系非常密切，不少商家为了降低运营风险，也会外派调研团队对万达选址提供建议，因此万达最终选择老党校，抛开自身原因，大多数商家都认可这个地段，也促使其最终胜出。”万达相关负责人表示。

  实际上，作为柳州商贸流通业的重要招商项目，摆在万达面前的优质地块何止以上3宗。毫不客气地讲，只要是万达看中的地，当地政府都会全力支持，万达之所以选择老党校，自然还是看中这里得天独厚的区位优势。

  延伸阅读

  鱼峰区两地快或

  引进恒大与华润

  虽然未能引入万达，但东环路东侧地块已被划定为“广州恒大集团柳州水南片城市中心项目”，成为其龙城首秀。而业内盛传文昌路南、静兰路西这块用地也被华润置地相中，有望成为其日后入柳的重要参考。目前，该地内部一块约57亩的小地块已被用于建设“河东客运交通枢纽综合体”。

  传闻已久，缘何姗姗来迟？

  揭秘柳州万达历程

  从2011年与柳州签订50亿元的合作协议，到2013年万达终于步入柳州，一向以高效率著称的大连万达，却在柳州上演了一出“龟兔赛跑”。龟，在于它传闻已久，却姗姗来迟；兔，则是当天拿地，次日便开工修建售楼部，整体商业更将于两年内整体开业。

  2011年，犹抱琵琶半遮面

  大连万达与柳州的渊源，得从2011年10月在南宁召开的第八届中国-东盟博览会说起。当次博览会上，柳州市政府为招商引资，特别举办了一个投资推荐会，当中总投资额最大的意向合作项目，是大连万达与柳州市城中区签订的总额50亿元的柳州万达广场。

  据当初签署协议的大连万达商业地产股份有限公司发展部常务副总经理兼华南区总经理刘海波介绍，自2011年8月以来，万达方面多次外派调研团队赴柳考察，通过对柳州市的商业业态、交通状况、可供土地以及人均收入与消费水平的综合评分，最终决定落户柳州，并计划在老党校地块投资建设柳州万达广场。

  时任柳州市市长郑俊康在会见刘海波时表示，倘若大连万达能够成功入驻，将有助改善柳州商业环境，增强河东商业的综合竞争力，并对提高三产服务业在GDP中所占比重起到巨大的拉动作用。换言之，柳州万达广场将对城中区乃至整个柳州市产生积极利好的经济效益和社会效益。

  不过，由于签订的只是意向合作协议，所以大连万达终将何时入柳，一直没有定数，2011年，大连万达依然保持“犹抱琵琶半遮面”的娇羞姿态。

  2012年，小荷才露尖尖角

  2012年4月，柳州市发改委公布《2012年柳州市重大项目目录(前期项目)(定稿)》，《目录》共计125项，在密密麻麻的项目列表中，柳州万达广场赫然在列。于是，万达将于年内入柳的消息迅速在网络上传开，在“西祠胡同”上，有关柳州万达广场的帖子阅读量超10万——对于柳州自己的万达广场，网友们给予了很大关注。然而，一直到年底，相关部门却未再传出有关大连万达的消息。

  回顾整个2012年，大连万达距离柳州最近的一次，却是先转手卖掉开业近8年的南宁朝阳万达广场，继而砸下11.5亿元拿走南宁市东葛路延长线面积约172亩的GC2012—069地块，并一举加冕南宁当年的总价地王。时至今日，不少业内人士发现该宗土地的出让，与柳州P(2013)14号地块的出让过程如出一辙，先是南宁市国土部门根据万达量身定制了几乎苛刻的竞标条件，然后万达在无人竞拍的情况下拿地开发，一切顺理成章。

  新建的南宁青秀万达广场在今年1月25日率先推出68间“金街商铺”，3小时劲销7.8亿元，创下广西单个项目开盘销售记录；5月19日推出甲1栋40层写字楼，开盘当天累计售出7万平方米，成交总额高达11亿元，成交面积与2012年南宁市全年写字楼销售面积持平；6月29日，甲2栋29层写字楼开盘，29层共5万多平方米的写字楼在2小时内售罄，销售额达10亿元。

  与此相对，柳州万达广场却一度沉寂，公众关注的焦点一度也逐渐向荣和等外来房企转移。

  2013年，千呼万唤始出来

  经过两年时间的漫长等待，今年9月22日，大连万达终于将手中棋子落入柳州，以8.46亿元竞得老党校内一幅面积约197亩的商住用地。对于柳州万达广场，大连万达依然保持其快马加鞭的开发节奏，拿地第二天便开工修建售楼部，预计11月21日可对外开放。项目也将于10月整体动工，按照地块项目须在拿地后2年内整体开业的竞拍标准，柳州万达广场有望在2015年9月前闪亮登场。

  开发时刻不容缓，拿地前却姗姗来迟，大连万达的柳州首秀何以如此矛盾？

  对此，大连万达商业地产股份有限公司发展部负责人表示，万达迟迟未能落地，与土地一级整理耗时过长有关。据悉，老党校地块西南侧的聚贤佳苑项目自开工伊始，便遭遇棘手的拆迁问题，一些原址住户由于不认可政府制定的补偿标准，一直耗在原处当“钉子户”，这也影响到后续进场的柳州万达广场。另外，毛家饭店由于前年才重新装修，又对政府提出高额补偿，业主商家都不配合拆迁工作，导致万达进度一再推迟。

  不过有业内人士指出，除了万达谨慎选址耗时不少，政府平整土地费力颇多，万达押后两年才重新露面，或许还与协调万达同当地政府的双方利益相关。无论如何，万达终于来了，至此，柳州各界深究的不应再是过去，而是柳州万达广场的未来。

  国际万达，怎样影响柳州？

  揭秘柳州万达影响

  9月22日，“万达来了”的消息终于尘埃落定。万达入柳之事，不仅业内人士翘首企盼，市民和网友关注热度也不减，万众瞩目之下，万达将给柳州带来怎样的影响？

  中心崛起，促成“柳来河”商圈

  在众多的业内人士看来，万达的入驻并不仅仅是完善区域功能如此简单的事情，从各地引入万达的发展模式来看，万达所进驻的城市，最终都能由“服务一个区”变成“服务一座城”。

  柳州万达广场投资有限公司副总经理陈琦谈道，万达具备极强的商业影响力，能辐射带动周边地区的发展，周边地区的影响力也会逐渐扩散出去，最终形成以柳州万达广场为中心的强大区域力量。

  “大型商业综合体对区域的商业氛围有较大聚合作用。”广西科技大学财经学院副院长陈有禄表示，柳州传统的商业项目，不管是品牌功能、营销模式都相对落后，万达进驻后，柳州的城市功能将更大化，有了更多选择。未来，万达所在的这一带区域将形成新的城市中心，并辐射到来宾、河池等周边地县，打造出全新的“柳来河”商圈。

  配套升级，提升商业品质

  虽然房价一涨再涨，仍有很多人对柳州万达广场充满期待。陈先生经常到南宁逛街购物，就是因为“南宁的商场够大，牌子够多，购物体验感觉更好”。当得知万达确定入驻东环路后，他立马就在附近一楼盘买了房。

  柳州市恒辉置业咨询服务有限公司营销总监李艳认为，柳州万达广场作为大型城市综合体，将能为区域提供业态丰富的一站式商业服务。同时，万达具备强大的品牌号召力，它的入驻意味着许多国际知名品牌也会一同进驻，届时柳州的商业格局将被重新整合，加上项目周边正在建设的恒通·恒隆汇、九洲国际、窑埠TOWN等商业项目，未来将会互相影响，形成新的商圈中心。“万达入驻后，将会大大提升柳州的消费水平，由此也能带动整个城市的经济发展。”

  借机涨价，有人欢喜有人愁

  虽然万达在9月22日才正式拿地入柳，但地块周边的楼盘已借其名气多番涨价。不仅如此，频繁的涨价并未影响楼盘的销售进度。多个项目的楼盘负责人均表示，除了今年柳州楼市形势较好的因素外，万达入柳也给了他们涨价和热销的底气。

  还有不少人，“抱大腿”的举动更明显：不少二手卖家悄然到中介改了挂牌价，甚至部分房主开始“捂房惜售”。“反正房子不急着卖，等到柳州万达广场开业再卖，肯定比现在值钱。”东环路某小区业主黄先生充满期待地说。柳州万达广场附近某商业项目早已落成，却迟迟未见动静，项目负责人坦言，现在就是等着万达入驻，沾光赢取“开门红”。

  很多购房者对此颇有微词：“柳州万达广场还没正式定址，周边房价都‘傍’着它涨价了，以后还不知道涨成什么样呢！”

  强势入驻，掀起投资浪潮

  尽管柳州万达广场尚在襁褓，但敏锐的投资客已经瞄准了这一投资富矿。今年5月19日，南宁万达中心首度开盘，日销40层写字楼，总销售金额突破13亿元，其中有1个多亿是柳州的投资者跨市买单。柳州投资客的能力，以及对万达的热情可见一斑。

  “我就有朋友到处托关系要买南宁万达的商铺。”柳州市万和房地产开发有限公司副总经理王庆凤谈道，柳州万达广场地段优势突出，其本身商业定位精准，规划科学合理，业态丰富，且是柳州少有的体验式商业模式，不管从硬件还是软件来看，都具备强大的商机，万达入柳后将能满足柳州投资客的投资需求，同时还将吸引更多的投资。

  “当初不够敏感，错过了投资的价值洼地，不过现在出手虽然价格稍高，但未来还有极大的增值空间。”一名业内人士表示。而在网络上，关于万达入柳一事也引起热议，不少网民看好万达周边物业增值潜力，纷纷表示要伺机出手。

  业界热议

  吸引更多大鳄入柳

  万达入柳，可以增加财政税收，提供更多就业机会，全面提升柳州的服务产业。同时，万达选择柳州即说明看好柳州的发展潜力，这样的示范动作或将吸引更多大鳄入柳争食。——广西科技大学财经学院副院长 陈有禄

  升级柳州商业地产

  目前柳州的商业发展并不十分成熟，万达的商业模式却极为成功，当它以商业王者的姿态入驻柳州，将会触动柳州的商业地产，其他开发商如果想分走一杯羹，就必须提升自己的品质，并培养超前观念。

  ——天津挚衡天地房地产顾问有限公司总经理 刘涛

  市民围观

  区域价值你们都懂么？东环路上再烂的盘以后都能鸡犬升天的，散个步就去万达逛个街啦！看样子，以后这里房价只会涨不会跌。

  ——网友“南柯一梦难醒”

  万达来了，以后五星街一带的商业老大地位就要易主了。万达将能带给市民更好的购物体验。——市民李女士

  揭秘柳州万达建设

  9月22日，大连万达以8.46亿元拿下约197亩的商住地块，这同时意味着，亚洲最大的不动产商大连万达正式进驻柳州。何时开工，提供什么产品，最快何时亮相等等，都成为了近期市民们关注的热点。

  多管齐下，

  拿地、建设、推广齐头并进

  大连万达9月22日拿下东环大道地块，至今尚不到两周时间。按照柳州本土房企的习惯模式，拿地、进场、动工一套流程少则三五个月，多则一年甚至更多。然而，居柳州记者9月28日路过项目地块时，竟发现地块上已有挖掘机对土地进行平整，工地上一幅热火朝天的景象，项目销售中心已经建至开始出地面的阶段。

  “拿地后我们就开始赶工建造销售中心了，预计11月21日就能正式开放。” 柳州万达广场投资有限公司建筑师赵帝如此说道。他表示，柳州万达广场最先与市民见面的就是万达销售中心，该中心占地798平方米，设计为两层，还包括SOHO实景样板段。

  而10月30日，项目位于柳州饭店的临时接待中心已开放。同时，柳州万达广场的宣传推广已逐渐全城拉开。

  柳州万达广场投资有限公司副总经理陈琦信心满满地说，柳州万达广场将于10月正式开工，争取两年内整体开业，至2015年下半年商业就能亮相柳州。

  万达3.0，

  将打造全业态综合体

  对于万达广场，大多柳州市民早就听过万达的大名，但对其印象仅停留在“商场”这个概念上，认为其无非就是比五星、工贸这些商场再大一些，牌子再多一些的商场。

  实际上，万达入柳，是带着它的3.0版本强势入柳，为柳州带来的不仅仅是商场，而是要打造全业态的综合体。这样的综合体特征首先是形态多元；其次在功能上互相补充，既能给居住者和消费者带来方便，又增加商业销售；再次是效益最大化，多种业态综合，优势互补，创造24小时商圈。

  而197亩的规模优势在柳州本就不多，更值得期待是全业态规划。据了解，柳州万达广场除了有大型商场，还规划了五星级酒店、住宅、写字楼、公寓等多种业态产品。在住宅方面，项目规划了85、95、115、150平方米4种户型。然后，项目具体方案还未最终确定，大家目前只能通过其他城市的最新版万达广场来窥探柳州万达广场的容貌，去年拿地开工的南宁青秀万达广场最为柳州各界所熟悉。

  据了解，同为3.0版本的南宁青秀万达广场，将打造广西规模最大、档次最高、功能配套最新最齐全的城市综合体，整个项目由商业综合体和住宅部分组成，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲、居住等多种功能于一体。对此，柳州万达广场有关负责人表示，项目的业态将比南宁青秀万达广场更全面，与福建泉州晋江万达广场相似。

  延伸阅读

  何为“万达3.0”？

  即第三代万达产品——“城市综合体”模式，是相对于第一代的“单店模式”和第二代 “组合模式”的概念而言的，也是万达首创的商业模式。

  万达3.0涵盖了商场、酒店、写字楼、高级公寓等等，集购物、餐饮、娱乐、文化等多元化功能为一体，多种业态综合，优势互补，从而形成了城市或者区域的商业中心。拥有雄厚的资金实力、成熟的规划设计能力、强大的品牌招商运营能力，是万达第三代城市综合体的关键所在。

  相关链接

  泉州晋江万达广场

  泉州晋江万达广场是万达集团2012年在泉州地区开业的首家大型城市综合体，总建筑面积达97.45万平方米，其中商业综合体总建筑面积20.1万平方米。

  项目规划包括：高档住宅、甲级写字楼、时尚步行街、精品百货、高级商务酒店、时尚购物中心等顶级配套。其中，主力购物中心，集购物、休闲、娱乐、美食、商务为一体，集合时尚百货、大型超市、IMAX国际影院、KTV、游艺电玩、电器商城及100余家国内外高端品牌专卖店，是泉州地区首家大型潮流时尚城，也是泉州城市新型商业中心。

  据了解，晋江万达广场于2011年1月20日奠基，建设历时18个月于2012年8月正式开业。

  南宁青秀万达广场

  南宁青秀万达广场是万达集团投资打造的定位高端、规模超大、配套齐全的城市综合体。

  项目占地172亩，总建筑面积约90万平方米，地处南宁市东葛路延长线与滨湖路交会处，兴宁老城区﹑新兴凤岭高级住宅区与琅东商务区交会的核心位置，由多栋约200米的超高层建筑群组成，集购物﹑文化﹑商务﹑餐饮﹑娱乐﹑休闲、居住等多种业态于一体的大型高端世界级城市综合体，涵盖旗舰购物中心、城市商业街、超五星级酒店、5A甲级写字楼、城市奢装豪宅等物业形态，建成后将成为南宁城市地标性建筑群，重新定义南宁城市新中心。