南方日报讯 农村宅基地异地置换中心城区住房，三水农民上楼有望获新突破！笔者昨日获悉，三水区出台《加强和完善农村宅基地管理办法》，将在各镇街 分别选择1－2个条件成熟的村(社区)或自然村、村民小组开展试点，通过在城乡结合部划定单家独户式村民住宅禁建区建设村民公寓，并开展城乡建设用地异地 增减挂钩试点，引导农民到三水新城、西南中心城区等条件较好的地区上楼居住。

  划定单家独户式村民住宅禁建区

  据 了解，目前三水全区约29.3亩的建设用地中，其中有6万亩是宅基地。由于缺乏规划和宅基地退出机制，导致农村“建新不拆旧”、“一户多宅”现象比较普 遍，部分居民更是在城乡双重占有资源，导致部分远离城区的农村住宅整体空置率最高达40%，土地利用效率较低。“此外受限于用地指标，部分靠近城区的农村 用地供求矛盾也比较突出。”三水区国土城建和水务局副局长邝法浓介绍。

  为此，今后三水将在城乡总体规划确定的重点发展区域或需要控 制的区域，划定单家独户式村民住宅禁建区(以下简称禁建区)。禁建区内禁止新建单家独户式村民住宅，纳入禁建区的村(社区)可采取“政府引导、市场运作、 多方参与”的方式，由各镇政府(街道办事处)成立专门机构统筹开发，或村(社区)集体经济组织自主开发，通过招拍挂的方式引入社会资金，建设公寓式村民住 宅解决村民住房需求。

  其中，由政府主导兴建的村民公寓，国有建设用地以公开交易方式供地。由村(社区)集体经济组织自主开发建设 的，如属集体建设用地的，可划拨集体建设用地方式供地；如属国有建设用地的，可采用协议出让方式供地；若不配建商品房的，也可采用划拨方式供地。“建在国 有土地上的公寓村民可获居住权，只需补缴100多元/平方米的土地出让金，就能上市交易。”邝法浓介绍。

  另悉，村民公寓(不含配建商品房)按规定出售后仍有剩余的，可作为村(社区)的拆迁安置用房或由政府回购作为廉租房及住宅房屋被拆迁人的安置用房。

  节余土地可返还村集体发展二三产业

  “此次出台的只是框架性的指导意见，并非强制实施，我们更希望通过暂停报批和规划控制引导农民向城镇集中。”邝法浓表示，今后农村宅基地在规划建设上将尝试打破村(社区)行政界限，向城乡总体规划确定的城镇中心区或村民集中居住区、中心村集中。

  试 点开展城乡建设用地异地增减挂钩就是其中的主要举措。据介绍，三水将选择村民意愿高、要求强烈、镇(街道)积极性强、条件较成熟的城(园)中村或边远村 庄，探索开展城乡建设用地增减挂钩试点，将无人居住旧村复耕或村民上楼节约出来的村建设用地指标，异地交换给三水新城、西南中心城区等建设条件较好的地 区，以推动城镇化进程。

  为进一步鼓励农民上楼，除了明确原村民待遇、土地承包经营权、股份分红不变外，三水还将对村集体进行余房奖 励和节余土地返还。其中，不超过总建筑面积20%—30%的村集体余房可由村集体统筹安排，经区政府批准，以国有土地划拨方式供地的奖励余房可面向社会公 开销售，土地出让净收益全额返还村集体。

  而建设村民公寓和农村土地综合整治节约出来的土地，可按60%—100%的比例返还给村集 体，产权属村集体所有。经村(社区)“两委”同意，可自行建设用于村级公益事业，二三产业经营或出租。经区政府批准，节余土地依法办理土地征收手续后可公 开出让，土地出让净收益按经济留用地标准返回村集体。

  此外，三水还提出探索宅基地的退出机制。“对不符合申请条件而采取继承方式取 得宅基地，须向村集体支付一定的费用方可取得使用权，还可进行宅基地退出置换股权等新探索。”三水区国土城建和水务局相关负责人介绍，下一步将在各镇(街 道)分别选取1—2个条件成熟的村(社区)或自然村、村民小组开展相关的试点工作。罗湛贤 吴秋莹