“这里位于黄浦江上游，空气好，适宜养老。”松江新浜镇牡丹新村小区的徐表告诉记者，不少市区老人来这里买房，颐养天年。

  如今，越来越多的上海退休老人选择在松江、嘉定、金山等郊区置业，甚至还有到昆山、太仓、嘉兴等地购房养老，在当地新开发楼盘中，上海老人成为一个引人注目的群体。

  目前，上海户籍人口中60岁以上老人已增至367万人，绝大部分老年人靠家庭自我照顾。因此，养老地产，成了大小开发商和保险公司追逐的新领域。

  那么，老年人到底需要怎样的养老小区？那些养老地产，仅是开发商卖房的噱头，还是可以真正为老人服务的优质项目？社会力量参与养老服务业，到底能否实现多赢？

  到郊区买房养老，还差什么

  在新浜小镇，当地居民能随口说出来的“市区来客”，就有10多户。

  镇上的桃园一村，是一个有着30多年历史的老小区，十分安静。79岁的孙富良和78岁的石筱清夫妇，搬来已有2年多了。他们住的是两室一厅，收拾得整齐干净。老俩口每月养老金加起来有8000多元，在小镇上开销绰绰有余。这里的蔬菜、鱼虾特别新鲜，价格很实惠。除了吃得新鲜，孙富良夫妇还认为“这里的空气和水可是花钱买不到的，市区里车子太挤、空气太闷了。”小镇居民的淳朴热情，也为老俩口所津津乐道。

  老刘夫妇在这里已住了10多年，选择前来养老的理由大致相同。而且，小镇的菜场、银行、卫生服务中心离家只有几分钟路程，生活十分方便。但记者调查中也发现，选择小镇养老的老年人，一般健康状况良好，对医疗条件并无太高要求。老刘最近血压有些偏高，社区卫生服务中心只能提供常规医疗服务，想进一步诊治，还须到市区医院去诊治。石阿姨也说，小镇上没有一家二级医院，似有不足，毕竟医疗条件对老年人来说是最重要的。

  这也是不少市民向往却又最终放弃郊区养老的原因之一。几年前，曾经有一项崇明农村寄家养老计划，吸引了一批批市区老年人前往考察。根据设想，每户农村家庭对接一名市区老人，收取房租和服务费，每月分别只有两三百元，搭伙费和水电煤等费用另算。生态岛空气环境好，且生活成本低，吸引力不小，但几个月下来，只有一位老人选择落户。缘何？交通相对不便、缺乏医疗保障、各类配套不足、生活习惯不同等实际问题，成了拦路虎。郊区养老，还有很长一段路要走。

  开发商卖完楼盘，留下什么

  前不久沪上一场养老产业展会上，记者看到，对政府养老产业规划最感兴趣的，几乎都是房地产开发商。

  不少开发商推出的项目，让人眼前一亮。比如北京一家地产公司表示，其养老地产项目已酝酿三年，社区以休闲养生为核心，包含居住、娱乐、休闲、医护甚至投资理财等大都市老年人最需要的服务。英国、我国台湾等地的养老机构也看好上海的“银发产业”，推出一系列融合住宅与服务的高端养老社区项目。

  但一些打出“养老地产”广告的项目，其实就是普通的商品房小区。除了小户型房型比较适合老人外，很难看出与其他商品房有什么区别。有专家一针见血地指出，要警惕养老地产项目成为开发商争取优惠政策、方便项目拿地的手段。在上海市郊的新农村建设中，一些开发商也敏锐地嗅到商机，并勾画出美好蓝图：将农民老宅拆除，归并宅基地重建相应数量的美丽别墅，其中一部分房子归农民集中居住，另一部分则租给市区老人养老，集中形成一个别致的乡村养老社区。(下转第5版)(上接第1版)但几年下来，大多数项目不了了之。

  更令人担心的是，开发商重在建楼，楼卖出去了之后，漫长的养老服务保障与承诺还能兑现多少？有专家建言，养老地产开发过程中，可由政府出台政策，鼓励房地产商与专业养老或医疗机构联手开发项目。这方面，沪上已有一些积极探索。不久前，复星集团和美国运营养老社区产业经验丰富的峰堡投资集团携手推出的“星堡中环养老社区”在宝山开业，努力探索一种“改善老年生活方式”的新型模式，社区建有书画艺术室、茶吧、中西医结合诊所等，还提供代配药、居家护理和康复护理服务。

  对养老地产“两极分化”现象，也须引起警惕：高端养老社区确能提供一流设施和服务，但价格高昂，只有少数人能够承受；中低端养老社区利润微薄，定价难，市场接受度低，当前民营养老院乏人问津的困境，可能在这类养老社区中重现。

  养老地产是不是只有出售一条路？最近，闵行区首个社会资本投资的持有型养老社区启动筹建，为养老地产打开新思路。这种养老社区产权由投建方持有，老人通过租赁房屋或床位享受居住和养老服务，养老成本大幅降低。一些自身有住宅的老人，还可以出租自宅，承租养老物业，实现“以房养租”。同时，对项目开发商来说，与售楼方式相比，养老租赁中心需要花更多心思提供服务，就可避免“一锤子买卖”的发生。

  社会参与养老服务，可否持续

  企业和社会组织参与养老服务，虽有很大空间，但需要一种成熟的运营模式。养老项目要实现多赢，还需政府部门的引导和扶持。

  松江区中山街道辰花路上亲清养老院，与青青旅游景区隔路相望。这是74岁的全国劳模朱良才为200多位老年人建设的 “家”。“目前养老院入住老人超过60人，护理院入住老人已达150人。”养老院办公室主任王炳根介绍说。5年前，这栋推门见绿的大楼曾引得房产投资商接踵登门，有人甚至开价8000万元要把楼盘买下，老朱不允。如今，养老院投入越来越大，但盈利却需要一个周期，朱良才更多是靠自己的梦想在坚持。

  一些大项目也不轻松。在上海鲜花港附近，有一座绿化覆盖率高达51%的为老服务场所——光明食品集团旗下东海农场兴办的东海老年护理医院，住着将近1200位老年人。“比敬老院多一个医疗功能，比医院多一个养老功能。”目前，这里的床位供不应求。据了解，这里有着200多名医生、康复治疗师，600名护士和护工，在全市首创了无家属陪伴管理模式。

  这样的服务模式，是不是很昂贵？特需病房里的陆阿伯告诉记者，自己患有严重的糖尿病和痛风性关节结石，病房外有医生和护士24小时值班，还有护工照料生活，但所需的费用并不高，床位费、伙食费、护工费、洗衣费加起来每月才3500元，即使再加上每天的医药费，一个月也就4000多元，甚至比自己以往考察过的市区敬老院还要低。

  但护理院有关负责人坦言，前期投入非常大，眼下运行费用也很高，却不能向老人们收取高额费用，资金压力非常大，供不应求却难以扩大规模。

  本市一位人大代表在调研后认为，国有大企业往往注重社会责任，而对一些社会化企业来说，投资老年护理中心，必然更加注重投资回报率，很难长久坚持下去。有关部门是否可以尝试适当扶持，或者采取政府购买服务的方式，让企业安心提供优质养老服务，造福老年人。

  来自市卫生和计划生育委员会的一份报告显示，目前全市共有老年护理医院71家，可提供的床位总计14590张。这样的数量，远远满足不了需求。因此，本市多位人大代表和政协委员呼吁，政府部门还需要创新政策和举措，鼓励和支持社会力量兴办更多的老年护理机构。