以房养老概念或增大购房需求，养老地产前景乐观
分析师/李莹
9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式出台，其中明确提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。该文件提出，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。另外，明确提出，凡新建城区和新建居住小区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用；凡老城区和已建成居住小区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。
以房养老已试点多年，多因素导致推广缓慢
以房养老是一种新型的养老保险业务，即住房反向抵押养老保险。老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，取得一定数额的养老金，对于退休后收入较少、子女能力有限的老人而言，可以作为养老金的一项补充。这种养老模式在国外的运作较为成熟，我国部分城市在五六年前开展过这类业务试点，包括北京、上海、南京等地，但真正办理以房养老业务的老人数量并不多。
目前来看，以房养老模式在我国推进存在一定的障碍，主要是受到固有的社会观念影响，并且缺乏与之相对应的一套法律法规。首先，中国人具有强烈的家庭观念，老人们普遍抱有把房产留给子孙的观念；其次，目前大部分金融机构提供的以房养老产品是10年期的，时间过短，难以满足老人的实际养老需求；第三，缺乏对金融保险机构的监管体系，以房养老业务办理存在风险性，老人担忧机构提前将房产售出或者合同未到期时机构倒闭等问题。
或催生更多购房需求量，养老地产市场规模可观
尽管以房养老实施情况并不理想，但其概念可能会催生更多的购房需求。以房养老模式，顾名思义，即用房子来养老，而国家层面提出这一方式推广试点，给房屋赋予了养老的特殊功能，再度强化了房子在中国人心中的重要性，这对于房地产市场将起到间接的促进作用。我国养老体系尚不健全，老龄化加速，老年人数量快速膨胀，存在一定的养老金支付危机，或者说养老金总体趋势是不足的。在这一背景下，人们为了在晚年有足够的保障，对房子更为依赖，购房动力增强，从而间接地推动房地产市场成交量上行。
同时，老龄人口的增长让越来越多的房企涉足养老地产，包括万科、保利、远洋、首创等，其中万科的杭州良渚文化村随园嘉树项目已出炉，远洋成为北京第一个获得民政部门颁发养老服务机构职业资格的市场化机构。而此次国务院发布的文件中明确提到，未来养老服务业将是政府托底，以市场为主体。为了鼓励市场力量参与养老事业，预计国家层面将出台一定的优惠政策，那么除了金融保险公司以外，房地产企业在养老产业中也将有不小的发展空间。据初步预计，到2020年，我国60周岁以上的人口将超2.45亿，意味着未来几年将有过亿套养老住房需求，这对于养老地产是一项利好因素。
