近日，华润置地有限公司发布的2013年中期业绩报告显示，今年上半年实现净利润约44亿港元，净利润率由46.1%下降为27.8%，毛利率也由去年同期的47.6%下降到31.4%。

  利润率大幅下降，成为华润置地6月17日新任的董事长吴向东面临的第一个难题。 吴向东现年45岁，持有清华大学建筑管理学和工程力学双学位，1993年加入华润集团，曾任华润物业有限公司副总经理，2005年加入华润置地，2009年6月便升任华润置地CEO。

  华润置地利润率的下滑，早在三年多前便埋下隐患，面对2010年4月出台的房地产调控，华润置地开始了加速向三四线城市布局的步伐。

  虽然从去年下半年开始，房地产市场回暖，华润置地也像其他大型开发商一样，重新抢占一二线城市，但这并不能在短期内为其贡献利润，而两三年前拿下的大批三四线城市项目，正在大幅进入结算期，严重影响了华润置地的利润率。

  调控下抢占三四线城市

  面对2009年下半年房价的疯狂上涨，步入2010年，国务院连出“国十一条”、新“国十条”两记重拳，通过限购、限贷等一系列政策手段，对房地产市场进行新一轮调控。

  在一二线城市严格限购限贷、市场前景暗淡的背景下，华润置地从2010年开始大幅布局二三线城市。

  华润置地2010年年报显示，2010年其斥资190亿元人民币，增加了660万平方米的土地储备，使其战略布局从2009年的22个城市拓展到2010年的31个，新进入扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博9个二三线城市。

  随着调控的逐步深入，华润置地也加快了进入三四线城市的步伐。财报显示，2011年，华润置地耗资195亿元人民币，新增942万平方米土地储备，新进入南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照8个城市，其中仅有南京一个城市是二线城市，其战略布局也由2010年的31个城市增加到39个。

  截至2012年3月7日，其土地储备规划建筑面积约3000万平方米，但是北京和上海等一线城市土地储备约200万平方米，占比仅约为1/15，而绵阳、常州、南通、徐州、鞍山、万宁、泰州、淄博、盐城、惠州、威海、秦皇岛、唐山、赣州和日照等十几个三四线城市，土地储备达1000万平方米以上，占比超过1/3。

  然而，三四线城市并没有为华润置地贡献过多的业绩。华润置地2012年年报显示，2012年其住宅开发业务共实现385亿港元的营业额，而绵阳、常州、南通、扬州和厦门等三四线城市，仅贡献了不到40亿港元的营业额，占比仅约1/10，其余均为一二线城市所得，其中仅北京、上海和深圳三大一线城市，就贡献了超过100亿港元的营业额，占比超过26%。

  “两年前，我们开始快速地布局三四线城市，比如淄博、赣州、唐山、秦皇岛等，后来发现情况并不如我们预想的那么乐观，依然是一二线城市贡献了更大的销售额和利润。我们可能走得快了一点，城镇化风潮还没有完全形成。”华润置地品牌总监、华润置地北京公司总经理蒋智生今年初接受经济观察报采访时称。

  财报显示，华润置地的毛利率也由2011年的39.5%下降为2012年底的36.9%，这也是华润置地自2007年上市后，住宅开发业务毛利率首次出现下降，此前其毛利率由2006年的23.8%一直升到2011年的39.5%。

  “我们在唐山、秦皇岛等城市的销量上来了，但价格没怎么涨。”蒋智生解释。华润置地财报显示，截至2012年底，其唐山橡树湾项目共实现17万平方米销售面积，2012年实现9.4万平方米销售面积，但是销售均价却由2011年的人民币10736元/平方米下降为2012年的8547元/平方米，降幅约2000元。

  重新向一二线城市倾斜

  2012年下半年，随着房地产市场的回暖，华润置地也像其他大型开发商一样，重新抢占一二线市场。

  华润置地财报显示，2012年其共斥资93亿元人民币，新增490万平方米土储，其中新进入的西安、温州、南宁三个城市土地储备达到160多万平方米；截至8月18日，今年其又耗资204亿元人民币，新增400万平方米土地，新进入广州、烟台和太原3个一二线城市，其中还包括以109亿元人民币拿下的深圳前海地王项目。

  “从去年下半年开始，我们将资源重新向一二线城市倾斜。”蒋智生称。华润置地2013年中期业绩报告显示，虽然华润置地的土地储备可规划建筑面积总量与2012年3月初的3000万平方米持平，但是北京、上海和深圳三个大区从2012年3月初的200万平方米净增520万平方米，到目前的720万平方米。

  “但是一个项目从拿地到实现营业结算，最少需要一年半的时间，在北京、上海这种一线城市，最少需要两年时间。”同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟向经济观察报介绍。因此，华润置地于去年下半年和今年在一二线城市拿下的大批项目，并不能在短期内为其贡献营业额和利润，而其两三年前在三四线城市拿下的大量项目，正在步入结算期。

  2013年中期业绩报告显示，今年上半年华润置地共实现营业额158亿港元，其中住宅开发业务实现126亿港元，但是其毛利润率却由去年同期的47.6%下降为31.4%。

  “主要是由于2010年和2011年，在三四线城市拿下的项目现在进入结算期，而价格和利润率都没有一二线城市的项目高。”蒋智生称，“三四线城市价格涨幅不明显，销售量提升也不大，与一二线城市有一个比较大的反差。”

  华润置地2013年中期业绩报告也显示，北京和上海两大一线城市大区，仅贡献了36亿港元的营业额，在126亿港元的总营业额中占比不到三成，而包括绵阳在内的成都大区却贡献了近50亿港元的营业额。同时包括常州、南通、鞍山、唐山、徐州、万宁、泰州、淄博、盐城、威海、秦皇岛、赣州和日照等在内的十几个三四线城市，2012年已经实现100多亿港元的签约销售额，随着在今年上半年部分实现结算，进一步拖累了华润置地的利润率。

  “比如北京、天津和秦皇岛分别为一二三线城市，北京是价格涨得很猛，销售量也一直恢复得很迅速，但是天津价格涨幅就没有北京明显，量当然也很大，到了秦皇岛销售量涨幅就只有一点，价格基本比较平。”蒋智生介绍。

  利润率下滑的另一个原因是，2012年初，在二三线城市手持超过2800万平方米土地储备的华润置地，进行了产品战略调整。“本集团针对首置和首改的刚性需求，调整产品结构，持续推出中小户型产品，全年144平方米以下户型成交占比超过85%。”时任华润置地董事会主席的王印在2012年度主席报告中称，同时加快周转，2012年共有8个项目实现拿地到开盘周期控制在12个月内。

  “面对行业调控，本集团住宅产品继续聚焦首次置业和首次改善类需求，提供中小户型产品。”华润置地新任董事会主席吴向东在2013年中期业绩报告中称，“本集团可结算、可销售的资源将分布在更多的城市和更多的项目数量上，且更大比例地来源于刚性需求占主导的二线、三线城市。”

  而这或将进一步拖累华润置地的利润率，申银万国[微博]预计，华润置地2013年全年毛利率难有提高，“管理层在分析师会议上表示，由于2011-2012年降价周期中销售的项目，从今年开始大量进入结算通道，而全年入账的全新项目亦增加到三分之一，因此下半年毛利仍将维持在上半年的30%附近。”

  利润率下滑是行业趋势

  利润率下滑的，并不只有华润置地一家。万科2013年中报显示，今年上半年其房地产业务毛利率为23.8%，较2012年同期下降2.7个百分点，保利地产[微博]今年上半年的房地产业务毛利率由去年同期的37.51%下降为30.91%，而以高利润著称的中海地产，2013年上半年的毛利润率也由去年同期的41%下降为36%。

  “长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的。”万科总裁郁亮曾对媒体表示。“随着调控的深入和竞争的加剧，整个房地产行业确实出现利润率下滑的趋势，以前行业的平均毛利润率大多在40%以上，现在大致在36%-37%的水平，净利润率维持在14%-15%的水平。”张宏伟称。

  但与上述品牌房企相比，华润置地的利润率下滑幅度却是最大的，16.2%的下滑幅度是万科的6倍、中海地产的3倍多、保利地产的2.45倍。申银万国预计，华润置地的利润率明年开始将会有小幅回升，“但更显著的回升则要等到2015年”。

  “我相信，城镇化的发展，一二线城市还是一个重要的方向，市场需求量还会有巨大的释放。随着一二线城市项目的入市结算，我相信到今年年底，我们的利润率就上来了。”蒋智生称。

  “虽然利润率有所下降，但并不意味着利润的下滑，随着住宅产业化和开发周期的加快，房产商的规模逐渐扩大，利润也将逐步提高。”张宏伟表示。华润置地2013年中期业绩报告也显示，截至8月18日，其已经锁定2013年住宅结算额506亿元人民币，已较2012年全年的住宅实际结算营业额高出约62.6%。

  “我们保守预测华润置地今年合约销售将增两成至620亿，明后两年仍将保持20%以上的增速，推动2015年突破1000亿人民币。”申银万国如此预测华润置地的前景。

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