京沪杭苏445亿元共创“地王日” 房企再融资或遭延后
444 .94亿元！京沪杭苏四城地王潮涌。
继前日融创以43 .24亿元北京夺地，并创下全国单价地王纪录后，24小时内，沪杭苏三地又连现地王。港企新鸿基旗下公司以217 .7亿元加冕上海总价地王；随后，绿地、世茂、滨江在杭州各拿下一宗地，合计总价136 .7亿元；世茂也在苏州以47 .25亿包揽两块地，并创造当地单价地王。
“我们并不认为这是疯狂拿地。上海受自贸区规划利好，整个城市的市场前景还非常大。”新鸿基有关负责人昨日向南都记者表示。绿地也回应称，抢地因资源“非常稀缺”。而业内专家则告诉南都记者，“地王日”有可能使房企再融资被延后考虑，数家上市房企已被监管层要求暂缓上报再融资方案，以待相关细则出台。
狂野的地王日
217.7亿元，新鸿基昨日加冕“上海总价地王”。这个价格高出起始价约42亿，溢价率24.22%，平均楼板价37264.6元/㎡。总价放到全国也仅次于255亿元的广州亚运村地王。
“上海受自贸区规划利好，整个城市的市场前景还非常大。”新鸿基地产有关负责人昨日向南都记者表示，虽然计算楼面价约3.7万元/㎡，但这还没有包括地下12万平米商业。
在徐家汇拍卖会落幕不久，杭州新地王紧随着诞生。杭州华家池地块共拍出136.73亿元，其中57、58、59三个地块分别以56.2亿由绿地、36.7亿(溢价49%上限)由世茂、43.83亿(溢价49%上限)由滨江拍得，成交楼面价分别达到19416元/㎡、23828元/㎡、23189元/㎡。同时，苏州金鸡湖两幅地块被世茂以47.25亿元包揽，并催生了苏州单价地王。
“地价有点高，会考虑和其他开发商合作。”杭州滨江房地产集团副总经理朱立东昨日在现场表示。绿地浙江区域中心营销总监周瑜表示，拿地主要出于两个原因，首先地块非常稀缺，其次绿地2013年战略目标布局全国一二线城市。
如果说沪杭苏的地王令人惊讶的话，那么，此前一日，全国单价地王在北京的诞生则突破了一般人的想象力。当日，北京两块土地同日进行竞拍。其中二度挂牌的北京农展馆地块，以总价43.24亿元被融创收入囊中，并以7.3万元/㎡的天价获得全国单价地王。
根据当前成本计算，如果按照7 .3万元/㎡的楼面价来计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，此地块成本起码高达10万元/㎡。而如果剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元/㎡以上。这一价格已经全面超过北京在售的所有物业。
“下半年的土地市场，地王依然会惊人地出现。”中原地产市场研究总监张大伟对南都记者表示，但逐渐增加供应的限房价地块、配建保障房的普通地块，将是土地市场的主角。
港企反应快速
对于一向“不差钱”的国内龙头房企来说，与“上海市中心面积最大、最后一块黄金地块”的徐家汇中心失之交臂，在外界看来，还是有点出乎意料。
在同策咨询研究总监张宏伟看来，内地房企的资金实力并不比港资企业差，而徐家汇中心被港企新鸿基夺得，只能说明，在对经营性质的市中心优质地块的敏感度上，港企反应速度快于内地房企。
“对于这些港资企业来讲，其拿地选择目标就仅仅局限于市中心优质地块，擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发。”张宏伟告诉南都记者，这些优势成为他们首先向“徐家汇中心项目”等市中心优质地块抛绣球的重要原因。
新鸿基地产负责人向南都记者介绍，“徐家汇中心项目”有关业态将包括五星级酒店、超甲级写字楼、酒店式公寓等。
除了在反应上慢于港企，“徐家汇中心项目”对于开工、竣工时间的约定也是国内房企不得不考虑的一个问题。此次“徐家汇中心项目”对开工、竣工时间制定了一个严格的规定，开工时间为“交地后12个月内”，竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”。
从这个规定出发，这就由不得房企自由掌控开发进度，防止“囤地”成为这个地块的又一大看点。开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。
值得注意的是，同样反应快速的李嘉诚正在反其道而行之，加速撤离内地市场。最近一个多月，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或将抛售百佳超市、广州西城都荟广场和停车场、上海陆家嘴东方汇经中心O FC写字楼，涉及金额约为410亿港元。万科董事长王石昨日对此置评称，“精明的李嘉诚抛售是一个信号，小心了！”
再融资或延后
24小时内4个地王，凸显了今年以来土地市场的疯狂，但9月初的这种现象并不是个案。
实际上，今年5月，广州曾连现三地王，也是土地交易高涨的一个缩影。同为广东一线城市的深圳，也赶上了创造地王的班车。7月26日，深圳前海首宗土地进行出让。卓越置业集团以123.7亿元夺得了深圳前海的两宗商业性办公土地，并由此打破了此前20亿的深圳总价地王。
今年年初出台的国五条，原本意在调控近年飞涨的房价。但是从今年的房市看来，调控的预期一直没有出现。按目前来看，政府一边在进行楼市调控，但另一边却地王频出，而像“徐家汇中心项目”这样百亿地王的出现，有可能会导致楼市调控成果功亏一篑，引起市场哗然。
“地王日”的出现，除了推高市场对土地市场和房价的预期，更有可能造成房企再融资进程的放缓。昨日，有媒体援引权威人士称，数家上市房企已被监管层口头通知暂缓上报再融资方案，以等待相关细则出台。而中国证监会有关房地产企业再融资的审核细则最快将在两三周内制订完成。
“首先，深交所已经暂停接收房企再融资的申请，这表明房企再融资的冲动或就此会冷却下来。此外，从当前市场表现来看，房企由于流动性相对宽裕，土地及商品房市场表现已比较活跃。”张宏伟指出，“地王日”出现说明房企还是不太缺资金，这会让监管层对于房企再融资比较谨慎，极有可能让房企再融资延后考虑。
据统计，目前深沪两市发布再融资预案的房企已有21家，融资规模已达530亿元。如果房企再融资进程延后，那么对于亟须资金入市的中小房企而言，这无疑是一个消极的信号。
“目前调控处于关键期内，土地市场过于火爆不是好事情。一是中央调控层面一直强调稳定楼市与房价预期，‘新地王’的出现与中央调控目标是严重相违背。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称，过去10年调控失败，如无法打破“越调越涨”的魔圈，2014年房价将继续大幅度上涨。
